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| 日專(zhuān)家稱(chēng):解決中國房產(chǎn)熱出路在農村 |
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| 2010-05-21 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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中國房地產(chǎn)問(wèn)題已不是一個(gè)僅僅中國人關(guān)心的問(wèn)題，鄰國日本給予格外關(guān)注�！度毡拘氯A僑報》日前刊出對東京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)部教授伊藤隆敏的專(zhuān)訪(fǎng)。伊藤隆敏認為，解決中國房地產(chǎn)熱的出路在中國農村。文章摘編如下：
記者：我注意到您最近的一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，認為中國可能會(huì )重蹈上世紀80年代日本樓市泡沫的覆轍。您認為日本當年樓市泡沫的主要成因主要有哪些方面？哪些和中國今天的景象是比較相似的？
伊藤隆敏：我觀(guān)察中國，發(fā)現現在中國的銀行提供房貸的數額增加了許多。為什么會(huì )如此呢？我認為一是因為利息較低，人們可以承受；二是經(jīng)濟發(fā)展形勢較好，人們有信心去銀行貸款。一般貸款情況多的情況會(huì )增加利息，但是為什么沒(méi)有增加利息，而是采取低利息的政策。這是因為現在處于經(jīng)濟危機狀況，中國鼓勵銀行貸款給企業(yè)，是為了度過(guò)現在的經(jīng)濟危機的一個(gè)政策。
日本自從取消對金融限制以后，金融機構處于比較自由的狀態(tài)，日本金融自由化以后，一些民間企業(yè)能夠借錢(qián)給企業(yè)。另外一個(gè)原因，日本當時(shí)處于經(jīng)濟發(fā)展比較好的狀態(tài)。
一個(gè)重要的共通點(diǎn)是什么呢？當年，日本為了抑制日元升值，采取了低利息的政策。日本政府不希望日元升值過(guò)快，把利息設定得相當低。如今，中國也維持低利息的政策。盡管現在西方國家呼吁人民幣升值，但中國考慮到維持經(jīng)濟發(fā)展的問(wèn)題，并沒(méi)有對現行低利息政策做大幅修改。貨幣升值會(huì )導致許多熱錢(qián)的涌入，對所在國經(jīng)濟產(chǎn)生不良影響。低利息政策又會(huì )導致很多錢(qián)流向房地產(chǎn)。
記者：今年年初，中國國內媒體派出記者深入考察了東京的房?jì)r(jià)。他們注意到，北京二環(huán)以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)已經(jīng)和日本同等地段的房?jì)r(jià)非常接近了，但兩個(gè)城市郊區的住房水平和房?jì)r(jià)差距則比較大。您認為，今天東京的房?jì)r(jià)是否處在一個(gè)合理的價(jià)位上，北京樓市的合理價(jià)格水平應該是多少？
伊藤隆敏：這個(gè)問(wèn)題要看從哪個(gè)角度看。中國的人口是日本的10倍，所以，中國只要有1/10的人能夠處于日本的經(jīng)濟水準，北京的房?jì)r(jià)與東京的房?jì)r(jià)接近就不足為奇。因為中國這些“富裕階層”也都是比較集中地居住在北京、上海這樣的大城市里面的。
據我了解，現在幾乎每天都有闊綽的來(lái)自中國大城市的游客在日本東京銀座的百貨商場(chǎng)大手筆地購物，這在日本人身上是很難看到的。這說(shuō)明他們具備了這樣的經(jīng)濟水平，這種經(jīng)濟水平甚至超過(guò)日本人，所以他們的房?jì)r(jià)與日本的房?jì)r(jià)接近，也就順理成章了。
但是，如果從房?jì)r(jià)的上漲速度來(lái)說(shuō)，我又覺(jué)得有不合理之處，因為太快了。這是日本沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的過(guò)快的上漲速度。至于說(shuō)東京和北京兩個(gè)城市郊區的住房水平和房?jì)r(jià)差距比較大，那正好是日中兩國中等以下民眾生活水平的差距。我看到，現在中國也正在努力縮短與日本的這種差距。
