據報道，房產(chǎn)新政實(shí)施后，北京二手房市場(chǎng)新增客戶(hù)下跌了八成；廣州樓市低迷，個(gè)別城區均價(jià)下跌4000元/平方米；杭州樓市周交易量環(huán)比下跌72.55%；上海上周新房成交量相比前一周大跌36%，均價(jià)環(huán)比下跌1%。應該說(shuō)，新政已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮效力，各地房屋價(jià)格瘋漲的現象消失了，炒房現象基本絕跡，部分剛需和改善性需求也進(jìn)入了觀(guān)望狀態(tài)，因此各地成交量降至冰點(diǎn)，小部分地區的房?jì)r(jià)開(kāi)始下降，多數地區房屋價(jià)格出現松動(dòng)。
　　應該看到，這次房地產(chǎn)調控遠比2005年和2007年嚴厲。據報道，根據要求，商業(yè)銀行都對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了壓力測試，容忍度最高的是民生銀行，稱(chēng)假如房?jì)r(jià)下跌40%，也不會(huì )影響該行資產(chǎn)質(zhì)量；農業(yè)銀行的容忍度是房?jì)r(jià)下跌20%之后，房?jì)r(jià)每下跌1%，就會(huì )多形成1%的不良貸款；交通銀行在房?jì)r(jià)下跌30%后，對開(kāi)發(fā)商房貸不良率將上升0.8%，個(gè)人按揭不良率將上升0.9%。建行、工行與之類(lèi)似。
　　因此，從目前壓力測試的結果看，銀行平均容忍房?jì)r(jià)下跌的幅度是30%。理論上也是這樣，因為2009年房屋貸款發(fā)生“大躍進(jìn)”，一般新房首付款比例為20%，二手房的首付比例為30%。
　　但筆者認為，這只是表面情況，未來(lái)的情況偏離表面上的理論和壓力測試結果的可能性比較大。因為這輪房產(chǎn)新政的主要辦法在于控制信貸和抑制需求，而老百姓的收入并沒(méi)有大幅提高，按照目前中國的房?jì)r(jià)水平，即使房?jì)r(jià)跌去50%，恐怕許多老百姓還是買(mǎi)不起房子。因此，房?jì)r(jià)會(huì )跌到哪里，不是能人為控制的。
　　即使按照銀行的最壞打算，房?jì)r(jià)下跌30%，由于中國的經(jīng)濟基本上是系在GDP上，而GDP很大程度上被房產(chǎn)市場(chǎng)“綁架”，因此到時(shí)候會(huì )出現大量的失業(yè)和收入下降情況。再加上目前的信用基礎不佳，個(gè)人破產(chǎn)制度也沒(méi)有出臺，在資不抵債和還不出房貸的情況下，屆時(shí)會(huì )出現一定的斷供和棄房現象，銀行手中因此會(huì )囤積大量的房子。由于經(jīng)濟回落，失業(yè)率上升，收入低且下降，同時(shí)對于購買(mǎi)二套以上房產(chǎn)的限制，那么銀行手中的房子會(huì )拍賣(mài)不出去，從而會(huì )再次帶動(dòng)房?jì)r(jià)大幅下降。那時(shí)，銀行的壞賬率可能就不是現在壓力測試的數據所能比擬的。
　　那么，發(fā)生了上述情況，我們的經(jīng)濟會(huì )怎樣呢？
　　首先，是銀行的第二類(lèi)的壞賬率會(huì )大幅攀升。目前許多地方的實(shí)際經(jīng)濟支柱是房地產(chǎn)，在房?jì)r(jià)大幅下跌后，過(guò)去那種土地財政將無(wú)以為繼，土地賣(mài)不出去的現象將普遍出現，地方政府的融資平臺面臨還不了銀行債務(wù)的局面。
　　其次，銀行近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)方向將面臨困惑。銀行歷史上曾為企業(yè)三角債所困，也曾為壞賬率很高所困，在資產(chǎn)剝離和上市以后，房屋個(gè)貸成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)板塊。在房?jì)r(jià)大幅下降和出現大量斷供與棄房現象后，個(gè)貸也就成為了劣質(zhì)業(yè)務(wù)，銀行未來(lái)的增長(cháng)點(diǎn)難以出現。
　　再次，目前全球經(jīng)濟復蘇的局面并不讓人放心，歐洲有爆發(fā)嚴重債務(wù)危機并把全球拖入二次危機的可能。如果這種可能性與房?jì)r(jià)大幅下降的局面同時(shí)出現，那么會(huì )不會(huì )再次大開(kāi)信貸的閘門(mén)呢？在2009年信貸“大躍進(jìn)”導致房?jì)r(jià)暴漲后，假如再次信貸放水，房?jì)r(jià)可能再次飆漲。
  　總之，筆者以為，銀行僅以30%來(lái)作為壓力測試的底線(xiàn)，是過(guò)于樂(lè )觀(guān)了。而整個(gè)社會(huì )也要做好未來(lái)房?jì)r(jià)更大幅下跌的思想準備。

（作者單位：東航國際金融）