今年以來(lái)，國家就房地產(chǎn)行業(yè)連續出臺多項政策，其重點(diǎn)是限制對房產(chǎn)的投資與投機行為，以此來(lái)抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。應該說(shuō)，這些政策都是很有威力的，如果嚴格執行，那么炒房資金不但將失去杠桿，同時(shí)交易成本會(huì )明顯上漲，投資效率將大大下降。另外，對房產(chǎn)的投資，還存在被征收保有稅的風(fēng)險，因此今后擁有超過(guò)標準的房產(chǎn)，有可能將不得不背上沉重的稅務(wù)負擔。由此，也有人就預測中國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn)了，從此房地產(chǎn)作為投資品的色彩將逐漸褪去，回歸其主要作為居住品的商品特征。這樣一來(lái)，那些炒房資金，也許就會(huì )離開(kāi)房市了。
　　當然，這樣的前景會(huì )在什么時(shí)候出現，甚至究竟會(huì )不會(huì )真正出現，都是見(jiàn)仁見(jiàn)智，現在非常難預期。不過(guò)，在如此之大的調控政策壓力下，那些集聚在房產(chǎn)市場(chǎng)，以炒房為主要操作方向的資金將何去何從，倒的確是值得思考的問(wèn)題。有人提出，炒房資金想必會(huì )轉移方向，而炒股由于和炒房有一定的共通之處（譬如盈利方式都是低買(mǎi)高賣(mài)，不看重股票紅利與房屋租賃收入等），所以股市很可能就成為下一個(gè)目標。
　　果真會(huì )如此么？要想弄清楚這個(gè)問(wèn)題，先要弄明白為什么在房產(chǎn)市場(chǎng)上會(huì )聚積如此巨量的資金。自上世紀90年代起，中國開(kāi)始加速城市化、工業(yè)化，并且推行住房制度改革。由此拉開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的序幕。這些年的實(shí)踐證明，由于房產(chǎn)供應受到土地等多種因素的制約，始終跟不上由于經(jīng)濟高增長(cháng)催生的巨大需求，遂導致多年來(lái)房產(chǎn)一直運行在上漲周期之中。雖然樓價(jià)也有過(guò)階段性下跌，但大漲小跌、長(cháng)漲短跌的基本特征沒(méi)有改變過(guò)。買(mǎi)房賺錢(qián)的財富效應不斷發(fā)酵，促使投資資金涌入樓市，使住房的金融屬性比重越來(lái)越大，成為投資品，而這又加劇了供求關(guān)系的失衡，進(jìn)一步推高了房?jì)r(jià)。
　　值得一提的是，由于各方面的原因，現在有大量的民間資金急于尋找出路，而有良好保值增值效果的樓市，無(wú)疑有很大吸引力。去年，在一些地方，客觀(guān)上出現了“國進(jìn)民退”的局面，而樓市就成了那些從礦山、鋼鐵等行業(yè)退出的資金的選擇。應該承認，去年年中開(kāi)始的房市暴漲，就與民間資金的這種流向有關(guān)。顯然，在這里樓市起了替代投資品的作用，而由于業(yè)主對房產(chǎn)的控制能力很強，事實(shí)上也發(fā)揮了避風(fēng)港的功能。
　　面對遏制樓價(jià)瘋漲，還原住宅作為商品而非投資品的原本面目的房地產(chǎn)新政策，那些炒樓的資金的確需要考慮改變投資方向，轉而進(jìn)入股市，當然這種可能性是存在的。但退出的資金未必都馬上會(huì )選擇股市。從炒房到炒股，完成這個(gè)轉變需要時(shí)間，而且也不是都能順利實(shí)現這個(gè)轉變的。
　　炒房與炒股，雖然都可以視為兼有投資與投機的行為，但其中的差異還是很大的。股市流動(dòng)性強，周期比較短，漲跌頻繁，這是很多炒房者所難以適應的。2006至2007年間，曾有大量民間資金進(jìn)入股市，一度也確實(shí)獲得了很大盈利，但隨后股市的下跌也令這些資金損失慘重。相應的，樓市盡管流動(dòng)性不如股市，但就炒作而言，管理成本低，而且由于處于一個(gè)長(cháng)周期中，盈利性更突出，并且還能夠運用金融杠桿，對較大規模的資金來(lái)說(shuō)更為合適。投資方式、盈利模式以及操作理念上的差異，決定了這部分民間資金在投資方向上更愿意選擇樓市。這也就是為什么去年初，股市與房市都處于低谷，但后來(lái)真正進(jìn)入股市的增量資金卻很有限，而大量資金會(huì )去瘋炒樓市的緣故。無(wú)疑，那種認為有了新的房產(chǎn)政策以后，炒房資金會(huì )迅速轉向進(jìn)入股市的想法，忽視了兩者之間的差異，似乎過(guò)于天真了些。
　　還想提一點(diǎn)的是，就在國內嚴厲調控樓市的時(shí)候，海外開(kāi)發(fā)商正大舉進(jìn)入境內推銷(xiāo)那里的樓盤(pán)，并且以辦理移民為誘惑。退出國內樓市的資金，會(huì )不會(huì )對此感興趣呢？如果有興趣的話(huà)，會(huì )不會(huì )出現境內資金的外流呢？這看似還很遙遠，但如果蔓延起來(lái)速度不會(huì )慢，若果真大規模出現，負面影響巨大。如何正確地引導那些炒樓資金，給其提供適當的出路，包括采取措施引導進(jìn)入包括股市在內的其他投資市場(chǎng)，都是現在應該加緊考慮的。常言道，未雨綢繆，事實(shí)上現在已經(jīng)在下雨了，有關(guān)職能部門(mén)那就更應盡快籌謀對策。

（作者系申銀萬(wàn)國證券首席分析師）