步入2010年，新一輪房地產(chǎn)調控政策陸續實(shí)施，主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。受此影響，地產(chǎn)股雖然業(yè)績(jì)增長(cháng)明確，但依然延續震蕩調整格局。顯然，從管理層近期的表態(tài)和政策安排看，2010年房地產(chǎn)政策將從刺激擴張轉向適度調控。這意味著(zhù)，2009年房地產(chǎn)板塊依靠房?jì)r(jià)大漲推動(dòng)的業(yè)績(jì)高速增長(cháng)態(tài)勢將難以持續，而正在生成的泡沫將是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的陷阱，值得市場(chǎng)高度警惕。
　　從財務(wù)報表看，房地產(chǎn)上市公司2009、2010年的業(yè)績(jì)都將十分靚麗。2009年1-11月，一線(xiàn)房地產(chǎn)公司累計實(shí)現的銷(xiāo)售收入同比增幅超過(guò)六成。三分之一的A股房企2009年前三季度凈利潤增幅超過(guò)100%，半數A股房企2009年業(yè)績(jì)將達歷史頂峰。
　　受結算制度的影響，2009年樓市熱銷(xiāo)給房企2010年的業(yè)績(jì)提供了保障。據統計，2009年前三季度，A股房企共實(shí)現預收賬款同比增長(cháng)62.5%，較年初增長(cháng)113.3%。預收賬款是同期營(yíng)業(yè)收入的近1.4倍。這表明，多數房地產(chǎn)企業(yè)2010年的營(yíng)收和利潤也已鎖定。業(yè)內預期，主流地產(chǎn)上市公司2009、2010年將保持40%以上的業(yè)績(jì)增長(cháng)。
　　但是，房企業(yè)績(jì)高增長(cháng)的背后是快速上漲的房?jì)r(jià)和資產(chǎn)泡沫化的趨勢。在這種背景下，作為要素資源的土地，也日益成為房企追逐的對象，地價(jià)飆升、地王頻現，房企的資本支出正在大幅上升。以土地成本為主的資本支出擴大，將直接增加房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。以一家總部位于廣州的大型房企為例，該公司在2009年9-11月累計斥資逾156億元全國拿地，而同期，該公司簽約銷(xiāo)售金額為124.45億元。
　　目前，多數房企銷(xiāo)售回款跟不上土地擴張的速度。由于市場(chǎng)預期不斷向好，房企規模擴張中過(guò)于樂(lè )觀(guān)，“面粉貴過(guò)面包”的現象屢見(jiàn)不鮮，而房企運營(yíng)中的風(fēng)險控制則退居其后。加之目前開(kāi)發(fā)商囤地囤房現象較為嚴重，一旦市場(chǎng)有所降溫，企業(yè)必然會(huì )面臨巨大的資金壓力，同時(shí)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。
　　更為重要的是，房?jì)r(jià)快速上升也是泡沫積聚的過(guò)程。低廉的資金成本、寬松的信貸政策加之投資需求膨脹，直接導致房地產(chǎn)市場(chǎng)偏離剛性需求而逐步“發(fā)燒”，2009年，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比漲幅超過(guò)60%。
　　在土地捆綁金融資本的情況下，房地產(chǎn)正在生成的泡沫將很容易轉嫁為金融系統的風(fēng)險。
　　為此，管理層頻頻出臺房地產(chǎn)調控政策，從增加二手房交易環(huán)節成本抑制投機需求到提高土地首付比例收緊房企資金鏈，其用意均是為了“擠泡沫”、“防過(guò)熱”，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)對政策的反應一直比較敏感，受政策預期收緊及需求釋放透支的影響，2010年樓市降溫將在所難免。
　　不過(guò)，從政策目標看，房地產(chǎn)市場(chǎng)從高增長(cháng)狀態(tài)適度調整更有利于行業(yè)的可持續發(fā)展。當前，國民經(jīng)濟復蘇尚未穩固，房地產(chǎn)依然是拉動(dòng)內需的引擎，高房?jì)r(jià)將遏制真實(shí)需求釋放。因此，政策調控當以平衡供求為指向，其中包括增加普通住房土地供給，提高新房開(kāi)工率，同時(shí)抑制需求的膨脹，防止高房?jì)r(jià)驅動(dòng)業(yè)績(jì)高增長(cháng)成為行業(yè)常態(tài)，也防止房?jì)r(jià)泡沫加速擴張。