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繼日前出臺措施將個(gè)人住房買(mǎi)賣(mài)營(yíng)業(yè)稅免稅期從2年調回5年后，12月14日，國務(wù)院常務(wù)工作會(huì )議又提出，當前重點(diǎn)是遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。會(huì )議提出，要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。加快普通商品住房建設。
會(huì )議首次提出力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。將保障性住房建設工作延長(cháng)，也是此次會(huì )議上的一個(gè)細微變化，這些都有穩定市場(chǎng)預期的作用，但對房?jì)r(jià)的基本走勢是不會(huì )有根本性的影響，我國居民住房困難在短時(shí)間內難以化解。
在目前土地市場(chǎng)買(mǎi)方壟斷的環(huán)境下，尤其是在目前地方政府通過(guò)招拍掛這個(gè)模式獲得高額的土地出讓金這一掠奪性的財政手段的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展很難得到根本糾正。
正是在地方政府的土地財政背景下，推出了一個(gè)又一個(gè)“地王”。以上海為例，2009年上海前三季度就出現了五大地王，賣(mài)地收入超全年目標。其中，9月30日，綠地集團以72.45億元的價(jià)格，再度發(fā)力拿下了位于徐匯龍華路1960號的地塊(龍華地塊)，樓面價(jià)達到了驚人的27231元/平方米。北京也是如此，大龍地產(chǎn)(600159,股吧)以50.5億元拍下位于北京市順義區天竺開(kāi)發(fā)區的一塊住宅用地，樓面地價(jià)達29859元/平方米。
同時(shí)，在寬松貨幣政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)資金相當充裕。據相關(guān)數據顯示1-11月房地產(chǎn)資金來(lái)源達48170億元；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍；而保障性住房完成率低于預期76.4%。這推動(dòng)了中國房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比持續上升，新地王不斷涌現。11月中國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲5.7%，漲幅比上月高1.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )2007年10月以來(lái)的新高。
雖然金融危機給我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)很大的沖擊，但是地方政府的賣(mài)地收入卻遠遠超過(guò)歷史最好水平，可見(jiàn)土地財政對目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了很大的影響�？梢�(jiàn)當前的各種措施的推出最后都要受到土地財政的根本性的制約，不改變這個(gè)局勢，期望通過(guò)一些微調政策來(lái)改善我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是難以想象的。
盡管?chē)乙辉購娬{要增加普通商品房的供應，但是這個(gè)效果卻一直受到地方政府的變相抵制。據統計，今年國內前三季度中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應同比大幅減少45%。造成這個(gè)尷尬的局面與我國的住房制度的標準落實(shí)不一致有著(zhù)本質(zhì)上的聯(lián)系。按照當初的改革要求，我們是要給社會(huì )60%以上的居民提供經(jīng)濟適用房的，然而由于地方把這些拋在一邊，到目前為止經(jīng)濟適用房成為高收入群體等少部分人的住房標準。大部分的居民無(wú)法實(shí)現購買(mǎi)經(jīng)濟適用房。據中國社會(huì )科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》，85%以上城鎮家庭無(wú)能力購買(mǎi)房?jì)r(jià)高企的住房。
我們看到，盡管此次個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到了5年，但房地產(chǎn)購買(mǎi)和持有的總體稅負仍然較低，尤其是和投資于實(shí)體經(jīng)濟的稅負相比。與其他國家相比，中國沒(méi)有物業(yè)稅和資本利得稅，租金收入只征收5%的營(yíng)業(yè)稅(而工資收入最高可被征收45%的所得稅，企業(yè)所得稅率也達25%)。這樣一種激勵體制會(huì )促使居民和中小企業(yè)更偏好對房地產(chǎn)的投資。
因此在目前經(jīng)濟環(huán)境下，這次組合拳對房地產(chǎn)的打壓效果是有限的，它只對短期的投機行為打擊較大，不改變傳統的招拍掛等制度，不加大對經(jīng)濟適用房等的供應，是無(wú)法解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題的。
（作者單位：安邦咨詢(xún)） |