大多數發(fā)展商和房地產(chǎn)投資人總希望房?jì)r(jià)會(huì )漲�？少I(mǎi)可不買(mǎi)房的人希望房?jì)r(jià)會(huì )跌。真正所謂“剛性需求”的人群，比如農民工，比如城鎮化過(guò)程的“準城鎮新居民”，根本對房?jì)r(jià)漲跌不敏感，因為已無(wú)法奢望房?jì)r(jià)跌到值得他們關(guān)注的水平。所以，對于“房?jì)r(jià)”不能想當然。盲目籠統地討論房?jì)r(jià)漲還是跌，會(huì )把房地產(chǎn)市場(chǎng)推向危險的境地。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展切忌違反其自身的內在規律。
　　第一個(gè)規律，房?jì)r(jià)應與收入水平相適應。房?jì)r(jià)從長(cháng)期來(lái)說(shuō)一定會(huì )上漲，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在兩大禁忌：要與收入水平相匹配，不能大規模出現空置率。對前者，月供水平是重要指標，國內房屋月供安全水平，銀行設在50%，國外設在40%。2009年國內月供平均上升到近80%的，超過(guò)安全線(xiàn)60%。對后者，月租是主要指標，若低于銀行按揭利息，就說(shuō)明房屋空置率高。
　　第二個(gè)規律，巨大房地產(chǎn)泡沫會(huì )導致危機。上世紀80年代末90年代初，日本的房地產(chǎn)泡沫，讓日本經(jīng)濟失去了“二十年”。90年代中期，泰國因為巨大的房地產(chǎn)空置率，導致58家銀行在一天內破產(chǎn)，引發(fā)亞洲金融危機。迪拜的房地產(chǎn)泡沫幾乎讓國家破產(chǎn)兩次。美國次級抵押貸款引發(fā)了百年不遇的全球危機，全世界至今尚未走出陰影。這些危機警示我們，不論大國小國，發(fā)達國家，發(fā)展中國家，富國窮國，無(wú)論東方西方，體制如何不同，發(fā)展階段如何不同，都發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫危機。我們切不可存在僥幸心理。
　　第三個(gè)規律，房地產(chǎn)應該是居住為主的市場(chǎng)�？墒乾F在，通脹保值買(mǎi)房，資金增值買(mǎi)房，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越變成投資性市場(chǎng)。由此產(chǎn)生的最大問(wèn)題是，改變了房屋的居住屬性，扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格秩序。而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)成為以投資為主體的市場(chǎng)，價(jià)格就不可能在合理水平上形成。特別是投資的資金主要來(lái)自銀行，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì )被不斷推高，投資需求的賺錢(qián)效應被不斷放大，刺激投資需求的賺錢(qián)欲望又進(jìn)一步擴張，投資需求增長(cháng)——銀行資金支持——房?jì)r(jià)不斷上漲——賺錢(qián)效應明顯——投資需求再增長(cháng)，價(jià)格不斷上漲的循環(huán)就這樣產(chǎn)生了。
　　至于房?jì)r(jià)上漲是因為存在巨大的“剛性需求”，不過(guò)是投資需求推動(dòng)房?jì)r(jià)的借口而已。因為，幾萬(wàn)元一平方米的房屋，是“剛性需求”們望塵莫及的海市蜃樓，房?jì)r(jià)漲得越快，“剛性”的“需求”實(shí)現越渺茫，正好反復變成投資需求推動(dòng)價(jià)格上漲的理由，因為“剛性需求”會(huì )永遠存在下去。
　　為什么以往的政策調整，結果總是房地產(chǎn)價(jià)格越調越高？最主要的原因，就是在一個(gè)投資或者說(shuō)投機性很強、完全不可能解決實(shí)際居住需求的市場(chǎng)上，用解決居住性需求的思路，去調整投機性需求推動(dòng)的價(jià)格。
　　如果上述循環(huán)可以永遠轉下去，則“剛性需求”的故事可以永遠講下去。但是經(jīng)濟規律反復證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有神話(huà)。筆者認為，去年大力度的刺激政策推動(dòng)經(jīng)濟恢復增長(cháng)，銀行信貸非常規發(fā)放，使房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，應該是非常態(tài)，切不可變成常態(tài)。否則，兩三年后房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行都將暴發(fā)巨大的風(fēng)險甚至危機。
　　筆者認為，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格調控，讓房地產(chǎn)回歸居住性為主的基本屬性，是避免房地產(chǎn)泡沫危機，也是房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路。政府現在推動(dòng)各層次的保障性住房建設，可能就是引導這種改變的有效戰略。致力于居者有其屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“剛性需求”得到緩解，對房地產(chǎn)炒作推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的基礎，等于釜底抽薪。同時(shí)保障性住房建設同樣帶動(dòng)鋼鐵、水泥等建筑產(chǎn)業(yè)延續增長(cháng)態(tài)勢，穩定經(jīng)濟增長(cháng)，也能避免“房地產(chǎn)市場(chǎng)調整帶來(lái)經(jīng)濟重新大幅下滑”的擔心。何況，人們居住在與收入水平想匹配的住所中，就會(huì )正常合理地安排支出，保持消費增長(cháng)，這將保證生活的質(zhì)量，提高幸福指數。
　　因此，政府與社會(huì )資本結合建設保障性住房是非常重要的。美國出現過(guò)兩次較大的房地產(chǎn)危機，一次發(fā)生在上世紀80年代，一次是近期的次貸危機。第一次，白宮希望通過(guò)建立“兩房”這樣的政府機構，以政府為主解決低收入群體的住房問(wèn)題，最后以失敗告終。次級抵押貸款是希望通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決低收入群體的住房問(wèn)題，不但失敗還引發(fā)全球危機。所以，政府政策與民間資本的結合，或許才是解決之道。要引導銀行資金，引導民間資本，也引導發(fā)展商參與保障性住房的建設。政府制定和完善相關(guān)的法律法規以及相應制度，對保障性住房建設和發(fā)展是最重要的保證。對此，新加坡政府的住房政策和措施，對我國應有借鑒意義。
　　另一部分以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則不必調控價(jià)格，但要控制銀行信貸。只要以自有資金投資為主，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格再高，也不會(huì )影響銀行的安全，也不會(huì )影響社會(huì )經(jīng)濟的安全。比如曾是上海最貴樓盤(pán)的“湯臣一品”，開(kāi)發(fā)商主要以自有資金開(kāi)發(fā)，業(yè)主以真金白銀購買(mǎi)，并不影響居住性需求市場(chǎng)的價(jià)格，也不會(huì )帶來(lái)經(jīng)濟的系統性危機和社會(huì )穩定的風(fēng)險。
　　正如溫總理在會(huì )見(jiàn)“中國發(fā)展高層論壇”的外方代表時(shí)強調的那樣，今年需要格外“冷靜與清醒”。房地產(chǎn)市場(chǎng)今年格外需要“冷靜與清醒”。

（作者系銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家）