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| 2009-11-20 作者:易憲容 來(lái)源:江南時(shí)報 |
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今年房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么能夠量?jì)r(jià)齊漲、迅速繁榮？
可以解釋的理由有很多，每一個(gè)人或集團都會(huì )站在其自身利益的角度找到一種或幾種理由。
比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)是“剛性需求”；也有人說(shuō)，是因為市場(chǎng)通貨膨脹的預期讓投資者大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以便讓其財富保值增值；更有人說(shuō)，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊漲，原因就在于居民手中的錢(qián)太多。
然而，最近市場(chǎng)十分關(guān)心個(gè)人住房按揭信貸政策調整，就足以讓上述謬論不攻自破了。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是地方政府及普通民眾，對房地產(chǎn)政策十分關(guān)注，尤其是第二套住房的信貸政策，這足以說(shuō)明不是居民的錢(qián)太多，而是居民的錢(qián)太少，只能通過(guò)信貸優(yōu)惠政策進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
如果國內居民的錢(qián)真的是太多，根本就不用向銀行貸款，也不必關(guān)注銀行的信貸政策變化，個(gè)人愿意如何購買(mǎi)住房就如何購買(mǎi)，想買(mǎi)多少套就買(mǎi)多少套。
實(shí)際上，目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就不存在所謂的“剛性需求”，也不存在居民的錢(qián)太多來(lái)推高房?jì)r(jià)的情形，而是某些人過(guò)度地使用具有公共性質(zhì)的商業(yè)銀行體系，通過(guò)銀行體系的高杠桿來(lái)炒作國內住房。如果這些住房炒作者沒(méi)有利用銀行的金融杠桿，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)要出現這種所謂的繁榮是不可能的。
也就是說(shuō)，今年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮最大的推動(dòng)力，就是政府的房地產(chǎn)救市政策。我在今年上半年就指出，2008年9月的美國金融危機救了中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因為盡管在2008年中國經(jīng)濟是出現了一些問(wèn)題，但是中國金融體系沒(méi)有出現危機，中國經(jīng)濟也沒(méi)有出現危機。但是，在美國金融危機之后，政府出臺比美國更為強勁的救市政策，特別是全世界最為優(yōu)惠的信貸優(yōu)惠政策，中國的個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠利率降得比美國還要低。僅這一種優(yōu)惠政策，就足以把國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格推高。
這種過(guò)度的優(yōu)惠其實(shí)是一種財富轉移機制或通過(guò)政府信貸管制政策的一種財富轉移機制。
過(guò)度的優(yōu)惠利率，表面上是讓購買(mǎi)住房者受益，但實(shí)際上最大的受益者則是地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而利益受到損害的，是銀行的存款者（把存款利率降得過(guò)低）。
當然，這種財富的轉移也讓國內商業(yè)銀行的利益有所減少。因為，過(guò)度的優(yōu)惠利率必然導致利差的縮小，讓商業(yè)銀行收益水平降低。2009年商業(yè)銀行信貸盡管達到了天量的增長(cháng)，但是，今年商業(yè)銀行利潤水平還不如2008年信貸緊縮的年份，何也？就在于通過(guò)政府對信貸資金的價(jià)格管制，將商業(yè)銀行的收益轉移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方政府及住房炒作者手上了。
我們可以看到，由于房地產(chǎn)暴利不僅讓各行各業(yè)的企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且凡有權力者都在千方百計持有住房。其最大的后遺癥就是擴大貧富差距，形成新的社會(huì )問(wèn)題。
可以說(shuō)，目前中國高房?jì)r(jià)已經(jīng)成了一種嚴重扭曲的財富轉移機制，它使國民的財富在短時(shí)間內向極少數人轉移與聚集，社會(huì )財富分配越來(lái)越不公。
住房投資比重過(guò)大，少數人住房持有過(guò)高，導致當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飆升過(guò)快。這種現象的根本原因有兩個(gè)，首先是住房的稅收政策出了問(wèn)題�？v觀(guān)全世界所有的有房地產(chǎn)市場(chǎng)的國家，哪一個(gè)國家的住房投資是不征稅的？只有中國例外。其次是住房的信貸政策出了問(wèn)題，投資住房可以享受優(yōu)惠信貸政策，這豈不是讓普通民眾來(lái)補貼那些投資者？
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