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| 發(fā)燒的中國樓市其實(shí)很怕風(fēng) |
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| 2009-11-10 作者:許子枋 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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無(wú)論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國城市房?jì)r(jià)的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房?jì)r(jià)的既不是本土的工資收入，也不是當地的租金水平，而是外來(lái)人口和投資資金的凈流入。在中國的多數城市中，住宅的購買(mǎi)者近80%為外來(lái)人口，首付資金的來(lái)源近80%不是工薪收入。美國的房地產(chǎn)是消費需求主導的，中國現階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導的，所以在中國的消費物價(jià)指數中不含住宅。作為投資品主導的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來(lái)判斷房?jì)r(jià)走勢，而要把房地產(chǎn)放在投資市場(chǎng)上分析其價(jià)格走勢，否則就無(wú)法理解中國城市房地產(chǎn)的特殊定價(jià)機制。
中國經(jīng)濟正處于城市化的加速階段，過(guò)去20年，城市人口從25%上升到45%，現在已超過(guò)6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。據麥肯錫預測，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達到65%。因此，由此推論，城市化推動(dòng)的房地產(chǎn)投機泡沫在未來(lái)10至15年內還會(huì )放大。
決定中國的房?jì)r(jià)下行的因素從終極意義上來(lái)說(shuō)也許是去城市化，但決定房?jì)r(jià)的短期走勢的核心因素則是取決于政府的態(tài)度，一旦政府在追求經(jīng)濟發(fā)展與民意和諧的均衡博弈格局中偏向一下民意，收緊開(kāi)發(fā)貸款和消費貸款的口子，再加上輿論的導向以及民眾的跟風(fēng)從眾心理，房?jì)r(jià)的變局與樓市的變局其實(shí)不是太難，2008年下半年其實(shí)就是明證。
發(fā)燒的中國樓市其實(shí)對房地產(chǎn)業(yè)的長(cháng)遠健康發(fā)展并不利，發(fā)燒的樓市其實(shí)是很怕冷的，也很怕風(fēng)的。中國的樓市目前肯定是內陰外陽(yáng)的格局，但究竟中國樓市會(huì )否走出短陰長(cháng)陽(yáng)，還是一路陽(yáng)亢行情，我也不知道，因為這取決于中央政府的一念之間。但我更愿意相信，無(wú)論是從房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、還是底層百姓的意愿需求、還是實(shí)體經(jīng)濟的支持需要，中國房?jì)r(jià)泡沫的擠壓還是必要的，也是有益的。(作者為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家) |
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