上周末，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展的通知》，對于房?jì)r(jià)調控措施進(jìn)行了詳細的部署，其中利用信貸杠桿調控房?jì)r(jià)被放到了重要位置。而據報道，國土資源部也正配合證監會(huì )，對部分申請IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個(gè)涉嫌違規用地項目進(jìn)行清查，違規房企將在首發(fā)和再融資上遭遇嚴格限制，這一做法將在很大程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的違規成本，從而使中央的一系列房產(chǎn)調控措施能夠真正落到實(shí)處。
　　去年全國特別是大中型城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的動(dòng)因除了政策扶持、基礎貨幣投放量增加之外，還有一部分則來(lái)自于拍賣(mài)土地價(jià)格的不斷走高，致使地價(jià)推升房?jì)r(jià)的現象再度出現。而造成各地“地王”頻現的一個(gè)重要原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)不斷在境內外上市融資，致使其手中的現金存量大幅增加，從而有能力投入更多的資金在土地市場(chǎng)上進(jìn)行拼搶。由于土地儲備的多寡被投資者視為決定房地產(chǎn)企業(yè)估值的最重要內容，因此獲得融資和希望上市的房地產(chǎn)企業(yè)在土地儲備上都不惜血本，不少企業(yè)的拿地花費大幅超越當期銷(xiāo)售收入，不僅助推了土地市場(chǎng)的泡沫化，增加了城市居民的購房難度，更加大了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷后企業(yè)面臨的現金流風(fēng)險，對經(jīng)濟的平穩增長(cháng)形成巨大的潛在威脅。在房地產(chǎn)巨大的利潤誘惑下，一部分主業(yè)并非房地產(chǎn)的國有企業(yè)在上市融資后同樣重金購地，更進(jìn)一步加劇了土地市場(chǎng)的泡沫化趨勢。
　　有觀(guān)點(diǎn)可能認為，嚴格房企融資審核會(huì )使企業(yè)的現金流短缺，從而減少房地產(chǎn)商手中的土地存量，對供給有不利影響，從而推升未來(lái)的房?jì)r(jià)，這一點(diǎn)的確是一個(gè)值得注意的問(wèn)題。但我們更應該看到，現在的房地產(chǎn)商手中的閑置土地數量已經(jīng)十分驚人，囤地而不開(kāi)發(fā)的現象十分嚴重，在上海去年成交的土地中，住宅性質(zhì)用地建筑面積為908.96萬(wàn)平米，而全上海目前“批而未用”的住宅用地建筑面積則達到了4356.5萬(wàn)平米，是這一數字的近5倍。雖然其中存在著(zhù)動(dòng)遷難度大、政策規劃變更等非房地產(chǎn)商可控的因素，但部分房地產(chǎn)商自主性囤地而不利用也是這一現象出現的重要原因，加上以往地方政府對于閑置土地的處理手段并不嚴厲，罰款金額遠遠比不上囤地后地價(jià)上漲所帶來(lái)的收益，房地產(chǎn)商囤地更是有恃無(wú)恐。嚴控房企融資審核，配合對于閑置土地的回收和對土地出讓金首付比例的限定，加大地產(chǎn)商的違規成本，將會(huì )極大的削弱房地產(chǎn)商的囤地動(dòng)力和能力，是應對高房?jì)r(jià)的釜底抽薪之舉，對于穩定房?jì)r(jià)有著(zhù)非常積極的意義。實(shí)行“好人舉手”的制度，對于嚴格遵守國家規定的房地產(chǎn)企業(yè)才開(kāi)放融資綠燈，也將會(huì )使房地產(chǎn)的政策調控得到更為有效落實(shí)。
　　可以預見(jiàn)的是，在嚴厲的政策調控下，一部分現金流匱乏、盲目搶地的企業(yè)必然將遭遇市場(chǎng)的嚴懲，但如果因為害怕這些企業(yè)影響銀行體系的穩定，很快就放棄政策調控，無(wú)疑將會(huì )重復以前的老路，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)規律無(wú)法體現，房?jì)r(jià)快速上漲的現象也就難以得到有效遏制。因此，類(lèi)似于加強房地產(chǎn)企業(yè)融資審核、嚴打土地囤積、加強保障性住房建設的政策應當常態(tài)化、制度化，方能確保這種惠及民生的政策真正起到應有的效果。

（作者系東航金融注冊金融分析師）