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據稱(chēng)，擬定中的《住房保障法》有新規，即由出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)適房產(chǎn)權，出資比例主要根據土地使用、建筑及安裝費用比例確定。筆者認為，經(jīng)適房共有產(chǎn)權制度雖可大大壓縮其中的牟利空間，但經(jīng)適房制度弊端并沒(méi)從根本上得到解決，相比之下，共有產(chǎn)權商品房制度遠比共有產(chǎn)權經(jīng)適房制度更公平合理。
筆者所提的共有產(chǎn)權商品房制度，即由政府和保障對象共同出資購買(mǎi)商品房或二手房，以出資比例劃定兩者產(chǎn)權比例�？蓪θ司Ｕ厦娣e規定一個(gè)標準，保障對象將來(lái)可一次或分期購買(mǎi)國有面積的產(chǎn)權，但價(jià)格基本按照當時(shí)市場(chǎng)行情隨行就市；政府讓渡住房國有產(chǎn)權部分的居住權，只收取極低廉租金。
這樣的共有產(chǎn)權商品房制度封殺了行政權力的尋租空間。原來(lái)經(jīng)適房建設用地一般以劃撥方式供應，并非通過(guò)市場(chǎng)招拍掛取得，有的甚至是零地價(jià)。此次《住房保障法》討論稿等于把經(jīng)適房土地作價(jià)變成政府出資，以此劃定政府和保障對象擁有經(jīng)適房的產(chǎn)權比例。但由于經(jīng)適房建設用地不是通過(guò)市場(chǎng)招拍掛取得，其公允價(jià)值很難弄清，事實(shí)上討論稿似乎還保留了經(jīng)適房的福利性質(zhì)，也即經(jīng)適房建設用地并不完全以市場(chǎng)價(jià)為基準作價(jià)。正是由于共有產(chǎn)權經(jīng)適房殘存的套利空間，使得政府部門(mén)或其中工作人員的分配權力仍存尋租空間，這也正是原來(lái)經(jīng)適房制度備受質(zhì)疑的老毛病。而共有產(chǎn)權商品房交易價(jià)格由市場(chǎng)形成，政府和保障對象的產(chǎn)權比例劃定更科學(xué)；且由于其中沒(méi)有任何套利空間，權利難以尋租，住房困難戶(hù)可不受干擾安享保障福利。
由于中等收入的夾心層收入水平要高于相關(guān)標準，這使得他們無(wú)權申請經(jīng)適房保障；而一些經(jīng)濟條件暫時(shí)較差的人群，因為購買(mǎi)到經(jīng)適房卻可憑空增加一大塊財富，且由于獲取的是經(jīng)適房部分產(chǎn)權，福利基本固化，缺乏像廉租房那樣的退出機制。這樣，收入不高的人群其擁有的財富反可能多于中等收入人群，這對整個(gè)社會(huì )的拼搏向上激勵機制是個(gè)巨大傷害。而共有產(chǎn)權商品房制度保障重點(diǎn)是居住權，它提供的保障，只是政府那部分住房產(chǎn)權衍生出的居住權，不含利益輸送功能，明顯公平許多。
盡管有關(guān)規定對保障性住房建設監管程度要嚴于一般商品住房，但事實(shí)上經(jīng)適房作為福利房，住房困難戶(hù)首先考慮的是如何把房子爭取到手，其次才考慮質(zhì)量問(wèn)題，因此經(jīng)適房建設質(zhì)量往往更難保證。而且在政府主導的經(jīng)適房建設項目中，很多房屋質(zhì)量驗收等于“自查自”，工程驗收成了“走過(guò)場(chǎng)”，加上其他各個(gè)環(huán)節的跑冒滴漏，很容易就把經(jīng)適房的土地成本低廉優(yōu)勢消耗殆盡，申購戶(hù)真正得到的實(shí)惠極為有限。比如，某市一期經(jīng)濟適用房800多套房子交付后，有500多戶(hù)業(yè)主要求維修，而有的經(jīng)適房項目還發(fā)生過(guò)半數以上業(yè)主集體抵制收房現象。
經(jīng)適房項目一般在政府劃撥的土地上集中建設，如果建在離市中心較遠位置，配套設施不全，等于制造出貧民窟；如果經(jīng)適房建在市區較好的地段，政府隱性買(mǎi)單巨大，對其他公民也顯失公平。而如果保障對象購買(mǎi)共有產(chǎn)權商品房，買(mǎi)房位置可根據自身實(shí)際情況隨意選擇，保障對象更易融入整個(gè)社會(huì )氛圍。
當然，共有產(chǎn)權商品房制度難免還有漏洞可鉆，比如保障對象在向房產(chǎn)商買(mǎi)房時(shí)故意高價(jià)買(mǎi)入，或者保障對象賣(mài)房時(shí)故意低價(jià)賣(mài)給其他買(mǎi)房人，然后保障對象再與交易對方私分從政府那里套取的利益，但相對而言，這些漏洞比較容易通過(guò)制度設計來(lái)彌補。首先，可規定共有產(chǎn)權商品房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格需由政府委托的評估機構認可。其次，可以實(shí)行買(mǎi)賣(mài)價(jià)格公示制度，如果交易價(jià)格離譜，公眾可請求撤換其中確認交易價(jià)格的中介機構并要求它賠償有關(guān)損失，對揭發(fā)和證明虛假交易價(jià)格的其他中介機構，政府優(yōu)先授予其評估資格。再次，可以實(shí)行內循環(huán)政策，鼓勵新的住房保障對象接手原來(lái)保障對象賣(mài)出的共有產(chǎn)權商品房，由此實(shí)現保障對象之間的相互制約，對此類(lèi)內循環(huán)交易，政府可通過(guò)實(shí)行交易稅費減免予以鼓勵。最后，按照《民法通則》“按份共有財產(chǎn)的每個(gè)共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓?zhuān)坏诔鍪蹠r(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買(mǎi)的權利”
規定，當政府認為售價(jià)過(guò)低時(shí)，可執行優(yōu)先購買(mǎi)權。
（作者系資深經(jīng)濟研究人員） |