房地產(chǎn)很復雜，這么多人都沒(méi)談清楚，我不認為自己會(huì )更高明。姑妄言之。
　　價(jià)格由供求關(guān)系決定，讓我們看看房地產(chǎn)的供求兩端。
　　房地產(chǎn)供應有兩個(gè)環(huán)節，其一為政府出讓土地（一級市場(chǎng)），其二為地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)并出售樓盤(pán)（二級市場(chǎng)）。二級市場(chǎng)的供應量主要取決于一級市場(chǎng)。
　　中國的房地產(chǎn)二級市場(chǎng)規模很大，參與者很多。這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)價(jià)格的接受者而非主導者，也意味著(zhù)對于開(kāi)發(fā)商囤地和捂盤(pán)的指責毫無(wú)意義。
　　任何市場(chǎng)的供應者都有囤積居奇的想法，如果那樣做能夠成功抬高價(jià)格的話(huà)。汽車(chē)廠(chǎng)商在2003年收加急費，在2005年打價(jià)格戰，不是因為其道德水準或社會(huì )責任感發(fā)生了天壤之變，只是順應供求關(guān)系的變化而已。
　　房地產(chǎn)商囤地也好捂盤(pán)也好，無(wú)非是基于房?jì)r(jià)繼續上漲的判斷。判斷對了，獲取更大利潤；錯了，接受市場(chǎng)懲罰。因為有“囚徒困境”，不用擔心所有地產(chǎn)商合謀囤地捂盤(pán)，就像不用擔心汽車(chē)廠(chǎng)商、家電商、手機商合謀囤貨抬價(jià)一樣。
　　問(wèn)題出在一級市場(chǎng)。作為唯一的供應者，政府相當于一家完全壟斷型企業(yè)。這意味著(zhù)政府是土地出讓價(jià)格的主導者而非接受者，可以通過(guò)調節土地供應量來(lái)調節地價(jià)。理論上，當政府認為地價(jià)過(guò)高時(shí)就可以增加土地出讓?zhuān)�反之則減少。
　　現在，政府宣稱(chēng)房?jì)r(jià)過(guò)高。房地產(chǎn)是特殊商品，政府不能放任不管，這個(gè)論調籠統來(lái)說(shuō)沒(méi)錯。政府可以出手調節，其方法有二：一是加大土地出讓?zhuān)欢�是推出廉租房，直接增加二級市�?chǎng)的供應。
　　而我們看到的是，一些地方政府不但不加大土地出讓?zhuān)�反而減少了土地出讓?zhuān)徊坏�不加快推出廉租房，反而一再延緩推出計劃內的廉租房�?BR>　　再來(lái)看房地產(chǎn)需求端。房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求可以從兩個(gè)方面來(lái)分析，其一為居民購買(mǎi)力，其二為貨幣供應量。二者一般都是正相關(guān)，只有在財富分配嚴重不均時(shí)才會(huì )明顯脫節——通俗地說(shuō)，就是多出來(lái)的錢(qián)落到少數人手中，與大多數人無(wú)關(guān)。
　　從購買(mǎi)力來(lái)看，京滬兩地的房?jì)r(jià)很可能已經(jīng)接近甚或超過(guò)居民購買(mǎi)力的極限，無(wú)論房?jì)r(jià)收入比還是租售比都顯示出這一跡象。除非居民收入持續獲得顯著(zhù)增長(cháng)，否則居民購買(mǎi)力是不能夠支撐房?jì)r(jià)繼續上漲的。
　　從貨幣供應量來(lái)看，中國近年銀根之松有目共睹。今年與去年比是略緊，與往年比還是松。其后果之一是通貨膨脹。
  　我更擔心的是這樣一種情況：貨幣供應總量很大，抬高了所有商品的價(jià)格；但其分配又嚴重不均，少數富人獲取了大多數財富。這樣一來(lái)，房?jì)r(jià)就算超出居民購買(mǎi)力水平，也不會(huì )下跌——你買(mǎi)不起，有人買(mǎi)得起，哪怕只是少數人，也可以買(mǎi)下很多房。