“國十條”4月17日出臺后，樓市風(fēng)向逆轉，樓盤(pán)打折銷(xiāo)售就是房?jì)r(jià)向下的一個(gè)表征。報載，新政后知名房企首次全國范圍降價(jià)——恒大地產(chǎn)5月5日透露，即日起在全國范圍內，恒大所有樓盤(pán)均以原價(jià)的8.5折優(yōu)惠出售，打響了今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商降價(jià)售樓的頭炮。
    盡管恒大地產(chǎn)不是新政后首個(gè)降價(jià)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，但卻是在全國范圍打響降價(jià)戰的首個(gè)開(kāi)發(fā)商。據公開(kāi)資料顯示，恒大在全國25個(gè)城市擁有房地產(chǎn)項目。這些項目全部八五折出售，顯然要對相關(guān)城市房?jì)r(jià)產(chǎn)生一定影響，必然對其他開(kāi)發(fā)商尤其是全國性開(kāi)發(fā)商形成銷(xiāo)售壓力，進(jìn)而促使更多開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)降價(jià)。
    恒大此次率先打響降價(jià)戰的原因可能有兩個(gè)：一是需要保持平穩的現金流的增長(cháng)，即防止資金鏈條斷裂；二是有戰略意圖，即借助宏觀(guān)調控“攻城略地”，以擴大地盤(pán)重新確立自己江湖地位。筆者對恒大此舉總結為四個(gè)字：順勢而為，即順應調控則昌，逆之則可能衰。
    恒大以八五折的幅度降價(jià)出售，力度的確罕見(jiàn)。萬(wàn)科2008年初率先降價(jià)銷(xiāo)售時(shí)，也只有一次性付款9.3折、商業(yè)貸款9.6折的降幅。筆者以為，恒大如此降幅有兩種可能：一種是暗自提高銷(xiāo)售價(jià)格再加大打折幅度，以起到廣告效應——高房?jì)r(jià)時(shí)代，降價(jià)銷(xiāo)售無(wú)疑是最好的廣告；另一種可能是恒大從“史上最嚴”政策洞悉此次宏觀(guān)調控決心。
    就在5日有媒體披露，某商業(yè)銀行公布了房貸壓力測試結果，據稱(chēng)房?jì)r(jià)跌三成銀行扛得住。這是商業(yè)銀行根據銀監會(huì )的要求進(jìn)行的壓力測試，說(shuō)明金融監管部門(mén)已在做房?jì)r(jià)下跌的準備。這也折射出有關(guān)方面調控樓市的決心完全不同于以往，開(kāi)發(fā)商惟有早做降價(jià)準備才是聰明選擇。
    顯而易見(jiàn)，在宏觀(guān)調控與開(kāi)發(fā)商的博弈過(guò)程中，誰(shuí)能洞察政府真實(shí)用意快速做出選擇（如率先降價(jià)銷(xiāo)售），誰(shuí)就能快速回籠資金、擴大市場(chǎng)地盤(pán)并獲得公眾好評。但遺憾的是，更多開(kāi)發(fā)商選擇了觀(guān)望和固執，不肯輕易放棄高房?jì)r(jià)和暴利幻想。不過(guò)這從一個(gè)側面說(shuō)明，被稱(chēng)為嚴厲程度史無(wú)前例的宏觀(guān)調控，目前并沒(méi)有攻破絕大多數開(kāi)發(fā)商的心理防線(xiàn)。
    在筆者看來(lái)，要想讓更多開(kāi)發(fā)商放棄暴利幻想，像恒大地產(chǎn)一樣大幅降價(jià)銷(xiāo)售，一方面要加強現有調控政策的執行力度；另一方面要強化政策的持續性，不少暫定措施最好制度化；第三，后續政策應及時(shí)接應，比如說(shuō)，房產(chǎn)持有稅或者物業(yè)稅應早日出臺。只有調控手段越豐富，政策效應持續時(shí)間越長(cháng)，政府調控決心越明顯，開(kāi)發(fā)商的心理防線(xiàn)才越能被突破。
    而且，還要意識到，宏觀(guān)調控只突破開(kāi)發(fā)商的心理防線(xiàn)還不夠，還需要突破樓市炒家、中介機構、地方政府等利益群體的心理防線(xiàn)，更要改變購房人的心理預期，徹底擊垮炒房客期待再出現一次越調控越漲的幻想。毫無(wú)疑問(wèn)，高度依賴(lài)于土地財政的地方政府也是這種心理。如果宏觀(guān)調控不能攻破樓市利益群體的心理防線(xiàn)，宏觀(guān)調控就有重蹈覆轍的可能，調控效果有可能被抵消。
    購房人的心理預期更要通過(guò)強硬而周密的制度安排來(lái)改變。目前很多樓盤(pán)降一點(diǎn)點(diǎn)價(jià)就立即被掃一空，這說(shuō)明宏觀(guān)調控仍沒(méi)給購房人帶來(lái)好的預期。筆者以為，改變購房人預期的關(guān)鍵是要明確調控目標和各級政府的具體責任�？上�，中國樓市經(jīng)歷數年調控，還從沒(méi)做到過(guò)這一點(diǎn)。