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12月5日到7日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議召開(kāi)。擴大消費成為調經(jīng)濟結構的重點(diǎn)。由于總基調是保持穩定增長(cháng)，宏觀(guān)經(jīng)濟政策要穩，房地產(chǎn)政策也不會(huì )大動(dòng)干戈，否則宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定就成為無(wú)本之木。中央經(jīng)濟工作有三個(gè)特點(diǎn)極其明顯。
保持貨幣和財政政策的延續性，意味著(zhù)寬松的貨幣政策不會(huì )進(jìn)行戰略撤退。到明年下半年有可能隨著(zhù)銀行信貸額度的完成而收緊，這意味著(zhù)市場(chǎng)投資者將繼續憧憬低成本信貸與高投資回報的紅利，絕不會(huì )輕易離開(kāi)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)政策將秉持有進(jìn)有退的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為中國經(jīng)濟杠桿行業(yè)的地位不會(huì )改變，但過(guò)度的刺激政策會(huì )逐步退出，比如稅費優(yōu)惠政策。不過(guò)退出的過(guò)程并不順利，一些地方政府為托市，將繼續出臺刺激本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，如石家莊降低二套房物業(yè)費等。在具體政策上政府試圖鼓勵剛性消費，防止房地產(chǎn)泡沫向銀行蔓延。
穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)是愿望，這一愿望能否實(shí)現取決于如下三點(diǎn)：一是實(shí)體經(jīng)濟是否真正回暖，地方財政對于房地產(chǎn)的依賴(lài)程度是否降低；二是房地產(chǎn)與銀行盈利能力、風(fēng)險關(guān)聯(lián)程度到底如何；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)對于消費的擠出效應如何？這三個(gè)方面決定了政府是否會(huì )下決心控制房?jì)r(jià)。
地方政府對于土地收入的依賴(lài)有增無(wú)減，雖然今年GDP保八無(wú)憂(yōu)，但隨著(zhù)大規�；ㄐ枰笠幠ＹY金投入，地方政府負債率必然節節攀升，而稅收卻遠不能趕上投資的步伐。于是，今年我們看到了大規模的查稅、預征稅以及欠稅曝光等現象，正說(shuō)明了在花團錦簇的經(jīng)濟增長(cháng)數據背后，是地方財政的普遍吃緊。
北京、上海等地土地收入已經(jīng)占據財政收入的1/3以上，而與房地產(chǎn)相關(guān)的收入占地方當年財政收入的60%，每年30%要來(lái)自于土地出讓?zhuān)?0%來(lái)自于房地產(chǎn)的稅收。另一方面，明年的出口情況并不樂(lè )觀(guān)，內部的消費刺激政策不會(huì )輕易退出。政府內部經(jīng)濟學(xué)家已經(jīng)明確表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)的核心作用，國家統計局總經(jīng)濟師姚景源表示，“房地產(chǎn)行業(yè)非常重要，它拉動(dòng)50多個(gè)行業(yè)，上游拉動(dòng)鋼鐵、建材，下游拉動(dòng)家用電器，甚至可以一直拉到窗簾、紡織品，所以它的拉動(dòng)力很強。從整個(gè)經(jīng)濟發(fā)展、擴大內需特別是以消費為主拉動(dòng)經(jīng)濟來(lái)講，這個(gè)行業(yè)非常重要�！狈康禺a(chǎn)行業(yè)占GDP的6.6%和1/4的投資，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達到60個(gè)。在此情況下，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫必然慎之又慎。
政府希望保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，大力建設保障房，通過(guò)征稅籌資金，并且使目前的高檔房泡沫與銀行脫鉤。但投資者不會(huì )順從，目前如此之低的貸款利率，必然是應貸盡貸，動(dòng)用自己的現錢(qián)才是傻瓜。銀行同樣不聽(tīng)話(huà)。有個(gè)引人關(guān)注的現象是，年底信貸優(yōu)惠政策退潮時(shí)，銀監會(huì )并沒(méi)有實(shí)行一刀切，各個(gè)銀行自行其是。這說(shuō)明銀行不可能放棄房貸這一盈利大戶(hù)，年底惜貸不過(guò)是為明年年初的信貸額爭取空間。政府的政策將遭遇各方市場(chǎng)主體的抵抗。銀行與房地產(chǎn)之間的防火墻形如薄紙，一捅就破。
國家信息中心經(jīng)濟預測部主任范劍平認為，繼續刺激居民首次購房需求，購房契稅、房貸利率等優(yōu)惠政策要延續，對二套房貸則要嚴格把關(guān)。鼓勵存量房流轉，提高借貸成本是解決房地產(chǎn)泡沫的正道，但有關(guān)方面很有可能投鼠忌器，不敢輕易加息，卻為了抑制住房投資而提升稅費。此舉在短期內有可能會(huì )刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的通脹預期，房?jì)r(jià)、地價(jià)上升更為迅猛。金融危機之前正是如此，明年一到兩次的加息將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的助燃劑。
房地產(chǎn)面臨極大的政策風(fēng)險。對于狂熱投資者征收物業(yè)稅一直在醞釀之中。11月28日，溫家寶總理在上�？疾鞎r(shí)，專(zhuān)門(mén)考察了正在建設的上海市最大保障性住房工程進(jìn)展情況，表示要把保障性住房建設放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂(lè )業(yè)。同時(shí)，要抑制投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。物業(yè)稅抑制是題中應有之義。
要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，一要連續加息，二要征收物業(yè)稅。只要減少投資者的紅利即能減少投資者的數量，有關(guān)方面絕不會(huì )不知如此淺顯的道理。 |