坊間流傳著(zhù)一個(gè)“樓市崩盤(pán)時(shí)間表”，作者大概是剛剛看完美國大片《2012》后一時(shí)興起，看到中國樓市和日本樓市崩盤(pán)之前的三年“驚人相似”，于是臆測了樓市即將崩盤(pán)的警世危言。較早提出中國樓市在重復日本式“超級泡沫”的學(xué)者中有我一個(gè)。認真比較中日兩國樓市的價(jià)格曲線(xiàn)卻會(huì )得出相反的結論，因為若干關(guān)鍵性經(jīng)濟指標的“相似性”，不是日本樓市崩盤(pán)的前夜，而是超級泡沫升騰的前夕。
　　日本樓市的崩盤(pán)是在1991-1992年開(kāi)始的，至今約20年，累計下跌近70%，主要原因是地價(jià)下跌，1992年至今，日本地價(jià)的下跌幅度超過(guò)50%。俗話(huà)說(shuō)，土地是面粉，房產(chǎn)是面包，面粉與面包的互動(dòng)，背后是人口與貨幣的流動(dòng)。人們今天關(guān)注土地在“招拍掛”之中“地王頻現”，地價(jià)上漲推高房?jì)r(jià)是不爭的事實(shí)。在當年的日本，地價(jià)飆升的階段發(fā)生在1975年之前，特別是1961-1973年間，此后地價(jià)漲幅趨緩，1985-1991年間，地價(jià)的平均漲幅僅為7.6%。若拿日本與中國比較，中國剛剛開(kāi)始地價(jià)飆升，而房?jì)r(jià)脫離地價(jià)相對獨立的瘋狂上漲將發(fā)生在下一個(gè)階段！
　　再看城市化的進(jìn)程。右圖說(shuō)明：中國目前45%-46%的城市化率在日本是1965年前后的比率，日本在1985-1992年間是城市化率61%-63%，即城市化最后完成的階段。城市化通常是在人均GDP達到3000美元后加速。此時(shí)城市中產(chǎn)階層逐漸形成，都市生活的主題從“衣食”提升到“住行”、從柴米油鹽到股市樓市，這時(shí)才會(huì )在城市化的進(jìn)程中推高房?jì)r(jià)。按照城市化率和人均GDP的標準，中國現階段大致相當于日本的60年代末。日本經(jīng)濟是在60年代初人均GDP超過(guò)3000美元，并在1968年躍升為世界第二大經(jīng)濟體。
　　再看城市交通網(wǎng)的形成。日本的高鐵時(shí)代發(fā)生在60年代末到80年代初，而中國的鐵路提速是在1997年才開(kāi)始的。在1997年，全國鐵路的平均時(shí)速不到60公里，過(guò)去12年完成了六次鐵路大提速，現在主要鐵路的時(shí)速超越200公里的追風(fēng)速度，走完了日本鐵路20年的路，超過(guò)日本1980年達到的水平。高鐵時(shí)代是日本城市化的加速階段，人口流動(dòng)與貨幣流動(dòng)導致財富向大東京都市圈集中，房?jì)r(jià)上漲如同一匹脫韁的野馬，不僅脫離了城市原住民的收入水平，而且脫離了地價(jià)上漲而特立獨行。在城市交通網(wǎng)形成之后，1984年，日本提出把東京建設成為國際金融中心的國家戰略，東京樓市如火上澆油，東京股市如禮花齊放，兩大超級泡沫相互激勵，先直上云端，后飛瀑而下。
　　前車(chē)之鑒，后事之師，比較中國和日本的樓市泡沫，目的不是要再拍一部好萊塢驚險大片，而是要防范資產(chǎn)泡沫的破滅及其誘發(fā)的金融風(fēng)險。資產(chǎn)的泡沫化已成為現代市場(chǎng)經(jīng)濟的常態(tài)，這是現代政府宏觀(guān)調控經(jīng)濟的政策體系所必須支付的代價(jià)，所以在凱恩斯主義時(shí)代，資產(chǎn)泡沫的生成與破滅逐漸演變?yōu)楝F代經(jīng)濟的周期現象。
　　在資產(chǎn)泡沫的生成階段，泡沫化的資產(chǎn)是一種財富形態(tài)，通常伴隨著(zhù)經(jīng)濟從復蘇走向繁榮，虛擬經(jīng)濟的繁榮產(chǎn)生泡沫，實(shí)體經(jīng)濟的繁榮在泡沫中升騰。此情此景亦如老子曰：道者，有無(wú)相生，道生一，一生二，二生三，三生萬(wàn)物。所以在這個(gè)階段，部分資產(chǎn)泡沫會(huì )在實(shí)體經(jīng)濟的繁榮中化虛為實(shí)，轉化為真實(shí)的財富。由此演繹，資產(chǎn)泡沫持續的時(shí)間越長(cháng)，化虛為實(shí)的比例就越高，所以要學(xué)會(huì )與泡沫共同成長(cháng)。
　　在資產(chǎn)泡沫累積過(guò)度或過(guò)快膨脹之時(shí)，國民經(jīng)濟進(jìn)入非理性繁榮的階段。本階段資產(chǎn)泡沫吹彈可破，隨時(shí)可能因偶然事件觸發(fā)泡沫破滅而釀成危機。危機爆發(fā)的經(jīng)濟破壞力因時(shí)因地而異，一方面取決于國民的風(fēng)險承受力，另一方面取決于政策干預的及時(shí)性和金融體系的穩定性。還是以日本經(jīng)濟為例，1989-1992年間，樓市股市兩大超級泡沫相繼爆裂，從最高點(diǎn)計算，兩市的指數跌幅都超過(guò)了70%。但經(jīng)過(guò)了長(cháng)達20年的“頹廢”，日本至今依然是全球第二大經(jīng)濟體，這不能不感謝超級泡沫生成階段所積累的巨大財富。如果把一個(gè)超級泡沫的長(cháng)周期看做是一個(gè)經(jīng)濟輪回，日本經(jīng)濟的起飛和隕落震驚世界，盈虧相抵，日本經(jīng)濟發(fā)展的凈效益還是很高的。當然，我們不應該重蹈日本經(jīng)濟泡沫的覆轍，而應該從日本樓市的暴漲暴跌之中看到化解風(fēng)險的致富之路。
　　泡沫化的財富來(lái)自于一種新的生活方式。富貴險中求，財富即風(fēng)險。從長(cháng)期的經(jīng)濟周期波動(dòng)中理解資產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟效益，人們就能夠接受下述結論：資產(chǎn)泡沫并不可怕，可怕的是對資產(chǎn)泡沫的漠視與恐懼；捅破泡沫很容易，而難能可貴的是讓資產(chǎn)泡沫化虛為實(shí)，化險為夷。至少可以說(shuō)，我們有能力延長(cháng)資產(chǎn)泡沫的生成周期，抑制其過(guò)度或過(guò)快的膨脹，延緩其爆裂或破滅的時(shí)間，化解其破壞或震蕩的沖擊。