足量公房供給＋公房?jì)r(jià)執行指標

　  若任由市場(chǎng)力量主導中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商們所提供的房屋總數將遠低于國民所期望的數量。通過(guò)壓縮供應，開(kāi)發(fā)商們可將房?jì)r(jià)推高到國民須同時(shí)忍受供應不足及高房?jì)r(jià)的痛苦。這也是為什么中國的房?jì)r(jià)遠高于其建造成本與土地成本、房屋供應遠低于國民所期望的原因。
　　投機性需求及恐慌性需求是不可能永遠延續的，當房?jì)r(jià)一直上升至遠超過(guò)整個(gè)經(jīng)濟所能負荷的水平，投機性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降，造成房?jì)r(jià)下滑，而房?jì)r(jià)下挫又會(huì )造成投機性及恐慌性需求的消失及倒售（甚至是真實(shí)性需求的減少）。由于之前累積的投機性及恐慌性需求過(guò)大，房?jì)r(jià)將會(huì )一瀉千里，進(jìn)而造成經(jīng)濟嚴重衰退甚至經(jīng)濟危機。
　　香港的教訓告訴我們，若任由市場(chǎng)力量主導房地產(chǎn)市場(chǎng)，在房?jì)r(jià)持續上升的時(shí)期，不少人會(huì )因房產(chǎn)的高回報而迷上房產(chǎn)投資，荒廢其他產(chǎn)業(yè)，這將不利于中國科技興國的目標。此外，上升的房?jì)r(jià)亦會(huì )造成租金、工資、物價(jià)互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國由一個(gè)成本低廉、經(jīng)濟活動(dòng)活躍的經(jīng)濟體，逐步變成一個(gè)高房?jì)r(jià)、高工資、高租金、高成本、高物價(jià)、經(jīng)濟活動(dòng)乏力的經(jīng)濟體。
　　保證公營(yíng)房屋量的供應只是第一步，公營(yíng)房?jì)r(jià)的制定才是政策的重點(diǎn)。筆者認為，中、高檔公營(yíng)房相對商品房有兩至四成折扣率較為合適。必須強調的是，上述的折扣率只是用來(lái)計算首次推出的公營(yíng)房?jì)r(jià)。一旦此價(jià)錢(qián)被定下來(lái)，日后的房?jì)r(jià)調整將按建造成本、經(jīng)濟增長(cháng)及土地短缺程度調整，而不是按私營(yíng)房?jì)r(jià)的升幅調整。

　　高房?jì)r(jià)源于市場(chǎng)結構失衡

　　市場(chǎng)結構失衡是中國高房?jì)r(jià)的癥結所在。若中國只依賴(lài)私營(yíng)開(kāi)發(fā)商建造大部分房屋，那么，市場(chǎng)結構失衡的問(wèn)題將無(wú)法根本解決，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)政策“一收就死、一放就狂飆”的現象還將重復出現。因此,解決高房?jì)r(jià)必須從根治市場(chǎng)結構失衡入手。筆者建議，中國可借鑒新加坡經(jīng)驗，建造和出售大量?jì)r(jià)錢(qián)合理且具有相當利潤的公營(yíng)房屋給具備資格申請者，滿(mǎn)足國民住房需求。
　　高房?jì)r(jià)病因之一：市場(chǎng)力量是根據“錢(qián)”而不是“需要”分配房子
　　有觀(guān)點(diǎn)以市場(chǎng)供需來(lái)分析中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)是用錯了工具。首先，市場(chǎng)派分析的假設前提是國民收入相對平均，以致誰(shuí)“需要”某一商品（包括房屋），就會(huì )甘愿通過(guò)減少其他支出并出較高的價(jià)錢(qián)買(mǎi)入該商品。遺憾的是，上述假設根本不成立。由于中國貧富差距較大，再加上海外購房者的購買(mǎi)力遠高于國內普通居民，其結果是市場(chǎng)力量將有限的房屋分配給“有錢(qián)”的海外買(mǎi)家及國內富裕人士手中，而不是很“需要”這些房子的普通百姓手中。
　　高房?jì)r(jià)病因之二：開(kāi)發(fā)商“擠牙膏”策略造成一手房供不應求
　　供求關(guān)系分析的另一個(gè)隱藏假設，是市場(chǎng)有無(wú)數的供應者及需求者，以致于沒(méi)有一個(gè)供應者具備通過(guò)減少供應去抬高價(jià)格的市場(chǎng)定價(jià)能力，供需不存在嚴重的不對稱(chēng)性。
　　然而，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這些假設均嚴重背離現實(shí)。如，開(kāi)發(fā)商和購房者無(wú)論在定價(jià)能力、持貨能力及樓盤(pán)資訊上均存在相當大的不對稱(chēng)性，以致于開(kāi)發(fā)商能通過(guò)不同策略榨取消費者剩余獲取最大化的利潤。
　　綜觀(guān)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面,購房者的數量巨大；另一方面，開(kāi)發(fā)商們可以通過(guò)以往形成的行業(yè)慣例（如每一樓盤(pán)均須有四至六成的利潤），使其具有相當的定價(jià)能力。再加上開(kāi)發(fā)商每一次推盤(pán)只推出一小批，制造供不應求的假象。經(jīng)濟理論告訴我們，一旦供應方具備一定的定價(jià)能力，那么，供應方會(huì )制定出使其利潤最大化的價(jià)格。
  　由于具備定價(jià)能力，開(kāi)發(fā)商一般會(huì )采取擠牙膏式的銷(xiāo)售策略及其他策略，榨取最大的消費者剩余價(jià)值及造成恐慌性需求，以讓其在價(jià)格上的“得”大于數量上的“失”,以使其利潤最大化。其后果是房?jì)r(jià)過(guò)高及供應遠低于國民的期望。

