中國建筑是一體化模式典型，其開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的水平很高，其利潤甚至比萬(wàn)科還要高

    在地產(chǎn)行業(yè)，有這樣一種巨無(wú)霸，他們的觸角延伸到土地買(mǎi)賣(mài)、建筑設計、施工建設、房屋銷(xiāo)售的每個(gè)環(huán)節。這類(lèi)企業(yè)往往是做建工起家，之后又注入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，使他們成為中上下游通吃的特例，該模式可歸納為“一體化模式”。
　　建工企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為一種潮流。業(yè)內人士稱(chēng)，大規模的建工類(lèi)企業(yè)幾乎都有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。比如中國建筑、中國中鐵、中國中冶、中鐵二局和龍元建設都是這個(gè)模式的代表。

　　新視覺(jué)：“建筑＋地產(chǎn)”模式

　　比純建筑模式更賺錢(qián)，比純地產(chǎn)模式更穩定，這便是“建筑”＋“地產(chǎn)”模式的活力所在。
　　比之純房屋建筑企業(yè)，擁有“建筑+地產(chǎn)”模式的企業(yè)盈利能力更強（純房建企業(yè)凈利率2%左右）；比之純地產(chǎn)企業(yè)，“建筑+地產(chǎn)”模式的企業(yè)業(yè)績(jì)穩定性更強，建筑業(yè)務(wù)能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)時(shí)支撐公司的現金流。
　　同時(shí)，能夠通過(guò)長(cháng)期拓展建筑業(yè)務(wù)積累的人脈低成本拿地，并借助建筑企業(yè)的成本控制能力降低地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建安成本；比之部分過(guò)度多元化的建筑企業(yè)，“建筑+地產(chǎn)”模式是“有節制的相關(guān)多元化”，能夠通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈延伸體現一體化優(yōu)勢。
　　建工類(lèi)企業(yè)進(jìn)駐地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最根本的原因是追逐高利潤率回報。建筑行業(yè)毛利率很低，是拼量型企業(yè)。對于一個(gè)本身做建筑工程的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最容易拓展的業(yè)務(wù)無(wú)疑就是下游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
　　上海某知名券商分析師表示，光做建筑本身的毛利率只有1%-2%，而一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤在35%-40%。
　　以中國建筑為例，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)10%的收入，貢獻了50%的利潤；而其余90%的收入，僅貢獻了50%的利潤。但是，地產(chǎn)行業(yè)受政策調控影響大，盈利波動(dòng)較大，因此，有穩定的建筑業(yè)務(wù)保證旱澇保收，豐年時(shí)還能享受地產(chǎn)行業(yè)的高利潤回報，這正是這種新模式的吸引力所在。

　　三大優(yōu)勢：拿地、資金周轉、產(chǎn)業(yè)鏈

　　建工企業(yè)的拿地優(yōu)勢，首先表現在拿地成本。上海某業(yè)內人士表示：“土地一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)能省開(kāi)發(fā)成本近10%，甚至更多�！�
　　其次表現在拿地途徑。為了拿地，建工企業(yè)根據自身業(yè)務(wù)范圍和背景，近水樓臺先得月。一位接近中鐵二局的人士向記者表示：“中鐵二局主營(yíng)業(yè)務(wù)是修建鐵路，在修鐵路的過(guò)程中不可避免地涉及到征地問(wèn)題，很多鐵路周邊的土地也就在征地的過(guò)程中，被劃到了中鐵二局囊中�！�
　　除了拿地優(yōu)勢外，一個(gè)上下游通吃的企業(yè)，往往擁有資金鏈上的優(yōu)勢。相比一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，全產(chǎn)業(yè)鏈可提供資金上的保障。比如承包一個(gè)項目后，在做的過(guò)程中，通過(guò)收款和貸款，帶來(lái)大量現金流；還可以控制工期和時(shí)點(diǎn)，到自己手頭充裕的時(shí)候再交貨，保證有足夠的資金。
　　此外，上下游通吃，也意味著(zhù)企業(yè)不必要把建筑施工工程外包出去，外包所要賺取的利潤也可以據為己有。對于一個(gè)一體化的企業(yè)來(lái)說(shuō)，橫跨好幾個(gè)業(yè)務(wù)時(shí)可能會(huì )帶來(lái)管理上的難度�！皺M跨好幾個(gè)業(yè)務(wù)，就看協(xié)調得好不好，協(xié)調得好就是正面的作用，協(xié)調得不好就會(huì )降低效率�！碧煜嗤额櫡治鰩熗鯑|表示。
　　招商證券分析師賈祖國則表示：“我不認為一體化是一個(gè)好的模式。外包更商業(yè)化，成本更低，服務(wù)更好。如果企業(yè)自己內部承擔太多步驟，可能導致很大的貪污和效率低下�！�

