盡管稍顯晚了一些，住房保障法終于進(jìn)入立法程序。它意味著(zhù)一種共識的達成，即承認了在沒(méi)有再一次經(jīng)濟危機等變數到來(lái)時(shí)，高房?jì)r(jià)幾乎不可撼動(dòng)，相應地，在不改變現有市場(chǎng)局面的前提下，宜著(zhù)力將低收入者和無(wú)收入者從商品房領(lǐng)域分流和解放出來(lái)，讓他們進(jìn)入一個(gè)居住品市場(chǎng)，就是一個(gè)適宜的選擇。由此，政策資源和視角應退出商品房市場(chǎng)，而更主要地集中到民生住房這一領(lǐng)域里來(lái)，著(zhù)力構建一個(gè)真正健全、完善和科學(xué)的，能夠實(shí)現社會(huì )福利最優(yōu)化配置目標的安居性住房供應體系。
　　決策層從商品房領(lǐng)域退出，理由實(shí)際上并不復雜。首先，中國的商品房市場(chǎng)是一個(gè)發(fā)育得足夠成熟的市場(chǎng)，無(wú)論是在開(kāi)發(fā)、建設和投資交易等各種市場(chǎng)關(guān)系中，資本力量都體現出前所未有的活躍性。在完成了向國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的升級之后，商品房市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)集中度和財富集中度都很高，競爭也已很充分了。在這個(gè)時(shí)候，決策層的精力只須放在市場(chǎng)秩序的規管與市場(chǎng)個(gè)體的準入上即可。
　　另一個(gè)支撐“退市”的更為重要的原因，在于如果我們把所有居民的住房問(wèn)題都系于一端，交由商品房市場(chǎng)去解決，這個(gè)市場(chǎng)就會(huì )面臨超大壓力和矛盾，相應地，決策層面的包袱也會(huì )很重，畢竟商品房市場(chǎng)的民生屬性偏弱，商業(yè)屬性居于主導地位。這個(gè)市場(chǎng)要做的，是通過(guò)價(jià)格更為直觀(guān)地解決商業(yè)利潤訴求，實(shí)現財富的流轉和分配，而不是去解決社會(huì )問(wèn)題。安居型、民生屬性的住房需求，實(shí)際上屬于社會(huì )問(wèn)題，應被歸入公共治理范疇，作為一種公共事務(wù)交由公共決策來(lái)調節。如果不加以區別對待，在調控層面就永遠會(huì )有出不完的針對商品房市場(chǎng)的調控政策，反復不已。因為大家都確信，是商品房市場(chǎng)出了問(wèn)題，卻又沒(méi)有認識到，商品房市場(chǎng)天然不具有公共和公益屬性。這樣一種認識上的誤區，使整個(gè)社會(huì )也相應地跟著(zhù)疲勞。
　　政府從商品房領(lǐng)域退出的過(guò)程，實(shí)際上就是供應結構、供需關(guān)系調整和再平衡的過(guò)程。全部精力因此集中到如下事務(wù)上來(lái)：無(wú)門(mén)檻、不設限，以最高效率大量推出安居性建設用地；無(wú)門(mén)檻、不設限，以最雄厚財力來(lái)支持安居性房屋體系的開(kāi)發(fā)與建設；低門(mén)檻、低設限，以差別性、靈活性的金融和稅收等綜合性財政優(yōu)惠來(lái)支持大量低收入者得到安居性住房。
　　這樣，中國的房地產(chǎn)建設將迎來(lái)一個(gè)“雙核時(shí)代”，一個(gè)是注重效率的商品房市場(chǎng)體系，支撐它的是城市房地產(chǎn)法部門(mén)；一個(gè)是注重公平的安居性住房供給體系，它的確立依據是住房保障法部門(mén)。兩者未來(lái)將并行存在。
　　許多開(kāi)發(fā)商堅持認為，保障性住房是市場(chǎng)化的倒退，會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊。我的看法恰恰相反，這樣一個(gè)保障體系，實(shí)質(zhì)正是要把那些原來(lái)并沒(méi)有得到應有庇護的無(wú)購買(mǎi)能力者，以及在透支風(fēng)險下越走越遠的人從漩渦中心拉回來(lái)。因為這些擠入市場(chǎng)卻又并不成熟的所謂剛性需求，是最為薄弱和最不安全的。他們陷入了一種市場(chǎng)化的迷失，一旦遇有不測，因為沒(méi)有能力償還債務(wù)，很多人都將選擇放棄房產(chǎn)，止贖現象會(huì )激烈暴發(fā)，金融系統的風(fēng)險、經(jīng)濟系統的風(fēng)險以及社會(huì )系統的風(fēng)險也會(huì )接踵到來(lái)。美國的次債危機就是一個(gè)樣本。
　　所以，應保盡保，理應成為住房保障法體系確立的一大核心要旨，無(wú)收入者、低收入者甚至于很大一部分根本沒(méi)有償付能力的“白領(lǐng)”，都該被納入這個(gè)體系，得到相應的照顧。勞動(dòng)者是我們社會(huì )的第一生產(chǎn)力，是一筆最為寶貴的財富，給他們以保障，就是另一種層面上的解放生產(chǎn)力，把他們從商品房市場(chǎng)的縫隙里松綁出來(lái)，給他們以自由空間，這些得到自由的生產(chǎn)力將對市場(chǎng)發(fā)揮非常正面和積極的作用，他們將能促進(jìn)自由市場(chǎng)的生長(cháng)，而不是相反。
　　特別需要注意到，對于我們這個(gè)社會(huì )和經(jīng)濟而言，保障的意義并不全然簡(jiǎn)單到只是照顧弱勢群體，它還意味著(zhù)為許多存在潛力的階層增加更多可能性的權衡取舍機會(huì )。在得到保障之后，可以使這些人有更充分的時(shí)間和空間進(jìn)行創(chuàng )造性的積累。當機會(huì )性選擇多了，生存環(huán)境改善了，收入水平提高了，達到一定的程度，保障體系里的人就可以向市場(chǎng)體系過(guò)度和轉移，實(shí)現更為市場(chǎng)化的居住資源配置。這樣一種梯級消費模式，不存在誰(shuí)干擾和阻礙誰(shuí)的問(wèn)題。我們說(shuō)要擴大內需，要使經(jīng)濟有一個(gè)可持續性的發(fā)展，保障體系建設就是在為此打基礎，它更主要的也在培育非現期的消費群體。政策資源對這一領(lǐng)域的傾斜，是極為必要的。
　　以住房保障法為開(kāi)端，“退市”的做法是明智的。當然，這種退出將是漸進(jìn)式的，斷不可能一步到位。但這不要緊。社會(huì )治理很多時(shí)候也值得借鑒一點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗。如果有一天那些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們明白，不僅是商品房體系能夠出政績(jì)，保障房也能夠產(chǎn)生同等的甚至更大的政績(jì)回報，情況也許會(huì )出現360度的改觀(guān)。

（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專(zhuān)欄作家）