　　讓市場(chǎng)力量主導樓市后患無(wú)窮

　　毫無(wú)疑問(wèn)，若任由市場(chǎng)力量主導中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商們所提供的房屋總數將遠低于國民所期望的數量。通過(guò)壓縮供應，開(kāi)發(fā)商們可將房?jì)r(jià)推高到國民須同時(shí)忍受供應不足及高房?jì)r(jià)的痛苦。這也是為什么中國的房?jì)r(jià)遠高于其建造成本與土地成本，房屋供應遠低于國民所期望的原因。
　　持續攀升的房?jì)r(jià)會(huì )造成投機性需求及恐慌性需求，讓開(kāi)發(fā)商可以獲取更高的價(jià)格。當投機性需求及恐慌性需求達到某一程度，新盤(pán)的價(jià)格甚至可高于一般中高收入群體所能負擔的，而“真實(shí)的消費者剩余”亦可以由少得可憐變?yōu)閲乐刎摂怠?BR>　　畢竟，投機性需求及恐慌性需求是不可能永遠延續的，當房?jì)r(jià)一直上升至遠超過(guò)整個(gè)經(jīng)濟所能負荷的水平。一旦到了這天，投機性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降，造成房?jì)r(jià)下滑，而房?jì)r(jià)下挫又會(huì )造成投機性及恐慌性需求的消失及倒售（甚至是真實(shí)性需求的減少），由于之前累積的投機性及恐慌性需求過(guò)大，房?jì)r(jià)將會(huì )一瀉千里，進(jìn)而造成經(jīng)濟嚴重衰退甚至經(jīng)濟危機（如日本上世紀90年代的泡沫破裂、美國的金融海嘯均與樓市暴挫有關(guān)）。
　　香港的教訓告訴我們，若一任市場(chǎng)主導房地產(chǎn)市場(chǎng)，在房?jì)r(jià)持續上升的時(shí)期，不少人會(huì )因房產(chǎn)的高回報而迷上房產(chǎn)投資，荒廢其他產(chǎn)業(yè)，這將不利中國科技興國的目標。此外，上升的房?jì)r(jià)亦會(huì )造成租金、工資、物價(jià)互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國由一個(gè)成本低廉、經(jīng)濟活動(dòng)活躍的經(jīng)濟體，逐步變成一個(gè)高房?jì)r(jià)、高工資、高租金、高成本、高物價(jià)、經(jīng)濟活動(dòng)乏力的經(jīng)濟體。事實(shí)上，20世紀九十年代的房產(chǎn)泡沫摧毀了香港的成本及競爭力優(yōu)勢，現在的香港已被鎖死在一個(gè)高房?jì)r(jià)、高租金、高工資及高物價(jià)的惡性循環(huán)。
　　另外，香港及新加坡的經(jīng)驗教訓告訴我們，當房?jì)r(jià)上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商有將房子的面積縮小，以支持較高價(jià)格賺取更高利潤的動(dòng)機。但由于每一時(shí)期所能縮小的面積，會(huì )被社會(huì )接受程度所限制，以致每次只能縮小一點(diǎn)，待社會(huì )的文化慢慢接受后，又再縮小一點(diǎn)兒。雖然每一次縮小不致太顯眼，但若持續如此十多年，其總共縮小的面積將會(huì )頗大，以致香港出現了香港式的“蝸居”。筆者相信，若任由市場(chǎng)力量主導中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國的房子將越建越小。

