炒房團的廬山真面目浮出水面。有媒體近日報道，炒房團的獲利源泉并非外界猜測“低買(mǎi)高賣(mài)”的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)收益，而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行貸款利率與民間利率之間的利差。經(jīng)由炒房團與開(kāi)發(fā)商的合作演繹，2009年有大約3000億元的炒樓操盤(pán)資金活躍于市場(chǎng)中，給金融監管帶來(lái)不小的考驗，也成為支持高企房?jì)r(jià)的始作俑者。(第一財經(jīng)日報3月1日)

　　時(shí)下，各路游資狡黠地與樓市調控重拳周旋，其伎倆更是令人眼花繚亂。在開(kāi)發(fā)商獲得過(guò)橋資金、游資斬獲暴利的所謂“雙贏(yíng)”背后，是百姓深受房?jì)r(jià)飆漲之苦，經(jīng)濟健康秩序受損。以這一揭秘報道為出發(fā)點(diǎn)，筆者認為，在既有正面阻擊房?jì)r(jià)政策的基礎上，仍應考慮新的針對性措施，重點(diǎn)是要從調整樓市預售制度、拓展民間資本投資渠道等根源性因素著(zhù)手改革，對樓市亂象給予釜底抽薪的打擊。
　　經(jīng)由業(yè)內人士的“點(diǎn)撥”，炒房團與開(kāi)發(fā)商勾結獲利的路線(xiàn)漸次清晰。炒房團組織者先包裝其成員，讓他們以個(gè)人名義順利通過(guò)銀行房貸審核，然后再以高折扣價(jià)從開(kāi)發(fā)商手中團購期房。這讓開(kāi)發(fā)商以預售的名義在事實(shí)上獲得了一筆“過(guò)橋貸款”，并得以維系其后續開(kāi)發(fā)工程。其間，開(kāi)發(fā)商雖然付出了期房折扣價(jià)差的成本，但卻成功營(yíng)造了樓盤(pán)熱銷(xiāo)的假象，規避了銀行借貸的冗長(cháng)手續和貸款不成功的政策風(fēng)險。由此，開(kāi)發(fā)商有足夠的底氣高價(jià)售樓，并在樓盤(pán)真實(shí)銷(xiāo)售之后，再暗自履行與炒房團之間的退房契約，其中特別包括向后者支付數倍于銀行年息的民間借貸成本。經(jīng)過(guò)這一系列復雜的運作之后，各地樓價(jià)節節攀升，炒房團獲利撤出，自住購房者只能“望房興嘆”。報道稱(chēng)，去年炒房團獲得的收益估計高達1000億-1500億元。
　　其實(shí)，這樣的投機路線(xiàn)看似隱秘，但監管并非沒(méi)有阻擊之策，通過(guò)一個(gè)退房環(huán)節就可以順藤摸瓜地進(jìn)行有效監控。例如，對于退房率較高的樓盤(pán)進(jìn)行重點(diǎn)布控，根據退房者信息對其后續動(dòng)向進(jìn)行追蹤。一旦發(fā)現該人頻頻被其他樓盤(pán)列入退房者名單，便將他的投機行為記入征信系統，并限制其購房行為。當然，這樣的事后監管相對被動(dòng)，且需要動(dòng)用大量的人力物力進(jìn)行調查，容易滋生投機者的僥幸心理。打擊樓市投機，尚需從源頭抓起。
　　追根溯源，炒房團在樓市實(shí)現投機暴利的關(guān)鍵，就在于迎合了開(kāi)發(fā)商預售期快速回籠資金以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)后續項目的愿望�？梢�(jiàn)，預售制不只是開(kāi)發(fā)商高杠桿運作的“福利”，它已經(jīng)成為投機者藏污納垢之所在。經(jīng)由預售制的幫助，開(kāi)發(fā)商在尚無(wú)成熟樓盤(pán)之前，便有權利向購房者索要全部房款。權利與義務(wù)的不匹配，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商能夠無(wú)償占用他人資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項目。長(cháng)此以往，預售制度讓樓市實(shí)際上形成了類(lèi)金融的運營(yíng)模式。而大批投機者正是假扮了期房購房者的角色，才得以“合法”地為開(kāi)發(fā)商提供了民間信貸資金。而且，這些資金很大比例是來(lái)自于銀行按揭貸款。其結果就是，銀行借款在事實(shí)上支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)投機，成為了樓市投機者的獲利本金。其間蘊藏的巨大金融風(fēng)險已從房地產(chǎn)領(lǐng)域擴散到了銀行體系中，必須被嚴格查控。歲末年初，廣西率先推出了“現房銷(xiāo)售”試點(diǎn)，此舉值得各地積極借鑒。盡管從具體執行上看，預售制度的退出需要穩步推進(jìn)，但無(wú)論步驟如何，這一問(wèn)題都必須破題實(shí)施，容不得繼續等待。只有房地產(chǎn)業(yè)的運作模式與其他行業(yè)一樣，實(shí)現各環(huán)節風(fēng)險與收益相對等，投機者才會(huì )失去介入樓市炒作的契機。
　　從另一個(gè)角度講，堵疏結合才是杜絕投機炒房行為的根本。民間游資對樓市如此垂青，也與其投資無(wú)門(mén)的現實(shí)困惑有關(guān)。改革開(kāi)放之初，市場(chǎng)盈利機會(huì )較多而競爭卻不足，民營(yíng)資本能夠獲得與辛苦努力相對應的利潤空間。時(shí)至今日，為許多民營(yíng)資本提供原始積累的制造業(yè)，已毫無(wú)吸引力可言。統計現實(shí)，我國制造業(yè)凈利潤率在2007年已經(jīng)降至2%左右，2008年則受到金融危機影響甚至為負數。當前，亟待調控部門(mén)完善掃平制度障礙，吸引產(chǎn)業(yè)資本回流實(shí)業(yè)。一方面，當消除目前各種人為設置的市場(chǎng)準入限制，全面開(kāi)放包括金融、能源、公用事業(yè)在內的行業(yè)準入，而不再是讓民營(yíng)資本看著(zhù)實(shí)業(yè)的發(fā)展機會(huì )而興嘆。另一方面，可以通過(guò)稅收杠桿、財政扶持等手段，激發(fā)企業(yè)對研發(fā)工作的熱情，培育企業(yè)的核心競爭力，提升抗風(fēng)險能力，改變多數民營(yíng)企業(yè)“未大即死”的惡劣境遇。在投資渠道暢通的環(huán)境下，民間游資才能夠不再依附于樓市等高風(fēng)險領(lǐng)域。
　　無(wú)孔不入的樓市投機，讓房地產(chǎn)業(yè)漸次偏離了良性發(fā)展軌道。對此，監管舉措有的放矢才能夠有效地引導民間游資投向，為虛火旺盛的樓市降溫。

(作者系經(jīng)濟學(xué)博士)