電影《蝸居》的放映、房?jì)r(jià)的飛漲，引發(fā)了對房地產(chǎn)行業(yè)的全國性關(guān)注。筆者認為,只要政府有決心將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的70%-80%房屋做成廉租屋，用政府出讓土地的收益定向補貼，以美國、澳大利亞等國成功運轉的REITs這種權益性的金融創(chuàng )新吸收國民自有資金來(lái)投資并分享房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期上升的收益，便能使得絕大多數國民都有房可得。

　　購房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款莫混淆

  　所有的專(zhuān)家都對房?jì)r(jià)如果下跌30%而將給中國金融系統產(chǎn)生的沖擊憂(yōu)心不已，特別是美國次貸危機以后，政府決策者更因此始終面對著(zhù)銀行房貸可能出現的高額違約風(fēng)險而躊躇難斷。
　　但正如上述，所謂“房貸”其實(shí)是“房地產(chǎn)抵押貸款”的簡(jiǎn)稱(chēng)，它是指貸款用途于房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔保的貸款。中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )對房地產(chǎn)貸款的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費活動(dòng)有關(guān)的貸款�！便y行對房地產(chǎn)信貸主要通過(guò)三個(gè)階段實(shí)現，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售。由此可見(jiàn)，籠統所稱(chēng)的“房貸”其實(shí)應該更準確地分別為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵押貸款”和“購房抵押貸款”。因此，不加分別地談?wù)摲抠J違約風(fēng)險，如果不是別有用心地混淆和偷換概念，那也只能說(shuō)是極其不專(zhuān)業(yè)和不嚴肅的行為。
　　如果仔細分析我國的房地產(chǎn)貸款的構成，我們就可以發(fā)現，其中在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節產(chǎn)生的銀行個(gè)人住房抵押貸款，壞賬率極低。
　　香港各家銀行設定的房貸不良比例“警戒線(xiàn)”一般都定在1%左右。由于無(wú)法取得公開(kāi)的全國數據，而僅根據上海銀監局歷年發(fā)布的相關(guān)報告表明，個(gè)人住房貸款的不良貸款率為0.6%左右，質(zhì)量在全球以何種標準衡量都是相對較好的。
　　如果進(jìn)一步仔細分析，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節所產(chǎn)生的銀行貸款，卻不盡如此。同樣是上海銀監局的數據表明，住房開(kāi)發(fā)貸款的不良貸款率為2%左右，是個(gè)人住房貸款不良率的3倍以上。而應當看到，上海各大商業(yè)銀行的抵押貸款質(zhì)量在全國還算是最好的。
　　因此如果要就此分級的話(huà)，完全可以將前者稱(chēng)之為“中國的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款”（優(yōu)貸），而后者可以相對稱(chēng)之為“中國的次級房地產(chǎn)抵押貸款”（次貸）。
　　僅按照目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款2%左右的不良率和每年2萬(wàn)億元左右房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額（2008年末全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.93萬(wàn)億元、2009年上半年為2.35萬(wàn)億元），就可預見(jiàn)我國銀行系統由此會(huì )每年產(chǎn)生400億元上下的銀行壞賬。而如果我國房地產(chǎn)業(yè)出現流動(dòng)性枯竭和資金鏈斷裂的現象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率每上升一個(gè)百分點(diǎn)就會(huì )產(chǎn)生200億元左右的銀行壞賬。
　　更重要的問(wèn)題還不在于此，從2003年起中央政府就不斷出手調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但不僅收效甚微、而且反向效果更明顯。這其中根本的原因在于，除了沒(méi)有分清楚房產(chǎn)和地產(chǎn)的基本概念并混淆了購房和開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險以外，政策的方向也有諸多值得斟酌之處，最明顯的就是去年至今年在應對金融危機中出臺的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金比率的政策。
　　1998年5月21日實(shí)施的“中國銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行）”第二十五條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項目的自有資金比例一般為30％，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60％。
　　但統計數據表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金逐年下降。以上海為例，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比率2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。同時(shí)來(lái)自上海的數據也表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金利潤率居高不下，2001年為38.12％，2002年達到86.36％，2003年為74.24％，是同期社會(huì )平均利潤率的10倍以上。近兩年來(lái)媒體披露已有100%以上的案例出現。
　　因此在2003年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)調控后，2004年下半年，相關(guān)政策開(kāi)始硬性要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟適用房項目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。加上其他調控措施和房地產(chǎn)業(yè)2006年瘋狂囤地，使得中國房地產(chǎn)業(yè)在2008年處于半截入土的卡脖子境地。
　　但是，2009年5月27日國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調整結果，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，成為此次調整受惠最大的項目之一。這是自1996年設立房地產(chǎn)項目資本金比例制度以來(lái)的首次調低，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調15個(gè)百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復到1996年的水平。
　　這項政策究竟是為了降低房?jì)r(jià)還是鼓勵房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫出現？這連房地產(chǎn)商都看明白了，任志強在他的博客中說(shuō)：“房子賣(mài)得再好，對GDP沒(méi)有任何作用，所以沒(méi)辦法，就把資本金率下調，讓開(kāi)發(fā)商有更多的錢(qián)和更多的信心去買(mǎi)土地，投到新開(kāi)工的房屋建設中�！薄伴_(kāi)發(fā)普通住宅的自有資金達到20%是什么概念，意思就是可以給你增加到80%的貸款，如果你再有四成多的預付款的話(huà)，你實(shí)際上就完全富裕了�！�
　　可以這么說(shuō)，2009年7月份以后全國房?jì)r(jià)的快速上漲、地王的不斷出現、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)熱發(fā)展出泡沫征兆……這一切都主要和5月份有關(guān)房地產(chǎn)商自有資金率下調的政策有關(guān)，而絕非傳播于眾多飛沫中的其他因素。

