經(jīng)濟參考報

2010年房市將明顯調整調控力度最關(guān)鍵

2010-01-04 作者:楊紅旭來(lái)源:中國證券報

2009年12月中下旬，地產(chǎn)股成為大盤(pán)調整的“重災區”，體現了接連不斷的利空政策對地產(chǎn)股的“殺傷力”，也再次證明房地產(chǎn)“政策市”的鮮明特征。其實(shí)，股市對政策的敏感度遠高于樓市，接下來(lái)，商品房成交量和成交價(jià)也將受到政策影響，只不過(guò)需要一個(gè)較慢的過(guò)程�；蛟S，三個(gè)月后，普通民眾才會(huì )深切地感受到樓市溫度的下降。
　　至于降溫的幅度有多大，筆者認為并不取決于“國四條”。那么最關(guān)鍵的因素是什么？任何一輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，其背景、政策內容、執行方式，都有明顯差異，但還是能總結出一些基本規律的。調控政策一般分為三個(gè)層次、三波推進(jìn)。一是國務(wù)院出臺調控思路或方針；二是相關(guān)部門(mén)或單獨或聯(lián)合出臺細化措施；三是地方政府根據國務(wù)院和部委文件因地制宜地出臺地方實(shí)施方案。
　　不妨先看看以前的兩種情況。一種情況是，2005-2006年房地產(chǎn)政策頻發(fā)期。彼時(shí)宏觀(guān)經(jīng)濟偏熱，房地產(chǎn)業(yè)亦如此。2005年，先是國務(wù)院出臺“國八條”，一個(gè)多月后七部委聯(lián)合推出執行細則；2006年5月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上明確“國六條”，5月24日即由九部委聯(lián)合推出細則，時(shí)間間隔之短，實(shí)屬罕見(jiàn)。
　　另一種情況是，2008年宏觀(guān)經(jīng)濟下行，樓市低迷之際，從5月開(kāi)始陸續有20個(gè)左右省市救市；10月，央行和財政部推出優(yōu)惠政策，各地再出細則；12月，國務(wù)院出臺“131號文”，部分地方又出配套政策，運作機制非常復雜。
　　再來(lái)看調控成效。2005-2006年主要是部委政策出臺后，才收到一定效果，但總體上離調控目標有較大差距。2008年救市政策10月出臺，立見(jiàn)成效。為什么會(huì )這樣呢？原因有很多，但很重要的一點(diǎn)是，地方政府對調控政策的態(tài)度和做法至關(guān)重要。由于我國財稅收入結構屬于中央強、地方弱，地方對于土地出讓金的依賴(lài)度較高。另外，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用大，在GDP為主導的政績(jì)考核體系中，地方政府更傾向于大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。由此則導致，面對中央寬松型的政策，地方政府會(huì )加碼執行，以求盡快促使樓市走出低迷困境；面對中央緊縮型的調控，地方政府在政策落實(shí)上則往往大打折扣。
　　回過(guò)頭來(lái)分析眼下面臨的政策波浪。第一波已經(jīng)過(guò)去，那就是12月9日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議停止營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，以及12月14日“國四條”的出臺。這一波將地產(chǎn)股沖垮，但對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尚未明顯地體現出來(lái)，比如廣州全國總價(jià)“地王”和上海全國總價(jià)“地王”相繼誕生。第二波正在進(jìn)行，即部委出臺相關(guān)政策，比如五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》（文件簽發(fā)時(shí)間是11月18日），再如國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，又如國土資源部掛牌督辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地。
　　筆者認為，與2005-2006年相比，第二波調控不會(huì )掀起什么大浪。不太可能重現七部委、九部委那樣聯(lián)合的、全面的、嚴厲的新政。因為中央經(jīng)濟工作會(huì )議已定調2010年宏觀(guān)經(jīng)濟政策，總體還是延續2009年偏松基調，與之相適應，房地產(chǎn)政策屬于“有保有壓”，保的是合理的自住需求，壓的是投資投機性購房需求。從已出政策看，五部委的土地出讓金政策，新意不多；國土資源部清查閑置用地，體現了打擊囤地決心很大。
　　關(guān)鍵就在第三波調控。如果像前幾年那樣，在中央緊縮型調控政策面前，地方政府無(wú)動(dòng)于衷或陽(yáng)奉陰違，則很難真正抑制房?jì)r(jià)，待第一波和第二波政策威懾效應減退后，有可能在2010年二季度就會(huì )強烈反彈。從中央的措辭來(lái)看，此次在抑制投資投機性購房和高房?jì)r(jià)方面，要比以前更嚴厲一些�！皣臈l”提出“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”，以前從未使用過(guò)“遏制”一詞，這就意味著(zhù)中央給那些“部分城市”的執政者敲響了警鐘。
　　因此，對于房?jì)r(jià)偏高、受到重點(diǎn)關(guān)注的城市，本輪調控所承受的壓力估計超過(guò)以前。個(gè)別城市已積極行動(dòng)起來(lái)。2009年囤地新聞頻出的廣州，近日頒布了《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，加大查處閑置土地力度。上海也正緊鑼密鼓地擬定《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見(jiàn)》，重在打壓高房?jì)r(jià)高地價(jià)。筆者預計，那些能較好落實(shí)中央政策、切實(shí)細化遏制房?jì)r(jià)措施的城市，2010年其房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現明顯調整，價(jià)格下跌的可能性也較大。