今年3月，北京遠豪置業(yè)有限公司以40.8億元的價(jià)格奪得望京區域的“望京1號地”。據推算，該地塊樓面價(jià)達2.7萬(wàn)/平方米。面粉貴過(guò)面包的“地王”效應很快顯現，望京區域的二手房在此后幾乎一天一漲。賣(mài)主們于是開(kāi)始擔心房子報價(jià)過(guò)低，一再提高報價(jià)，甚至在簽訂合同后又尋找出價(jià)更高的買(mǎi)主“一房二賣(mài)”現象不絕于耳。僅2010年第一季度，朝陽(yáng)法院酒仙橋法庭受理二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛近二百件，其中涉及“一房二賣(mài)”因素的，達到八成以上。
　　“一房二賣(mài)”案件為何頻頻出現？
　　最根本的原因是在房?jì)r(jià)飛漲情況下賣(mài)房人的趨利心理。目前二手房買(mǎi)賣(mài)合同的違約條款約定相對較輕，無(wú)法對賣(mài)房人形成有力的震懾作用，面對巨大的利益，賣(mài)房人往往甘愿承擔違約風(fēng)險。此外，二手房買(mǎi)賣(mài)的監管環(huán)節不足，中介服務(wù)不到位，也是此類(lèi)情況多發(fā)的重要原因。二手房買(mǎi)賣(mài)雖有網(wǎng)上簽約的過(guò)程保障，但該過(guò)程經(jīng)常是買(mǎi)賣(mài)雙方委托中介機構完成的，而中介機構負責網(wǎng)簽人員素質(zhì)參差不齊、責任心不足等問(wèn)題使得網(wǎng)簽有時(shí)出現房產(chǎn)證號、地址等錄入錯誤導致網(wǎng)簽無(wú)法發(fā)揮作用。此外，賣(mài)方有權以惡意網(wǎng)簽為由持相關(guān)證明文件到房屋登記部門(mén)辦理注銷(xiāo)手續，也削弱了網(wǎng)簽的應用效果。
　　高房?jì)r(jià)時(shí)代，遭遇“一房二賣(mài)”后，繼續履行合同對于購房人較為有利，簡(jiǎn)單地雙倍返還定金對售房人較為有利，但雙方的盤(pán)算都一定能夠實(shí)現嗎？
　　就購房人而言，合同在先的購房人提出繼續履行的訴訟請求，一般會(huì )得到法院支持，但也要區分具體情況。
　　具體情況一：購房人嚴格履約。購房人的不當履行很容易成為賣(mài)房人毀約的借口，故需特別注重交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節。如果時(shí)間允許，建議不要把網(wǎng)簽、貸款等事宜完全委托中介公司處理；同時(shí)，要注意合同約定的具體內容，合同約定不明也會(huì )導致履行受阻，成為賣(mài)房人毀約的借口。
　　具體情況二：證據充分。交易過(guò)程中要注意證據的收集和保存，一旦發(fā)現賣(mài)方存在轉賣(mài)他人的違約行為，應及時(shí)通過(guò)法律途徑主張權利，要求其繼續履行合同、采取補救措施或者賠償損失。
　　具體情況三：不存在法院不能強行過(guò)戶(hù)的情形。即案外人已基于善意合法取得對房屋的所有權的，房屋無(wú)產(chǎn)權證或已被抵押、查封的，房屋屬央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房等在政策上不允許上市交易。上述情況即使訴至法院要求繼續履行合同，客觀(guān)上也無(wú)法實(shí)現。
　　就賣(mài)房人而言“一房二賣(mài)”未必獲利更多，除返還雙倍定金外，還可能要賠償買(mǎi)房人的房屋差價(jià)損失。
　　針對二手房“一房二賣(mài)”中存在的不誠信問(wèn)題，法院審理時(shí)一般會(huì )考慮保護正常交易秩序，加重違約者的責任。具體而言，“一房二賣(mài)”構成違約后，承擔違約責任的方式由守約方選擇，且在條件允許的條件下，法院一般會(huì )判決支持其繼續履行合同的訴訟請求，即賣(mài)房人不但要繼續履行與在先買(mǎi)房人的合同，還要承擔對后購房人的違約責任。即使合同不具備繼續履行的條件，法院也會(huì )從公平角度及保護守約方利益出發(fā)，考慮支持在先購房人的房屋差價(jià)損失。
　　法官提示：購房人應提高警惕，做好防范及補救措施。
　　第一，簽約前做好調查，明確欲購房屋的性質(zhì)，避免合同因此無(wú)效或者履行不能。第二，認真準備，細化合同條款，方便合同履行。第三，特別注意合同解除、違約責任及救濟途徑等條款，如明確“一房二賣(mài)”禁止性?xún)热�，并加重此種行為的違約責任，力求對賣(mài)房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。第四，發(fā)現違約后，及時(shí)采取提起訴訟并申請訴前財產(chǎn)保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過(guò)戶(hù)。第五，在可能的情況下，增加中介公司的責任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實(shí)、準確，協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行交易之前標的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢(xún)，協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方制定較為明確、細致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進(jìn)行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。  (作者單位：北京市朝陽(yáng)區法院)