中央經(jīng)濟工作會(huì )議給樓市一個(gè)重大利好，就是繼續實(shí)施適度寬松的貨幣政策和推進(jìn)小城鎮化建設、部分放開(kāi)戶(hù)籍管制，但隨后高層在短短的十數天內，出臺了三個(gè)遏制樓市投資過(guò)熱的政策，第一是住房轉讓營(yíng)業(yè)稅復位，并且在日前給予了細化；第二是國四條，即增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障房建設等四大舉措遏制房?jì)r(jià)飆漲、投機過(guò)度行為；第三是五部委出臺規范土地市場(chǎng)，規范地方政府的土地出讓和遏制開(kāi)發(fā)商圈地稱(chēng)王的行為。
　　從這些政策，我們可以勾勒出2010年整個(gè)樓市調控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過(guò)度投資、遏制過(guò)度熱炒“面粉”(土地)和增加保障性住房為輔助手段。
　　筆者認為，由于樓市投機過(guò)熱，遏制投資是必須的，但由于明年經(jīng)濟形勢尚不足以樂(lè )觀(guān)，可能會(huì )更加困難，如果端掉樓市這個(gè)特大型的內需需求，很可能會(huì )砸傷整個(gè)經(jīng)濟。
　　首先，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策不能變，因為經(jīng)濟在遭遇金融危機重大的破壞之后，往往會(huì )有一個(gè)再次低迷的過(guò)程，多次世界經(jīng)濟危機和東南亞金融危機都有這樣的慣例。因此，不能過(guò)早地丟掉拐杖，特別是在產(chǎn)能過(guò)剩還未消耗完畢以及新的經(jīng)濟消費、投資尚未出現的背景下，更不能丟掉行之有效的樓市消費、投資需求。但最近成本推動(dòng)型的物價(jià)上漲給適度寬松的貨幣政策帶來(lái)了壓力，特別是房?jì)r(jià)飆漲讓更多的人感受到“通脹”的到來(lái)。
　　第二，樓市在2009年出現了大反轉，首先是商品房量?jì)r(jià)齊升，剛性需求、改善性需求以及投資性需求井噴，隨著(zhù)樓市成交量的放大以及價(jià)格飆升，投機行為點(diǎn)燃全國樓市一片火爆；而正在此時(shí)，手握大量信貸資金的央企紛紛圈地稱(chēng)王，隨著(zhù)IPO的重啟，更多的上市企業(yè)紛紛加入了搶地行列，導致土地價(jià)節節攀高。在這種背景下，高層出臺政策遏制部分城市樓市過(guò)熱行為不足為怪。
　　那么，中央經(jīng)濟工作會(huì )議的利好與后續高層調控樓市的利空混合物，會(huì )對2010年樓市產(chǎn)生什么影響呢？
　　首先，對于普通商品住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2010年的樓市或會(huì )出現量跌價(jià)平的走勢。量跌是因為營(yíng)業(yè)稅復位會(huì )對投機行為給予一定的打擊，更重要的是政策預期的改變會(huì )讓一些投資客退場(chǎng)，等候下一波行情；另外，由于今年土地出讓樓面價(jià)都比較高，許多地方土地拍賣(mài)價(jià)都是100%以上的溢價(jià)。一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)確實(shí)漲得比較高，再加之四種需求已經(jīng)在2009年集中釋放，會(huì )導致明年的成交量受到影響；在成交量可能萎縮的背景下，房?jì)r(jià)不可能再度飆升，會(huì )出現比較平穩的上漲和微跌的走勢。但是，如果明年信貸資金依然很猛烈，可能還會(huì )出現量?jì)r(jià)齊升的走勢。
　　第二，商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟的復蘇而逐步走好，管理層也應當出臺一些刺激商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)的措施。遏制住宅市場(chǎng)投機需求，要給他們更多的途徑，不能只靠圍堵，要像大禹治水那樣，給予這些投資需求更多的通道；比如說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的稅收很重，現在商業(yè)地產(chǎn)正處于復蘇初期，減稅引導他們進(jìn)入這些領(lǐng)域，給這些資本有更多的宣泄口，而不是打壓他們迫使他們離開(kāi)住宅市場(chǎng)，惡炒資源、能源、大宗商品以及農產(chǎn)品，增加成本推動(dòng)型通脹的壓力。建議管理層在對首套購房繼續政策支持的同時(shí)，要把中國獨有的商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)倒掛的現象加以糾正，呼吁降低商業(yè)地產(chǎn)三級市場(chǎng)的差價(jià)稅，以提高二手商業(yè)物業(yè)的流通性。這樣也避免投資客在房地產(chǎn)投資的單一性，分散投資品種，也是平抑住宅房?jì)r(jià)的手段之一。
　　第三，管理層將會(huì )從綜合角度考量整個(gè)樓市的宏觀(guān)調控政策，而不是僅僅從一個(gè)方面出發(fā)。因為房地產(chǎn)業(yè)是當前經(jīng)濟的支柱，如果在沒(méi)有新的消費和投資需求增長(cháng)點(diǎn)出現的情況下，打擊樓市投資客的趕老鼠行動(dòng)勢必會(huì )投鼠忌器，為了避免“驚群”現象發(fā)生，主要采取增加供給的措施；另外，在地方政府財政已經(jīng)得到補充的情況下，遏制地王行為也應采取增加土地供給和打擊囤地相結合。