21世紀的10年代已經(jīng)開(kāi)啟，然而，這個(gè)新時(shí)代開(kāi)始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，似乎有些寒冷。在最近的一個(gè)多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調控政策，大有不打壓住房?jì)r(jià)誓不罷休的勢頭。那么，中國房地產(chǎn)在新的時(shí)代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來(lái)的走向如何，是一個(gè)讓人關(guān)心的重要問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟貢獻卓著(zhù)

　　已經(jīng)過(guò)去的10年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年我國住房制度改革以來(lái)，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場(chǎng)化方向，計劃和分配時(shí)代長(cháng)期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟的高速增長(cháng)和城市化步伐的邁進(jìn)，推動(dòng)了我國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規模和建筑面積逐年遞增。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成、完善和成熟，當前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門(mén)的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機屬性也已充分的顯現和發(fā)揮作用。
　　在過(guò)去的10年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟增長(cháng)貢獻卓著(zhù)。在消費、投資和出口貿易這三大經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力中，投資和出口構成了中國增長(cháng)的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個(gè)循環(huán)的過(guò)程是，出口形成了國內實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家帶來(lái)了巨額的外匯儲備和稅收收入，政府轉而將這些收入轉化為政府投資用于基礎設施和民生建設；實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動(dòng)了經(jīng)濟的增長(cháng)。所以，可以說(shuō)，在“中國式增長(cháng)”的動(dòng)力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財政，逐步升高的房?jì)r(jià)剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個(gè)高儲蓄的國家在缺少消費時(shí)，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟增長(cháng)。
　　中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣(mài)方市場(chǎng)狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長(cháng)速度，但仍然難以滿(mǎn)足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房?jì)r(jià)上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前，投資和投機已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jì)r(jià)一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經(jīng)濟增長(cháng)和人民收入水平的增長(cháng)速度。房?jì)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊涵的風(fēng)險不可小覷。

　　未來(lái)10年發(fā)展趨勢和特點(diǎn)

　　展望10年代，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，我國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒(méi)有實(shí)現，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長(cháng)的重要動(dòng)力。然而，當前問(wèn)題的重點(diǎn)，是高房?jì)r(jià)的風(fēng)險及其帶來(lái)的一系列隱患。首先，高房?jì)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴重影響經(jīng)濟增長(cháng)和金融安全；其次，高房?jì)r(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟增長(cháng)的推動(dòng)作用，過(guò)高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于我國城市化推進(jìn)；再次，高房?jì)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內需和消費的增長(cháng)。
　　可以預期的是，2010及之后的中國房地產(chǎn)將呈現以下的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)：
　　第一，房?jì)r(jià)將逐步回歸理性，呈現平穩漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調控政策及時(shí)有力，化解了當前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì )實(shí)現平穩的過(guò)渡；而如果任由房?jì)r(jià)按照目前趨勢推進(jìn)，則未來(lái)的下行和危機難以避免；預計房?jì)r(jià)在10年代會(huì )有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過(guò)程，而后再逐步平穩健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。
　　第二，保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來(lái)我國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實(shí)際和計劃供給帶來(lái)的分配畸形和無(wú)效率決定了依靠保障難以解決我國住房的民生問(wèn)題。
　　第三，中國房地產(chǎn)在10年代會(huì )經(jīng)歷較快的發(fā)展過(guò)程。這是由未來(lái)中國經(jīng)濟增長(cháng)和城市化發(fā)展的現實(shí)需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預計不會(huì )出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
　　第四，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達到高位頂點(diǎn)，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會(huì )出現，原因是政策已經(jīng)開(kāi)始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預期和觀(guān)望情緒業(yè)已出現。

　　當前調控應關(guān)注兩個(gè)層面

  　從我國房地產(chǎn)當前的形勢看，2010年的調控政策應該重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面，一是嚴厲打擊房地產(chǎn)投資和投機，控制房?jì)r(jià)，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機和風(fēng)險，保持房地產(chǎn)和房?jì)r(jià)的健康穩定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房?jì)r(jià)，另一方面通過(guò)保障住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟增長(cháng)和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺已經(jīng)顯示了政策上的重視和關(guān)注，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動(dòng)等從各個(gè)方面打擊了房地產(chǎn)的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著(zhù)這樣的政策路線(xiàn)發(fā)展，10年代的中國房地產(chǎn)將會(huì )更加健康穩定和成熟。

（作者系中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所助理研究員）