新年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢卻依然帶有很大不確定性。2009年底的一系列房地產(chǎn)調控政策并未給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)太多涼意 ，以 至 于 多 數 人 仍 認 為2010年的房?jì)r(jià)會(huì )持續上漲。相較之下，股市調控卻立竿見(jiàn)影，表現出“政策市”的跡象。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)緣何越調控越漲，或者說(shuō)，調控究竟難在何處？
　　中國的房地產(chǎn)調控之難，首先在于房市存在剛性需求。在國人的傳統觀(guān)念中，有房才等于有家，房子在一定程度上屬于生活必需品，不論房?jì)r(jià)是漲是跌，該部分需求量皆基本恒定。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中有85%自住型購房者的存在，加之中國人口變遷趨勢未發(fā)生根本性轉變，市場(chǎng)真實(shí)購買(mǎi)力非常堅挺，房?jì)r(jià)難以長(cháng)期深幅下跌。
　　中國的房地產(chǎn)調控之難，還在于房?jì)r(jià)不同于一般商品。對于一般商品價(jià)格調控，運用供給調控與需求調控手段都可達到較為理想的效果。但是，土地作為稀缺資源，調控供給手段受限，相較之下，只能通過(guò)調整房地產(chǎn)市場(chǎng)需求才能得到較好的效果。然而在“居者有其屋”的責任之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求無(wú)法壓制，只能壓制投機需求，調控方式受限，調控效果自然不盡如人意。
　　中國的房地產(chǎn)調控之難，更因為其涉及廣泛的利益群體。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，將聯(lián)動(dòng)鋼鐵、水泥、建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，使經(jīng)濟增長(cháng)失去一個(gè)重要的驅動(dòng)力。不僅如此，1994年開(kāi)始的分稅制改革，在較短的時(shí)間內迅速提高了中央財政收入占財政收入總額的比重，卻也同樣造成財權和事權不匹配的情況，主要是地方政府財政收入比重低，而承擔事務(wù)卻相對過(guò)多，地方財政的拮據使得地方政府怨聲載道。
　　作為快速提高地方財政收入的手段，“土地財政”自然成為中央與地方利益的平衡器。由此，無(wú)論是中央還是地方政府，皆因短期利益而放松調控力度，對開(kāi)發(fā)商故意囤積土地等行為“睜一只眼閉一只眼”，房?jì)r(jià)也就難以下調。
　　因此，無(wú)論是中央及地方政府，還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機性購房者，如果不能基于長(cháng)遠利益就未來(lái)房?jì)r(jià)達成共識，房地產(chǎn)調控難免“隔靴搔癢”，只能流于形式。事實(shí)上，與一般商品相同，合理的房地產(chǎn)價(jià)格當由供求雙方博弈形成，行政力量這一“有形的手”則應更多關(guān)注相關(guān)政策的設計與完善，以抑制投機性需求，打擊炒地、囤地行為，影響市場(chǎng)供求關(guān)系，使房?jì)r(jià)真正停住上漲步伐。
　　首先，政府當局應考慮改革分稅制，按照財權和事權相匹配的原則，提高地方財政收入占財政收入總額的比例。地方政府出賣(mài)土地所得收入本身就具有不可持續性，加之“土地財政”多造成投資過(guò)熱，地價(jià)與房?jì)r(jià)飆升，損害普通購房者的利益，因此，改革分稅制勢在必行。
　　其次，在信貸政策方面，應繼續嚴格執行二套房貸政策。二套房貸政策自出臺以來(lái)就一直是壓制投機性購房者的“利器”。隨著(zhù)首付比例的提高和貸款利率的上浮，炒房者投機盈利空間縮小，必將有效遏制投機性購房行為，并對過(guò)熱的樓市降溫。但伴隨改善性住房定義的出現，銀監會(huì )對“二套房”的定義便一直模棱兩可，使二套房貸政策收緊在實(shí)施過(guò)程中頻頻受阻，銀行或中介渾水摸魚(yú)的空間一直存在。
　　因此，監管部門(mén)在明確標準過(guò)程中應注意嚴格區分改善性需求與投機需求，并對此設定不同利率與首付門(mén)檻，如對二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對三套以上房貸在首付和利率標準上逐級提高，并建立違規懲戒機制，如對購房后空置行為征稅等，減少投機行為對房?jì)r(jià)的不當推動(dòng)。
　　再次，稅收政策應有進(jìn)一步動(dòng)作。物業(yè)稅的開(kāi)征特別是采用累進(jìn)稅制，可以提高投機需求的交易成本，有效打擊房地產(chǎn)投機活動(dòng)，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、穩定房?jì)r(jià)，在一定程度上刺破房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的泡沫。
　　通過(guò)差別稅率對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調節，對高檔別墅住戶(hù)加大征稅額度，對普通住房居住者減少征稅甚至減免物業(yè)稅。