　　把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶回正軌

　　高房?jì)r(jià)對經(jīng)濟的禍害是顯而易見(jiàn)的。筆者想強調的是，一定要放棄開(kāi)發(fā)商會(huì )屈從一般壓抑房地產(chǎn)市場(chǎng)政策幻想,原因是開(kāi)發(fā)商有經(jīng)濟誘因去試圖用盡一切手段化解這些壓抑房地產(chǎn)的政策。政府必須另起爐灶才能把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶回正軌。
　　筆者自2006年10月起已多次建議，中國政府應另起爐灶，直接牽頭發(fā)展大量可銷(xiāo)售公營(yíng)房屋，為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)注入所需競爭及增強政府對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力�？紤]到中低收入群的支付能力，公營(yíng)房屋量必須夠大才足以牽制私營(yíng)房?jì)r(jià)的同時(shí)必須維持一定鼓勵國民奮發(fā)向上的動(dòng)力。筆者建議中長(cháng)期的新房供應量分配應約為：10%為廉租房給低收入國民；15%為經(jīng)適房給中低收入國民；45%為政府直接發(fā)展的兩限房給中至中高收入國民；余下30%則為私營(yíng)商品房給高收入國民及海外買(mǎi)家。
　　為什么只建議約10%的廉租房？原因是廉租房會(huì )增加國家財政壓力，未來(lái)隨通脹加租的障礙亦會(huì )造成國家財政壓力。因此，在可能范圍內，政府應鼓勵甚至輕微補貼中低收入人士購買(mǎi)微利甚至沒(méi)利潤的經(jīng)濟適用房，由于是一次買(mǎi)斷，即使是輕微補貼，也不會(huì )造成財政壓力。
　　為什么在10%廉租房、15%經(jīng)適房之外，還要建設45%有利潤的兩限房呢？原因是現在商品房?jì)r(jià)，已遠超中等收入甚至中高收入人士的支付能力，若我們相信每一國內家庭均有權利在自己國家以合理價(jià)錢(qián)擁有一套屬于自己的房子，則政府是有義務(wù)在市場(chǎng)失效的情況下，以高于建筑成本、低于商品房?jì)r(jià)的價(jià)錢(qián)提供足夠供應，以協(xié)助此類(lèi)中至中高收入人士圓置業(yè)之夢(mèng)。
　　由于商品房?jì)r(jià)與成本的差距實(shí)在太大，若以微利的價(jià)格發(fā)售與中高收入人士，反會(huì )造成許多問(wèn)題：如大幅扯低現今的商品房?jì)r(jià)，使已置業(yè)者嚴重虧損，進(jìn)而增加銀行呆壞賬，嚴重的甚至引發(fā)房?jì)r(jià)的過(guò)度調整，導致經(jīng)濟衰退甚至金融危機；過(guò)低的價(jià)格亦會(huì )使其成為大規模舞弊的誘因，使相關(guān)房屋淪為腐敗的溫床。因此，較理想的安排是以約兩成的折扣向中高收入人士提供較高級及交通較便利的公營(yíng)房，約三成的折扣向收入略次的人士提供中檔及交通略遜的公營(yíng)房屋，四成折扣甚至是微利向一般收入人士提供基本檔次及地點(diǎn)略遠的公營(yíng)房屋。這樣的安排除了可避免舞弊及誘發(fā)商品房過(guò)度調整，亦可保持國民奮發(fā)向上的動(dòng)力。
　　保證公營(yíng)房屋量的公營(yíng)只是第一步，公營(yíng)房?jì)r(jià)的制定才是政策的重點(diǎn)。筆者認為，中、高檔公營(yíng)房相對商品房有兩至四成折扣率較為合適。由于有收入限制、轉售限制、每戶(hù)只可申請一套，根據地點(diǎn)、設計和建造不同，相關(guān)的折扣比率應只會(huì )造成商品房?jì)r(jià)輕度調整。必須強調的是，上述的折扣率只是用來(lái)計算首次推出的公營(yíng)房?jì)r(jià)。一旦此價(jià)錢(qián)被定下來(lái)，日后的房?jì)r(jià)調整將按建造成本、經(jīng)濟增長(cháng)及土地短缺程度調整，而不是按私營(yíng)房?jì)r(jià)的升幅調整。新加坡在1991年至1997年期間，就是因為個(gè)別官員誤信市場(chǎng)的定價(jià)能力，以私營(yíng)房?jì)r(jià)的升幅作為公營(yíng)房?jì)r(jià)調整的一個(gè)重要依據，結果允許開(kāi)發(fā)商通過(guò)新房的指標性效果影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預期，以致少量新房的價(jià)格飆升，可拉升約占總存量?jì)沙傻亩�手私營(yíng)房?jì)r(jià)。
