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| 2009-11-13 作者:鄒平座 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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當前，我國房地產(chǎn)形勢十分復雜，在此背景下，如何發(fā)展房地產(chǎn)金融問(wèn)題就顯得非常重要�？傮w來(lái)講，房地產(chǎn)金融的發(fā)展將圍繞以下四大目標展開(kāi)。
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展，實(shí)現房地產(chǎn)金融的可持續發(fā)展目標。
本輪金融危機表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)乎國計民生的行業(yè)，也是國民經(jīng)濟的龍頭行業(yè)。房地產(chǎn)出現問(wèn)題，金融業(yè)就會(huì )出問(wèn)題，經(jīng)濟也會(huì )出問(wèn)題。
房地產(chǎn)金融要采取切實(shí)可行的措施，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展。在總量上要盡量保證房地產(chǎn)發(fā)展的需求。經(jīng)濟發(fā)展的最終目標是滿(mǎn)足廣大人民群眾的消費需求，包括吃、穿、住、行、用。住在中國居民的消費中占大頭，這是由中國的傳統文化決定的。中國經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中，要高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它牽涉到相關(guān)的100多個(gè)行業(yè)。經(jīng)濟危機從房地產(chǎn)開(kāi)始，也將由于房地產(chǎn)的復蘇而走出危機。
房地產(chǎn)金融要支持保持房?jì)r(jià)的穩定。房?jì)r(jià)大跌肯定不好，現在美國的別墅賣(mài)到1美元一棟，失業(yè)也更加嚴重，經(jīng)濟中的問(wèn)題也更多。房?jì)r(jià)大漲也不好，過(guò)多的房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，也會(huì )引發(fā)金融危機。
當前，房地產(chǎn)金融在總量上要執行適度寬松的信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)加快發(fā)展，只要房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)龍頭抬起來(lái)了，其他各個(gè)行業(yè)就會(huì )較快得到恢復。
對房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)一定要有實(shí)事求是的認識。1989年中國發(fā)生了前所未有的通貨膨脹，在此后的20年中，中國又實(shí)現了高增長(cháng)與低通脹�，F在回顧起來(lái)，一個(gè)重要的因素是中國后來(lái)啟動(dòng)了股權改革和住房制度改革，這兩個(gè)市場(chǎng)吸納了大量的購買(mǎi)力，也相應增加了居民的財產(chǎn)性收入。近一段時(shí)間，大家對這兩個(gè)市場(chǎng)的議論很多，由于結構性泡沫問(wèn)題，很多人對這兩個(gè)市場(chǎng)提出了質(zhì)疑。而且在發(fā)展過(guò)程中，這兩個(gè)市場(chǎng)也確實(shí)出現了一些結構性問(wèn)題和制度性問(wèn)題。
中國要繼續保持國民經(jīng)濟高增長(cháng)與低通脹，就要充分發(fā)揮這兩個(gè)市場(chǎng)的重要作用，做大、做強、做好房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，把原來(lái)的小池子變成大池子，變成引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展的藍海。這樣在未來(lái)的20年，還可以保持中國經(jīng)濟高增長(cháng)與低通脹。我們一定要認識到金融危機發(fā)生的深層次原因，泡沫的產(chǎn)生有兩種不同的途徑：一是價(jià)格上升，脫離價(jià)值形成的；另一種是價(jià)值下降形成的。治理危機的手段同樣有兩種不同的方式：一種是緊縮政策消除泡沫；另一種是提高生產(chǎn)力水平、擴大就業(yè)、提升經(jīng)濟的整體價(jià)值水平來(lái)消除泡沫。中國目前存在大量的失業(yè)問(wèn)題，應當關(guān)注第二種泡沫和治理措施，不能一味地采取緊縮措施。全球金融危機在這方面給予我們很深的教訓！這也是走出金融危機的重要途徑。
在這里我想重點(diǎn)強調的是，一定要明確走出本輪金融危機的出口。通脹目標制一定要建立在充分就業(yè)的基礎之上，國民經(jīng)濟又好又快地發(fā)展，需要在充分就業(yè)和居民收入增長(cháng)的基礎上，通過(guò)提高生產(chǎn)力水平，轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式，優(yōu)化經(jīng)濟結構，消除新的危機的產(chǎn)生。
優(yōu)化房地產(chǎn)金融結構，推進(jìn)建立合理的房地產(chǎn)結構。
