面對居高不下的房?jì)r(jià),現在有一種通過(guò)增加土地供給,以擴大供給來(lái)抑制房?jì)r(jià)上漲的主張,這種主張是個(gè)極大的誤區。高房?jì)r(jià)不是簡(jiǎn)單的供給不足問(wèn)題。特別是這一輪房?jì)r(jià)上漲,絕非所謂“剛性”需求推動(dòng),不是所謂城市化進(jìn)程中所產(chǎn)生的進(jìn)城農民工帶來(lái)的住房需求推動(dòng)的。如此的高房?jì)r(jià),哪里是這樣一些群體所能夠支付的？所以,這一輪房?jì)r(jià)應該是“投資”行為推動(dòng)的。而當投資行為變成部分居民的偏好,一些城市出現部分人手持三五套房,越來(lái)越多的人希望持有多套房產(chǎn),催生了房地產(chǎn)需求上漲的遐想,倒賣(mài)房產(chǎn)現象因之興盛,致使房?jì)r(jià)不合理地一路上漲,這已引發(fā)了諸多社會(huì )矛盾,帶來(lái)了諸多社會(huì )問(wèn)題。
　　房?jì)r(jià)不降與銀行近期萬(wàn)億元個(gè)人抵押貸款,以及數千億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有直接關(guān)系。近期的諸多“地王”,就與銀行對不差錢(qián)的大型國企大規模貸款直接相關(guān)。高土地價(jià)格推高房?jì)r(jià)預期,對當前的高房?jì)r(jià)產(chǎn)生了巨大的支持作用。
　　理順?lè )康禺a(chǎn)市場(chǎng)的秩序,需要重新認識房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),需要重新審視在土地資源與人口比例的強約束條件下的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展思路。依筆者之見(jiàn),堅持以滿(mǎn)足居住需求為主,而不是投資為主的原則思路,是比較符合國情的房地產(chǎn)政策。
　　住房市場(chǎng)需要區別兩類(lèi)不同的需求�！熬幼　毙枨髮儆趯�(shí)際需求,以一套基本住房為效用滿(mǎn)足度,而且受收入和可支配能力約束,對價(jià)格上漲非常敏感,價(jià)格高低直接影響是否“居者有其屋”的基本生活需求。這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格是需要管理的。
　　另一類(lèi)需求是“投資需求”,或者叫“賺錢(qián)需求”。這種以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于資產(chǎn)類(lèi)市場(chǎng),不是一般商品市場(chǎng),價(jià)格不是由實(shí)際供求決定的。
　　投資行為推動(dòng)的高房?jì)r(jià),有兩方面問(wèn)題。
　　首先,如果投資人拿自身的真金白銀購買(mǎi)房產(chǎn),價(jià)格再高也沒(méi)關(guān)系。如果用銀行資金,就需要注意了。因為短期內,房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是投資人參與,他們都是買(mǎi)了房,等房?jì)r(jià)上漲后賣(mài)出,還掉銀行信貸,賺取房?jì)r(jià)上漲的差價(jià)。但是如果短期內都是買(mǎi)了為了賣(mài),賣(mài)給誰(shuí)呢？如果賣(mài)不出去,房?jì)r(jià)就會(huì )下跌。若干首付比例很低,房?jì)r(jià)下跌超過(guò)首付比例,僅靠買(mǎi)房子還債賺錢(qián)的人,就會(huì )把房子還給銀行。銀行壞賬就會(huì )增加,就會(huì )爆發(fā)危機。金融系統爆發(fā)系統風(fēng)險就是經(jīng)濟危機。華爾街剛剛發(fā)生的危機后面的故事就是如此。
　　其次,特別糟糕的是,因為兩類(lèi)需求市場(chǎng)沒(méi)有分開(kāi),投資性房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,會(huì )把平均價(jià)格拉高,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房?jì)r(jià)水平以及房?jì)r(jià)預期,越來(lái)越不能承受�，F在大城市的平均“月供”水平,即月收入與房?jì)r(jià)之比,達到了76%。這個(gè)數字最高達到了85%,而正常水平應是40%左右,最高也不能超過(guò)50%。所謂由城市化意義下進(jìn)城的農民工所催生的居住需求后面的支付能力與當前房?jì)r(jià),以及將來(lái)房?jì)r(jià)預期之間的差距,又哪里能聯(lián)系起來(lái)？
　　在這種情形下,用增加供給來(lái)抑制因“賺錢(qián)需求”而高漲的房?jì)r(jià),結果可能適得其反。在高價(jià)格的引導下,增加的供給主要目標仍然是高價(jià)商品房,而不會(huì )是增加真正剛性居住性需求的供給,真正居住性需求的存在只會(huì )不斷成為推高房?jì)r(jià)的借口。
　　不區分兩類(lèi)不同的需求,籠統地一句“需求旺盛”,“儲蓄很多”也會(huì )被利用作為炒作房?jì)r(jià)應該上漲的似是而非的理由。實(shí)際上,真正居住需求者的收入水平,完全不可能支付每平方米一萬(wàn)元、兩萬(wàn)元的價(jià)格,更不可能支付更高的價(jià)格。在當下的平均收入水平下,城市的居住需求,農民工的居住需求更不用說(shuō),除了望房?jì)r(jià)興嘆,幾乎沒(méi)有可能被滿(mǎn)足的期望。
　　全世界,包括發(fā)達國家,很少出現一般人持有多套房產(chǎn)的情況。美國人95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。而且世人從這次危機中看到,幾百萬(wàn)低收入的美國人仍然沒(méi)有自己的房屋。中國目前一部分人過(guò)多占有以土地資源為主要投入的房地產(chǎn),是很不正常的現象。尤其考慮到中國是人均可使用土地面積較低的國家,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種狀態(tài)持續下去,對中國經(jīng)濟發(fā)展將非常不利。

(作者為銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家)