經(jīng)過(guò)最近十年乃至二十年的調整，東京的房?jì)r(jià)應該說(shuō)已經(jīng)到了比較合理的價(jià)位了。而北京樓市的價(jià)格是否合理，恐怕不是用一句話(huà)可以說(shuō)清楚的。
記者：中國和日本當年最大的不同在于城市化所處階段不同，日本當年基本上已經(jīng)完成城市化，而中國則處于城市化初期。你認為中國房地產(chǎn)的繁榮還能持續多長(cháng)階段？
伊藤隆敏：我認為中國房地產(chǎn)的繁榮可能會(huì )比日本延續更長(cháng)的時(shí)間，也不會(huì )像日本那樣簡(jiǎn)單的崩盤(pán)，即使崩盤(pán)也不會(huì )像大家所說(shuō)的那么嚴重。我的分析是中國從農村向往城市、想進(jìn)城居住、生活、讀書(shū)、就業(yè)的農村人還很多�；谥袊鞘袘�(hù)口管理，現在一些農村的人即便居住在城市，也享受不到當地城市人的福利政策。所以，中國一旦進(jìn)行戶(hù)籍管理制度的大幅改革，農村就會(huì )有很多人擁進(jìn)城市，對房屋的需求量也會(huì )大大增加，這樣不動(dòng)產(chǎn)的市價(jià)可能還會(huì )上升。這也將是中國房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展空間。
我認為，如果取消了戶(hù)籍管理政策，房地產(chǎn)的繁榮可能還會(huì )延續10年左右。問(wèn)題在于，今后有多少農村人口想進(jìn)入城市，究竟他們對城市不動(dòng)產(chǎn)的需求是什么，包括有多少人想繼續購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，在這些因素不明確的情況下，很難判別不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨向。但是，我不相信“中國房地產(chǎn)崩盤(pán)說(shuō)”。
記者：在中國，土地屬于國家所有，購買(mǎi)房屋者并沒(méi)有能夠同時(shí)購買(mǎi)土地，這與很多國家是不一樣的。中國今年將抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)列為一個(gè)重要的工作目標。您認為政府有什么好的手段？
伊藤隆敏：我知道，在中國購買(mǎi)房屋的時(shí)候，有土地使用權50年之說(shuō)、70年之說(shuō)。我猜想，購買(mǎi)房產(chǎn)的人可能認為50年或者70年之間發(fā)生的事情誰(shuí)都無(wú)法預測，何況大家都是這樣做，于是也就不會(huì )追究土地所有權的問(wèn)題了。至于中國人什么時(shí)候能夠將房產(chǎn)與地產(chǎn)一起購買(mǎi)，我個(gè)人認為是很難預測的。
其實(shí)，日本人也不是在購房的時(shí)候都能夠連同購買(mǎi)地產(chǎn)的。日本有一個(gè)《借地法》，就是說(shuō)企業(yè)或者地方機構借用土地，讓人家在這塊土地上建自己的房屋。使用期是50年還是30年，我記得不是很清楚了。但實(shí)際情況是，一旦人家在上面建了房屋，你是不能說(shuō)土地已經(jīng)到期了，你把房子拆了，讓你走人，這是不行的。特別是對于真正居住在這里、實(shí)實(shí)在在以這里為居住地點(diǎn)的人，日本在法律上又是給以保護的。我想未來(lái)中國也會(huì )遇到這個(gè)問(wèn)題，政府不會(huì )對居住了50年或者70年的人說(shuō)，你走吧，你的房子使用已經(jīng)到期了，一定會(huì )有一個(gè)解決方法的。
至于說(shuō)政府有什么好的手段，我認為還是應該著(zhù)眼于農村�？纯粗袊涂梢灾�，當家電在城市趨于飽和的時(shí)候，就搞“家電下鄉”，提升農村的消費水平；當汽車(chē)日漸增多的時(shí)候，就搞“汽車(chē)下鄉”，又讓汽車(chē)有了新的市場(chǎng)。而解決房地產(chǎn)問(wèn)題，肯定不能搞“樓市下鄉”，那就要從政策上解決戶(hù)籍管理問(wèn)題了。 |
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