當前中國房地產(chǎn)中存在的很多問(wèn)題是結構性問(wèn)題，包括城鄉結構、商品房的檔次結構、商品房與保障性住房結構、房地產(chǎn)企業(yè)結構、消費信貸結構等。
在風(fēng)險可控的情況下，房地產(chǎn)金融要大力支持消費信貸的發(fā)展，支持國家擴大內需，支持保障性住房的發(fā)展，特別要加大力度支持廉租房的建設和開(kāi)發(fā)。
廉租房建設不但是一個(gè)重要的民生戰略，也是重要的經(jīng)濟戰略。不但可以增加內需和投資，也有利于各地區的經(jīng)濟增長(cháng)。因為當一個(gè)地區增長(cháng)時(shí)，對勞動(dòng)力的數量和質(zhì)量就會(huì )有更高的要求，這些勞動(dòng)力一定要有房子住。高收入的勞動(dòng)力可以買(mǎi)商品房，但對于剛畢業(yè)的大學(xué)生和農民工則必須通過(guò)保障性住房來(lái)解決。廉租房可以促進(jìn)一些地區勞動(dòng)力資源的優(yōu)化配置，提高經(jīng)濟效益。
在商品房檔次上，要增加對小戶(hù)型住房的投入，增加對低收入人群的住房供給，同時(shí)也有利于節約土地。要認真執行國家一系列的房地產(chǎn)政策和信貸政策，推動(dòng)和諧社會(huì )建設。
在信貸政策上，要大力支持守信譽(yù)、效益好的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，支持一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司做大做強。
在金融結構上，要不斷進(jìn)行金融創(chuàng )新，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)多途徑融資，優(yōu)化資產(chǎn)負債結構和資本金結構，發(fā)展好房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，支持大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司走出去，打通國際融資通道。下大力氣清收銀行不良貸款，降低不良貸款比例。
進(jìn)一步加強房地產(chǎn)金融監管，確保房地產(chǎn)金融的安全。
在支持房地產(chǎn)信貸發(fā)展，加大自主創(chuàng )新力度的同時(shí)，一定要強化監管，不斷完善相關(guān)的金融法規。
只有在科學(xué)監管和完善的法律制度的基礎上，房地產(chǎn)的金融發(fā)展和創(chuàng )新的空間才能打開(kāi)，房地產(chǎn)業(yè)才能得到更好更快的發(fā)展。
要堅決執行一系列的監管政策，堅決打擊各種假按揭、假擔保和假抵押。只有房地產(chǎn)信貸合規了，才能保證房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。在當前擴大內需的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一些違規行為有所抬頭，各有關(guān)部門(mén)要堅決進(jìn)行查處。
維護房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)行業(yè)的效率。
建立一個(gè)公平、公正、有效率的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)十分艱巨的任務(wù)，也是做好做大、做強房地產(chǎn)的重要途徑。
房地產(chǎn)金融要正視社會(huì )各方面對房地產(chǎn)業(yè)的呼聲，同時(shí)也要遵循房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的客觀(guān)市場(chǎng)規律。
該政府做的事由政府做，該市場(chǎng)做的事由市場(chǎng)做，絕不能混淆兩種不同的秩序。美國次貸危機在一定程度上就是把政府應當解決的低收入人群住房問(wèn)題交給了銀行，那些沒(méi)有能力支付首付的人的住房問(wèn)題應當由政府的住房保障制度來(lái)完成。
關(guān)于物業(yè)稅等問(wèn)題，要尊重中國的特殊情況，不能一刀切，不能一切向西方學(xué)習。中國的房地產(chǎn)的土地不是所有權，而是使用權，業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)支付了大量的租金，這也是中國房?jì)r(jià)高的一個(gè)重要原因。即使出臺物業(yè)稅也應當區別不同的情況，新老劃斷�？傊�，物業(yè)稅關(guān)系重大，推出這樣的政策要經(jīng)過(guò)認真研究和推敲。
房?jì)r(jià)的高低是由市場(chǎng)客觀(guān)規律決定的，要不斷提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)效率就要使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加透明，克服信息不對稱(chēng)問(wèn)題和壟斷、腐敗等問(wèn)題，優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置，就能實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)的健康穩定發(fā)展，也會(huì )解決一些房?jì)r(jià)爭論問(wèn)題。
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