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| 地方政府 開(kāi)發(fā)商 購房者決定樓市走向 |
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| 2009-11-06 作者:陳波翀 來(lái)源:中國證券報 |
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11月份以來(lái)，有關(guān)二套房貸款利率上調的傳聞不絕于耳，主要集中在上海、南京、廣州等一線(xiàn)城市。表面來(lái)看，是對6月22日銀監會(huì )下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》的貫徹執行，其中強調了二套房貸款必須首付四成，利率按基準利率1.1倍的標準執行。市場(chǎng)對此揣測不斷，甚至有傳言說(shuō)年底即將取消首套房貸利率七折優(yōu)惠。
要判斷上述政策取向的可行性，我們不妨先對房地產(chǎn)市場(chǎng)三方利益主體進(jìn)行剖析。眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)有三大利益主體，即地方政府、開(kāi)發(fā)商和購房者。如果從三大主體的利益動(dòng)機出發(fā)，地方政府關(guān)心的是賣(mài)地收入，開(kāi)發(fā)商權衡的是拿地成本和可能獲得的利潤，普通購房者擔憂(yōu)的是自己的支付能力能否實(shí)現購房夙愿。在這樣的不同動(dòng)機下，政府關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交，購房者關(guān)注房?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商則既看成交又看房?jì)r(jià)。
為什么在房地產(chǎn)的傳統旺季“金九銀十”之后，就遭遇二套房貸利率上調的打擊呢？筆者認為，這與今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常升溫有關(guān)。以領(lǐng)先全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的深圳地區為例，上一輪上漲周期的高點(diǎn)在2007年10月份，一手房成交均價(jià)為17450元/平方米。自今年初房?jì)r(jià)觸底回升以來(lái)，房?jì)r(jià)上漲速度異常迅猛，連續兩個(gè)月房?jì)r(jià)突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)。其中有低密度高檔住宅入市的影響，更多的則是房?jì)r(jià)泡沫的堆積和釋放。
放眼全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣可以發(fā)現類(lèi)似的情況。統計局數據顯示，9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.8%，環(huán)比上漲0.7%，該指數早已超越了2007年的最高水平。如果說(shuō)上一輪房?jì)r(jià)上漲，與人民幣升值預期、剛性需求釋放以及經(jīng)濟增速較快有關(guān)，那么今年以來(lái)的房?jì)r(jià)上漲更多地是對流動(dòng)性過(guò)剩的反映。房?jì)r(jià)泡沫不僅早已顯性化，而且較上一輪上漲周期更嚴重。我們判斷，在去庫存化尚未終結之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的再庫存化可能就已展開(kāi)。原因就在于過(guò)高的房?jì)r(jià)，不僅會(huì )抑制自住需求，還會(huì )擠出投資需求。
回顧上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存化過(guò)程，政府扮演了至關(guān)重要的角色。2008年10月，政府出臺了一攬子房地產(chǎn)新政，其中既有對首次購房的七折利率優(yōu)惠，最低首付款低至兩成，也有土地增值稅、印花稅、契稅等方面的減免，住房公積金貸款利率也相應下調。在此基礎上，央行連續五次降息，最終房貸基準利率由7.47%降至5.31%，極大地降低了購房者的利息負擔。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐步回暖，并有了年初的小陽(yáng)春行情。今年以來(lái)，為刺激房地產(chǎn)投資的快速回升，6月份又下調了保障性住房和普通商品住房的最低資本金比例，從而導致了前三季度全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)17.7%的局面。
由此，我們就不難理解上述有關(guān)房貸政策收緊的傳聞。如果房?jì)r(jià)一直居高不下，開(kāi)發(fā)商的利益不會(huì )受損，頂多就是銷(xiāo)售期的延長(cháng)而已。自住購房者則因房?jì)r(jià)過(guò)高難以承受，推遲購房或選擇觀(guān)望。投資性需求在缺乏足夠成交的背景下，也難以吸引資金的參與。且房?jì)r(jià)上行也會(huì )推高租金覆蓋月供的平衡點(diǎn)，不利于投資性需求的低成本釋放。于是，對于政府出手的預期自然在情理之中。一旦成交一直萎靡不振，難免會(huì )影響到開(kāi)發(fā)商的拿地熱情，地方政府的賣(mài)地收入必然難以保證。而房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(cháng)，勢必影響到相關(guān)上游行業(yè)的需求，加劇鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩。在新開(kāi)工面積縮減的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也會(huì )相應下滑，對于目前以投資拉動(dòng)的經(jīng)濟復蘇而言，打擊甚大，這也是政府不希望看到的。
但從政府的初衷來(lái)看，打擊的對象應該是投資性需求，即擠壓泡沫的過(guò)程就是讓市場(chǎng)需求回歸理性的過(guò)程。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )理性降溫，但又不至于損害到自住需求的購房者。于是，諸如嚴格執行二套房貸政策，以及取消首套購房利率優(yōu)惠的傳言正好也符合了政府的心理預期。不過(guò)，我們判斷，前者的可能性較大，后者可能時(shí)機尚未成熟。一切有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策懸念，均需要三方利益主體博弈后方可得知，對此我們不妨拭目以待。
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