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| 抑制高房?jì)r(jià)的切入點(diǎn)應該是增加供給 |
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| 2009-11-20 作者:歐陽(yáng)覓劍 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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由于擔心針對房源營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠及房貸七折利率優(yōu)惠被取消，近日，北京樓市出現搶購潮，房?jì)r(jià)也出現明顯上漲。而國家統計局于11月10日公布了的1-10月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況顯示，10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.9%，比9月份擴大1.1個(gè)百分點(diǎn)，這是今年的最大同比漲幅；10月份的環(huán)比漲幅也高達0.7%。
有人擔心，房?jì)r(jià)快速上漲會(huì )發(fā)展為房?jì)r(jià)泡沫，因此提議收緊房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)貸款，但是，房地產(chǎn)政策不宜驟然收緊；應當讓各市場(chǎng)主體在穩定的政策環(huán)境中進(jìn)行決策和博弈，使房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)和信貸的發(fā)展更趨理性。
本輪房?jì)r(jià)上漲確實(shí)受到了房貸政策放松的推動(dòng)，這導致需求迅速增長(cháng)。但是，價(jià)格是由需求和供給兩個(gè)方面決定，僅有需求增長(cháng)這一個(gè)因素還不足以推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。遺憾的是，2009年的住宅供給沒(méi)有跟上需求增長(cháng)的步伐。今年1-10月的全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)率超過(guò)了30%，為什么房地產(chǎn)投資增長(cháng)卻如此緩慢，導致供給增長(cháng)遠遠慢于需求呢？?jì)r(jià)格信號是主要原因之一。在房?jì)r(jià)完全恢復增長(cháng)之前，開(kāi)發(fā)商可能對市場(chǎng)前景信心不足，因此投資很謹慎。
土地供應和開(kāi)發(fā)面積少，也是房地產(chǎn)投資在上半年增長(cháng)緩慢的主要原因。土地供應和開(kāi)發(fā)減少的趨勢，是從去年下半年開(kāi)始的，很多地區因為地價(jià)下降，減少了土地出讓的數量，持續到今年，造成了一些開(kāi)發(fā)商土地儲備不足，限制了他們的投資，從宏觀(guān)上看，則是住宅投資和供應的增長(cháng)滯后于需求。今年下半年，隨著(zhù)房?jì)r(jià)推動(dòng)地價(jià)上漲，各地才加大了土地供給數量，但此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應不足的狀況已經(jīng)比較嚴重，不是短期內就能改觀(guān)。
目前情況下，如果收緊房地產(chǎn)政策，能夠減少房地產(chǎn)需求，有可能造成房?jì)r(jià)短期內下降；但它也可能打擊開(kāi)發(fā)商剛剛恢復的投資熱情，使供給變得更糟；沒(méi)有充足供給支持的房?jì)r(jià)下跌只能是暫時(shí)的，是以真正有購房需求的居民買(mǎi)不到房子作為代價(jià)的；如果房地產(chǎn)的需求和供給都下降，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì )變成為少數富人服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，房?jì)r(jià)自然也不會(huì )低。
隨著(zhù)供給增長(cháng)，房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭會(huì )受到抑制。但在房地產(chǎn)投資尚未真正復蘇的形勢下就全面收緊房地產(chǎn)政策，可能導致樓市“超調”，出現“滯脹”現象：房地產(chǎn)投資增速下降，而房?jì)r(jià)較快上漲。因此，長(cháng)遠來(lái)看，應當維持房地產(chǎn)需求的較快增長(cháng)，從而刺激房地產(chǎn)投資和供應的穩定增長(cháng)。
而且，房貸標準應該由商業(yè)銀行決定，房地產(chǎn)信貸需要市場(chǎng)化。政府部門(mén)抑制高房?jì)r(jià)的切入點(diǎn)應該是增加供給。銀行會(huì )根據房貸的風(fēng)險和成本，決定首付比例和房貸利率。如果決策部門(mén)認為目前有形成泡沫的風(fēng)險，那可以適當收緊流動(dòng)性，銀行資金成本提高，就會(huì )相應調高房貸利率。也就是說(shuō)，就算是要提高房貸利率，也應該由銀行自己做出決定，而不能由央行做出政策性的硬性規定。政策的硬性改變是剛性的，很可能對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊；而由市場(chǎng)主體自己調整更有彈性，它是漸變的，不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成突然沖擊。
政府部門(mén)要抑制高房?jì)r(jià)，適當的切入點(diǎn)不是抑制需求，而是增加供給，包括土地供給和保障性住房供給。目前的土地供應是隨行就市，在房?jì)r(jià)和地價(jià)較高時(shí)加大土地供應量；而在房?jì)r(jià)和地價(jià)較低時(shí)減少土地供應量。但從土地供應到建成住宅需要一兩年的時(shí)間，那時(shí)市場(chǎng)形勢已經(jīng)變化。因此，隨行就市的土地供應方式需要改革。
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