截至3月23日，滬深兩市共有67家房企發(fā)布年報，累計實(shí)現凈利潤接近300億元,較2008年同期增長(cháng)了七成左右。與此同時(shí)，這些公司負債總額卻超過(guò)5100億元，有56家公司債務(wù)總額明顯增加，有32家資產(chǎn)負債率在70%以上。
　　上述數據表明，2009年是房地產(chǎn)上市公司大舉借債、大力擴張、大筆賺錢(qián)的一年，經(jīng)歷了2008年的痛楚、擔憂(yōu)之后，開(kāi)發(fā)商的好日子重新回來(lái)，又開(kāi)始了“大口吃肉、大碗喝酒”的快意生活。
　　從很大程度上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，就是一個(gè)玩錢(qián)的行業(yè)。而中國絕大部分的開(kāi)發(fā)商，自有資金并不雄厚，多數靠銀行借款過(guò)日子。即便有些大型房企并不差錢(qián)，但在高價(jià)圈地、高速擴張的“軍備競賽”過(guò)程中，錢(qián)永遠都不夠花，通過(guò)高負債，借力高資金杠桿率，幾乎成為國內房企的不二選擇。
　　近幾年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)一而再、再而三地教育開(kāi)發(fā)商，“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”。且不說(shuō)2003年到2007年全國樓市的持續上升期，但言2008年在國際金融危機與國內經(jīng)濟下行的雙重壓制下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了近十年來(lái)罕見(jiàn)的低迷，此時(shí)以萬(wàn)科為代表的謹慎派房企，紛紛降低負債率，增加現金流，以準備“過(guò)冬”，而以保利為代表的央企，卻不斷融資，提速擴張，在全國諸多城市高調拿地。
　　后來(lái)的事實(shí)大家都已清楚。保利的逆勢擴張，獲得了大量的低價(jià)土地，儲備了豐富的優(yōu)質(zhì)地塊，從而在2009年樓市回暖之后，在項目開(kāi)工量和銷(xiāo)售量上異軍突起，年度業(yè)績(jì)和利潤增幅遠遠超過(guò)萬(wàn)科等理性房企。另外還有一個(gè)典型案例，2008年下半年銷(xiāo)售遇滯之后，綠城并未像很多上市公司那樣對樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，反倒是以較高代價(jià)在境外融資，結果同樣證明2009年綠城的房源充足，賣(mài)出了好價(jià)錢(qián)，同時(shí)也激勵著(zhù)宋衛平高調拿地。于是乎，綠城和保利一道，成為中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)老大寶座的有力競爭者。
　　從我國城市化進(jìn)程、經(jīng)濟增長(cháng)形勢、人均收入增長(cháng)、人口結構上考量，理性人士都無(wú)法否認我國房地產(chǎn)業(yè)還有十幾年快速發(fā)展期，所以前些時(shí)候，連住房和城鄉建設部部長(cháng)都表態(tài)：我國住房?jì)r(jià)格還會(huì )再漲20年。在此條件下，開(kāi)發(fā)商的好日子似乎還長(cháng)。
　　然而，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于準資產(chǎn)市場(chǎng)，而任何資產(chǎn)價(jià)格，從來(lái)沒(méi)有一漲十幾年而不會(huì )下跌的情況。2008年8月至2009年2月，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)曾出現過(guò)半年的下跌。但相對于2007年和2009年房?jì)r(jià)漲幅，上述下跌基本上可以忽略不計。
　　就今年的短期而言，樓市調整、房?jì)r(jià)下跌，已成為大概率的事件。自去年12月開(kāi)始的房地產(chǎn)緊縮式調控，已使今年一季度全國樓市再次體驗了什么叫低迷。按此推理，隨著(zhù)市場(chǎng)的降溫，2008年下半年那種讓房企資金緊張、甚至是潘石屹喊出“房企百日劇變”的情形，會(huì )否發(fā)生，已經(jīng)再次成為懸在諸多開(kāi)發(fā)商、尤其是高負債率房企頭上的“達摩克利斯之劍”。
  　都知道央企不差錢(qián)，所以3月16日，兩會(huì )剛一結束，北京便有三塊“地王”花落央企，但近日“78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)”的緊張局勢，讓房企深切感受到此番調控，并非玩虛的。另外，國土資源部一再表態(tài)整治土地市場(chǎng)的亂象，甚至上海市將土地出讓金的全部繳納時(shí)間進(jìn)一步壓縮到一個(gè)月內，已使去年第四季度以來(lái)大手筆圈地的開(kāi)發(fā)商感到資金也有些不順手了。
　　香港地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)，比大陸要成熟很多，一批香港地產(chǎn)商可謂經(jīng)歷過(guò)七八個(gè)上上下下的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，所以絕大多數港資地產(chǎn)巨頭，都把資產(chǎn)負債率控制在50%以下，低至30%左右的絕非少數。皆因他們知道市場(chǎng)下跌時(shí)現金流的重要性，若當前大陸開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒70%～80%的高負債率，遇到香港1997-2003年樓市危機，把小命丟掉，絕對是大概率的事。
　　去年下半年全國地價(jià)飆升、地王頻出之際，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，也有個(gè)別憂(yōu)心忡忡的地產(chǎn)商人，比如王石、潘石屹、易小迪等，而他們的共同特征是，都經(jīng)歷過(guò)1993-1994年海南地產(chǎn)泡沫的破滅，以及1998-1999年的樓市冬天。2010年，中國樓市注定是調整的一年，對于開(kāi)發(fā)商而言，2009年的高利潤不再，而2009年留下來(lái)的高負債，卻是塊“難啃的骨頭”。明智者，當思降價(jià)促銷(xiāo)，回籠資金頂要緊。