　　三家典型公司實(shí)力剖析

　　目前“建筑+房產(chǎn)”一體化做得最好也最有代表性的就是中國建筑。
　　“中國建筑開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的水平很高，其利潤甚至比萬(wàn)科還要高，盈利能力很強�！钡谝粍�(chuàng )業(yè)一位分析師向記者透露。目前，中國建筑旗下形成了中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)兩條線(xiàn)路。H股上市的中海地產(chǎn)，其項目主要集中在一線(xiàn)城市，走的是高端路線(xiàn)；而中建地產(chǎn)旗下的土地資源則集中在偏遠地區，走的是低端線(xiàn)路。
　　在二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)消費快速啟動(dòng)的背景下，中建地產(chǎn)借助“建筑+地產(chǎn)”的協(xié)同效應低價(jià)拿地、快速擴張，銷(xiāo)售額有望3年翻兩番，2012年達到200億。市場(chǎng)認為中建地產(chǎn)從事中低端保障性住房，盈利能力較差；但中建地產(chǎn)近7000元的銷(xiāo)售均價(jià)表明，凈利率可達16%以上（市場(chǎng)預期12%左右），其實(shí)際上是在二三線(xiàn)城市崛起的第二個(gè)中海外。
　　“建筑+地產(chǎn)”模式保障低成本拿地：中建各大工程局長(cháng)期支持地方經(jīng)濟建設，與地方政府建立了良好的友誼，擁有廣泛的人脈，具備很強的低成本拿地的能力。上市初中建地產(chǎn)1054萬(wàn)方土地儲備獲得價(jià)格低于500元/平米，今年新拿地區位更優(yōu)（二線(xiàn)城市的中心地段），但均價(jià)總體仍控制在1950元/平米以?xún)取?BR>　　某次，理財周報記者與保利地產(chǎn)一位高層交流時(shí)，問(wèn)及氣勢蓋人的保利地產(chǎn)認為誰(shuí)會(huì )是最重要競爭對手時(shí)，這位高管思慮很久說(shuō)：“中海外，因為它爹是中國建筑。有錢(qián)有勢財大氣粗，綜合作戰能力很強�！�
　　另一家代表企業(yè)是中鐵二局。其房地產(chǎn)收入僅占比2.34%，遠遠低于其主營(yíng)鐵路工程占總比的39.11%�！拌F二局還是以修鐵路為主，房地產(chǎn)只是稍微搞一搞，不可能做到中國建筑這個(gè)水平�！鄙鲜鎏煜嗤额櫡治鰩熛蛴浾弑硎�。另外，到目前為止，中鐵二局都還沒(méi)有去搶過(guò)地，其所有項目在用原有大股東的土地來(lái)做開(kāi)發(fā)。
　　由于其涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間不長(cháng)，中鐵二局缺乏運營(yíng)經(jīng)驗，在管理和銷(xiāo)售、園區規劃、項目設計方面不夠專(zhuān)業(yè)，土地的增值不如專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)做得高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率僅20%，低于35%-40%的行業(yè)平均水平，但仍大大高于其6%-7%的鐵路建設毛利率。