2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩種可能性：形成比2007年更大的泡沫，或提前結束繁榮　　

　　2009年的中國經(jīng)濟之所以能實(shí)現保八，靠的是投資，而投資靠的是政府投資。問(wèn)題是，高政府投資增長(cháng)勢必與政府調結構的目標相沖突，不利于對經(jīng)濟失衡狀態(tài)的調整。因此，市場(chǎng)非常預期2010年政府投資增長(cháng)降下來(lái)，而民間投資增長(cháng)出現明顯回升。
　　在當前中國的市場(chǎng)供需環(huán)境下，可能產(chǎn)生民間投資增量的領(lǐng)域只有房地產(chǎn)行業(yè)。這就是說(shuō)，在預期政府擴張性宏觀(guān)政策力度減弱的情況下，2010年中國經(jīng)濟能否真正走出谷底，避免“二次緊縮”的關(guān)鍵要看房地產(chǎn)的走勢。
　　進(jìn)入第三季度以來(lái)，房地產(chǎn)投資增長(cháng)率開(kāi)始明顯回升。2008年一季度，房地產(chǎn)投資曾一度占全部城鎮固定資產(chǎn)總投資的比例達到25%以上，今年第二季度降低到了17.7%，第三季度這一比重快速回升，達到了19.2%。按照這樣的趨勢，2010年比例超過(guò)20%以上是可以預期的。另外，隨著(zhù)政府大規模實(shí)施以“鐵公機（鐵路、公路和機場(chǎng)）”為主基礎設施投資的展開(kāi)和落實(shí)，許多地區或地段的房地產(chǎn)投資價(jià)值開(kāi)始凸現，這也是房地產(chǎn)投資增長(cháng)的重要推力。
　　然而，2010年中國經(jīng)濟的運行風(fēng)險也來(lái)自于房地產(chǎn)，并可能出現與美國次貸危機爆發(fā)前相類(lèi)似的情況，即：整個(gè)經(jīng)濟系統運行是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)之上的。
　　什么因素在推動(dòng)當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，一般認為主要來(lái)自以下四個(gè)方面：一是通貨膨脹預期，在通脹預期已經(jīng)形成的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金避險的最好選擇；二是寬松的貨幣環(huán)境；三是在產(chǎn)能普遍過(guò)剩的情況下，具有資金實(shí)力的企業(yè)缺乏適當的投資領(lǐng)域，而房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這部分資金的主要集聚領(lǐng)域；四是對于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款仍是目前最有盈利價(jià)值的項目，房地產(chǎn)貸款不僅可以為銀行帶來(lái)利息收入，而且可以吸引儲戶(hù)存款，并可將業(yè)務(wù)擴展到各種理財產(chǎn)品上。而且，與其他實(shí)業(yè)項目相比，房地產(chǎn)流動(dòng)性高，變現能力強并有一定的儲值功能，特別是在經(jīng)濟不景氣、難以尋找到更好的實(shí)業(yè)項目的情況下，更是如此。
　　今年第一季度以來(lái)，全國各大城市的房?jì)r(jià)持續上漲，其中具有指標性的熱點(diǎn)城市其房?jì)r(jià)上漲更快。如中銀國際對10月份第二周主要城市成交均價(jià)統計，北京16437元/平方米、杭州15262元/平方米，深圳更是達到20705元/平方米。如此高的房?jì)r(jià)很大程度上，已將大部分對住房的真實(shí)需求排斥在外。這就是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮并不是建立在真實(shí)需求的基礎之上的，是流動(dòng)性泛濫的產(chǎn)物。歷史及國際經(jīng)驗證明，這種繁榮勢必會(huì )催生房地產(chǎn)泡沫，是不可持續的。
　　一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，將直接危及我國銀行系統的資產(chǎn)安全。這種風(fēng)險來(lái)自于兩個(gè)方面：
　　其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險將通過(guò)地方政府的債務(wù)風(fēng)險，而最終向銀行集中。
　　目前各級地方政府的項目融資是2009年銀行體系信貸資金增長(cháng)主要因素之一。而地方政府的主要抵押品就是待開(kāi)發(fā)的土地，以及與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的公共設施項目。據筆者課題組在各地的調研，各級地方政府對公共設施項目投資帶來(lái)的土地升值的預期均很高，例如，修通高速公路、建造地鐵或輕軌預期可以帶動(dòng)沿線(xiàn)的地區土地的升值，并以此作為向銀行融資的條件。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現異動(dòng)，土地財政無(wú)法支持地方政府向銀行的巨額還貸，形成大量的壞賬和爛賬，銀行系統的資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì )急劇下降。
　　其二，房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險加劇。
　　房地產(chǎn)已成為目前銀行系統內發(fā)展最快的信貸業(yè)務(wù)。自1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展十分迅猛。據中國央行統計，1998年房地產(chǎn)信貸占銀行總信貸資產(chǎn)的比例由3.6%上升至2008年底的17.4%，2009年一季度有所回落，上半年又開(kāi)始回升，達到了16.4%。而這一比例還在繼續提高。根據國家統計局數據，今年前三季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源里，國內貸款同比增長(cháng)47.2%，個(gè)人按揭貸款同比增長(cháng)107.7%。大量信貸資金流入，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量?jì)r(jià)齊升”。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，還貸的違約率將上升，這將直接威脅銀行體系的資產(chǎn)安全，并可能引發(fā)銀行系統的信貸萎縮，對實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的負面影響。這正是美國次貸危機中所發(fā)生的事情。
　　總體上，這就出現了兩種可能：第一種可能是直至2010年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮將會(huì )繼續延續下去，形成比2007年更大的資產(chǎn)泡沫，直至泡沫破裂，并成為中國經(jīng)濟“二次緊縮”的導火索。
　　第二種可能是政府為了控制資產(chǎn)泡沫，及時(shí)收緊各項房地產(chǎn)政策，如停止執行下浮30%的優(yōu)惠房貸利率、提高土地閑置費用，甚至征收物業(yè)稅。更為重要的是，市場(chǎng)預期的貨幣政策收緊，將會(huì )直接捅破房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮將在2010年上半年提前結束。
　　無(wú)論出現哪一種情況，2009年上半年剛剛啟動(dòng)的房地產(chǎn)投資都會(huì )被打下去，也就是說(shuō)，依靠民間投資拉動(dòng)經(jīng)濟的前景并不樂(lè )觀(guān)。

（作者系深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心主任）