　　解決絕大多數人居住問(wèn)題需增加廉租房供應

　　自從1998年房改以來(lái)，至今10年有余，所有的國民都已經(jīng)陷入買(mǎi)房還是不買(mǎi)房的哈姆雷特式的兩難選擇之中。
　　剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，要堅持走中國特色城鎮化道路，促進(jìn)大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展，并放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制，以推動(dòng)農村人口向城鎮轉移。令人困惑的是，這一表態(tài)讓二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)商率先歡欣鼓舞。
　　同樣的是，1998年的房改決策基礎是誘導和激發(fā)國民消費，2009年推動(dòng)農村人口向城鎮轉移的決策基礎仍然是促進(jìn)國民消費。但十多年的房改已經(jīng)將一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)推高到令人咋舌的程度，國民消費貸款的90%都被住房貸款所占有；那現在如果沒(méi)有徹底的改弦更張，下一輪是否會(huì )將中國二三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也推向不合情理的高臺上去呢？
　　當1998年取消福利分房，住宅商品化、市場(chǎng)化以后，全體國民除了已有的居屋之外，開(kāi)始“被市場(chǎng)化”解決（改善）今后人生和后代的居住問(wèn)題。于是住房私有化成了獨木橋，購房成了單通道。
　　在建設部2005年公布的關(guān)于國人住宅水準的權威年度報告——“2005年城鎮房屋概況統計公報”稱(chēng)，2005年城鎮人均住宅建筑面積升至26.11平方米，住宅私有率更是高達81.62%，比2004年的80.77%提高了近1個(gè)百分點(diǎn)。相對于美國的68%、英國的67%、德國的42%，單看81.62%，確是一個(gè)值得政府津津樂(lè )道的數字，至少表明普通百姓的住房條件逐步改善，而且越來(lái)越多的人擁有自己的資產(chǎn)。但是這個(gè)統計結果卻因為其數字的準確性和概念的模糊性而受到廣泛質(zhì)疑。但更重要的是在這數字背后的社會(huì )問(wèn)題卻被忽視了。
　　住房是一種帶有社會(huì )公共品意義的產(chǎn)品或商品，我們真的需要那么高的住房私有率嗎？我們目前所要承受的諸多住房難題之外，還有一個(gè)問(wèn)題是：我們如何面對這么分散的、“私有化”的住房出租市場(chǎng)？
　　在國外，在不高的住房自（私）有率之外，絕大多數人是用租房解決居住問(wèn)題。而出租市場(chǎng)的主體是政府、政府控制的大機構（企業(yè)）和專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)運營(yíng)公司。這一來(lái)解決了公共政策的落實(shí)問(wèn)題，二來(lái)解決了經(jīng)營(yíng)規�；�、專(zhuān)業(yè)化的問(wèn)題，避免了“反公地悲劇”所造成的“困局經(jīng)濟”狀況出現。
　　滿(mǎn)足低收入人群的住房需求，廉租房同樣可以制約房?jì)r(jià)的非理性上漲。媒體公布的公式稱(chēng)，廉租房與房?jì)r(jià)呈反比關(guān)系。廉租房的供給每增加5%，就會(huì )迫使房?jì)r(jià)下降3%-4%，最大的受益者是普通老百姓。
　　反觀(guān)我國的住宅出租市場(chǎng)，完全復制了我國臺灣私人（個(gè)人）小業(yè)主分散經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)模式。在我國的財政體系中，社會(huì )保障重在保吃穿、保就業(yè)、保養老（這些都還沒(méi)有能夠完全保�。�，而住房并沒(méi)有納入預算科目。再加上商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的收入，這些都令地方政府忽視了公共住房建設，各級政府無(wú)心、無(wú)意參與住宅出租市場(chǎng)、特別是廉租房市場(chǎng)。大機構和專(zhuān)業(yè)企業(yè)除了最高端的豪宅出租市場(chǎng)以外，對有關(guān)民生的普通住宅出租市場(chǎng)不屑一顧。租金和房?jì)r(jià)基本同步漲跌，國民完全沒(méi)有選擇的余地，在公共住房提供上，國民失去了本應由政府提供的社會(huì )保障和依靠。
　　只要政府有決心將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的70%-80%做成政府控股公司、國有企業(yè)以及專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)運營(yíng)管理公司控制的廉租屋，用政府出讓土地的收益定向補貼，以美國、澳大利亞等國成功運轉的REITs這樣權益性的金融創(chuàng )新吸收國民自有資金來(lái)投資并分享房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期上升的收益，這樣才能使得絕大多數國民即所有適婚青年和無(wú)力購房者都有房可住，也使得部分國民的投資需求得到滿(mǎn)足。