　　當公營(yíng)房?jì)r(jià)以上述機制定下后，政府則可按當時(shí)的供求調整公營(yíng)新房占比的軟指標。以公營(yíng)房?jì)r(jià)為硬指標、公營(yíng)新房占比為可調整指標的好處是可避免過(guò)大的商品房?jì)r(jià)下調。當然，公營(yíng)新房的占比還是要遠高于現在，才可協(xié)助大部分國民圓置業(yè)之夢(mèng)并及足以牽制房?jì)r(jià)的飆升。
　　筆者強調，公營(yíng)房?jì)r(jià)而不是公營(yíng)房屋量應是此設計的執行指標。換言之，當政府決定了某一價(jià)錢(qián)為其級別公營(yíng)房的合理售價(jià)，就以此價(jià)錢(qián)逐步提供國民所需房屋量，即使最終建成的公營(yíng)房屋量遠超或遠低于筆者粗略估計的新供應量七成占比。以公營(yíng)房?jì)r(jià)為執行指標并容許公營(yíng)房屋量隨形勢變動(dòng)的好處是政府可控影響房?jì)r(jià)。
　　若售給中高收入人士的高檔公營(yíng)房?jì)r(jià)為商品房?jì)r(jià)的八折，最糟的情況是商品房?jì)r(jià)只要不跌過(guò)兩成就不足以引起過(guò)度的商品房?jì)r(jià)下調及其后的惡性循環(huán)。相反，若以房屋量為硬性執行指標，即使當局最終還是會(huì )被迫轉回以?xún)r(jià)錢(qián)為實(shí)際執行指標，但在改變前的龐大公營(yíng)房屋量指標，則很容易在帶有泡沫的商品房地產(chǎn)市場(chǎng)觸發(fā)恐慌性倒售。
　　香港在亞洲金融風(fēng)暴期間就是因為政策失誤而推出一個(gè)連續十年年均公營(yíng)建屋量“八萬(wàn)五”的硬指標，由于此指標的制定甚至沒(méi)有基于最基本或簡(jiǎn)單的吸納量估算（計劃前的整個(gè)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的年吸納量才兩三萬(wàn)），以致所訂的目標遠超實(shí)際，再加上當時(shí)的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已充滿(mǎn)泡沫及亞洲金融風(fēng)暴出現，以致觸發(fā)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌，并出現早前累積的投機性及恐慌性需求之拋售，以致香港房?jì)r(jià)一瀉千里。
　　或許有人認為近期壓抑樓市政策足以阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擴大。筆者認為，開(kāi)發(fā)商會(huì )用盡一切辦法抵御或消解這些政策的。即使這些政策能造成一手房銷(xiāo)售大跌，開(kāi)發(fā)商仍會(huì )在現價(jià)位死撐至經(jīng)濟環(huán)境轉變，由于其具相當的持貨能力，而經(jīng)濟其他部分甚至政府也受到此類(lèi)糾纏所傷，以致通常能捱至政策放寬。屆時(shí)開(kāi)發(fā)商們又可利用之前累積的購買(mǎi)力制造一波房?jì)r(jià)飆升，以致房?jì)r(jià)最終還是飆升——中輕度回調——再飆升的形態(tài)逐步擴大市場(chǎng)泡沫。
　　當房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫累積到足夠大的時(shí)候，泡沫將很容易被經(jīng)濟環(huán)境逆轉，甚至是具良好意愿的政策所戳破，其后果是相當嚴重的。雖然中國房地產(chǎn)市場(chǎng)現今的泡沫，尚和兵法所云的死地有足夠距離，但若再拖延下去，后果將很難說(shuō)。