一次，筆者接觸到一位在外打工多年的農民工，他告訴我，他們夫妻兩個(gè)都在沿海的同一個(gè)城市打工，經(jīng)辛苦打拼，已積攢了一些錢(qián)，準備全部花掉，在他老家的縣城買(mǎi)一套房。我問(wèn)他那些錢(qián)是否夠在他們那里的縣城買(mǎi)一套房，他說(shuō)，雖然他們縣城經(jīng)濟還不夠發(fā)達，人均收入還不高，但近幾年房?jì)r(jià)漲了不少，而真正炒房的并不多，再貸些款，就差不多夠了。
 　 從這個(gè)農民的話(huà)語(yǔ)中，我們獲得的重要啟示是，住房市場(chǎng)以消費需求為主導才健康；一個(gè)國家、一個(gè)地區、一個(gè)城市，乃至一個(gè)縣城的住房市場(chǎng)是否理性、是否健康，對于該地方的民生、經(jīng)濟發(fā)展都是至關(guān)重要的。如果老百姓在城市或縣城買(mǎi)不起房，提高城市化率就很難。
　　一個(gè)健康、理性的住房市場(chǎng)不是那種房?jì)r(jià)暴漲暴跌的市場(chǎng)，而是房?jì)r(jià)比較穩定的市場(chǎng)，是一個(gè)以住房消費需求為主導的市場(chǎng)。從長(cháng)期來(lái)看，要治理好中國的住房市場(chǎng)，防止中國住房市場(chǎng)房?jì)r(jià)暴漲暴跌，要想中國的住房市場(chǎng)在理性軌道上運行，有三個(gè)前提。
　　其一，具有控制銀行“短視”行為的機制，建立了住房信貸占總貸款比例的彈性制度。與許多其他行業(yè)一樣，銀行業(yè)的競爭是比較激烈的，在住房市場(chǎng)異�；鸨瑫r(shí)，銀行投向住房市場(chǎng)貸款所獲得的回報率是相當可觀(guān)的，這樣各銀行自然會(huì )競相向住房市場(chǎng)投放貸款，而不顧長(cháng)期性的風(fēng)險。所以，為了促進(jìn)中國住房市場(chǎng)理性發(fā)展，住房金融政策的方向是，在控制好信貸規模的情況下，應控制好住房信貸占總貸款的比例。這個(gè)比例不是越高越好，也不是越低越好，要結合宏觀(guān)經(jīng)濟運行情況和房?jì)r(jià)情況來(lái)確定。
　　中國在2008年年底及2009年所采取的貨幣政策及信貸政策是一個(gè)特例，是為了應對次貸危機所采取的權宜之策，不能當長(cháng)期政策使用。當房?jì)r(jià)呈現線(xiàn)性增長(cháng)或單方向增長(cháng)時(shí)，應控制好住房信貸占總貸款的比例，使其呈線(xiàn)性下降趨勢；當房?jì)r(jià)呈現線(xiàn)性下降或單方向下降時(shí)，應逐步提高住房信貸占總貸款的比例。也就是說(shuō)，應使住房信貸占比與房?jì)r(jià)呈反方向運動(dòng)。從靜態(tài)角度看，從優(yōu)化信貸結構的角度考慮，住房信貸占金融系統總貸款的比控制在20％以下是比較合理的，這樣，信貸結構不會(huì )呈現畸形化， 金融風(fēng)險相對會(huì )比較小。
　　其二，具有彈性房產(chǎn)稅制度。房產(chǎn)稅使用得當，對抑制囤房行為是有很大幫助的，可有效防止住房市場(chǎng)發(fā)生泡沫。按照目前中國的房產(chǎn)稅制度，居民或房地產(chǎn)企業(yè)手上的住房只要不用來(lái)出租或從事經(jīng)營(yíng)，是不用交房產(chǎn)稅的。這樣容易產(chǎn)生囤房現象。所以，不僅要對現行房產(chǎn)稅制度改革，即在不對居民住房消費需求造成大的影響的前提下，不區分住房用途征收房產(chǎn)稅。而且，還應建立彈性的房產(chǎn)稅制度。所謂彈性房產(chǎn)稅制度，就是指房產(chǎn)稅稅率采取累進(jìn)稅率，房?jì)r(jià)高的稅率越高，并根據住房市場(chǎng)情況對房產(chǎn)稅稅率進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整。當住房市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，提高房產(chǎn)稅稅率，當住房市場(chǎng)疲軟時(shí)，應及時(shí)降低房產(chǎn)稅稅率。
　　日本有較好的房地產(chǎn)稅，如固定資產(chǎn)稅，但沒(méi)用好，其房地產(chǎn)稅不僅缺乏彈性，而且沒(méi)有進(jìn)行逆勢反向調節。當1985年日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫開(kāi)始吹起時(shí)，其后來(lái)的固定資產(chǎn)稅稅率是相當低的，大致為0.2%-0.3%，且實(shí)際有效稅率低于0.2%。當房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常明顯時(shí)，日本卻于1988年采取了減輕固定資產(chǎn)稅稅負的措施，降低房地產(chǎn)估價(jià)，對居住用地實(shí)行稅收優(yōu)惠政策。中國應吸取日本的教訓，不僅應改革現行房產(chǎn)稅制度，還應建立富有彈性的房產(chǎn)稅制度。
　　其三，具有防止住房市場(chǎng)人為炒作的機制。近幾年，當房?jì)r(jià)不斷上揚的時(shí)候，有人說(shuō)，這是因為政府供應的土地不夠，而每當新的土地供應出來(lái)，新的地王就會(huì )產(chǎn)生。在這種情況下，越是供應土地，越是被人利用炒作，房?jì)r(jià)就越往上漲。這種炒作行為抓住了一種消費心理，那就是恐漲心理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)拿到地后，有的可能不會(huì )馬上去蓋房，有的會(huì )拿去蓋房，但蓋好房子還要等一段時(shí)間，不可能馬上向市場(chǎng)供應新房。
　　所以，在住房市場(chǎng)非理性上漲的情形下，靠向市場(chǎng)供應土地來(lái)抑制泡沫收效甚微。在此種情形下，不如停止向住房市場(chǎng)供應土地，使住房市場(chǎng)的炒作失去 “土壤”。此外，防止住房市場(chǎng)人為炒作的另一個(gè)辦法就是，根據居民住房消費需求情況，投放、建設保障性住房用地，并每年保證一定的增長(cháng)比例。

（作者系經(jīng)濟學(xué)教授）