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| 雙管齊下打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)里的炒買(mǎi)資本 |
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| 2010-05-24 作者:章劍鋒 來(lái)源:上海證券報 |
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鑒于物業(yè)稅遠水難解近渴，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)里的炒買(mǎi)資本若想收到立竿見(jiàn)影之效，北京市的新政堪稱(chēng)經(jīng)典，例如一戶(hù)只能新購一套商品房的做法，精確到數與量�？礃幼邮窃缫阎\劃好了，有備而來(lái)的。因其能在需求端很好地抑制住投機炒作行為。
一戶(hù)限購一套新房，實(shí)際上也就是比較隱諱地承認了購買(mǎi)第二套房、并可能享受寬松交易環(huán)境的合理性。因為這里面還有很多改善型需求存在，需要照顧到剛性需求。至于說(shuō)到對于炒買(mǎi)資本的遏制，這種按戶(hù)清理投機炒作的做法，如果執行環(huán)節上不打折扣，投機資本的進(jìn)入門(mén)檻將被史無(wú)前例地抬高，乃至可能被徹底堵死。北京樓市
“五一”假期內甚至出現了孤零零的一套成交現象，不能不說(shuō)與此沒(méi)有關(guān)系。
如果炒資真被震懾，那可以成為樓價(jià)近期戲劇性轉折的解釋。并且，在這一波調控之下，炒買(mǎi)者實(shí)際上理該從中有所領(lǐng)悟。經(jīng)過(guò)近三、四年以來(lái)的起伏聚散，繁華盡處皆蕭瑟，他們理當明白，在這種政策環(huán)境下面，市場(chǎng)的不確定性風(fēng)險實(shí)在是太大了。
有數據顯示，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資占總交易的比重達到了50%，這就說(shuō)明我們這個(gè)住房市場(chǎng)差不多就是一個(gè)投機品或投資品市場(chǎng)。我認為，在此前提下，還有必要延伸“一戶(hù)限購政策”，以戶(hù)為單位，篩檢存在于建設監管部門(mén)和銀行系統內的購房戶(hù)信息，以便在第一時(shí)間里掌握已經(jīng)入市的炒買(mǎi)資本數量及其規模，唯其如此，才能做到真正的心里有數，收放自如。
這件事情一點(diǎn)也不難辦到。建設主管部門(mén)對于購房交易信息是有登記備案的，銀行同樣如此，他們分別都建有此類(lèi)信息庫或數據庫，甚至還相互銜接。這種監管方式的好處，目前還沒(méi)有被充分發(fā)揮出來(lái)，監管并不只是定期瀏覽一下數據、編制一點(diǎn)表格這么簡(jiǎn)單，各種交易數據和信息不能永遠沉沒(méi)在檔案庫里面，或只在書(shū)面上搬動(dòng)。還有必要向實(shí)時(shí)、適時(shí)、嚴密的監控階段轉變。
在此同時(shí)，打擊炒買(mǎi)行動(dòng)，不能只限于商品房市場(chǎng)這單一領(lǐng)域。我們都知道，民生住房領(lǐng)域也是重災區之一，特別是經(jīng)濟適用房，已被輿論詬病多年。這里面的投機炒買(mǎi)現象，實(shí)際上并不遜于商品房，而且幾乎是管不住的。在商品房領(lǐng)域推行一戶(hù)限購政策時(shí)，不妨對保障住房系統亦來(lái)一次全面、徹底的按戶(hù)清算，以糾正資源錯配狀況，對于那些不該享受保障住房的人，應該及時(shí)請他們出去，或施以相應的處置。至于那些炒買(mǎi)性質(zhì)的資金，無(wú)論個(gè)人還是機構，必須予以嚴厲打擊，性質(zhì)較為惡劣的，政府不僅要收回他們本不該占有的保障性房屋，還有必要考慮限制他們進(jìn)入商品房市場(chǎng)。此其一也。
其二，政府還可以考慮永久凍結保障性住房（包括經(jīng)濟適用房和政策性住房）的產(chǎn)權流通。保障性住房的公共屬性是第一位的，不可動(dòng)搖和取代的，其權屬，理論上應由政府和享有保障資質(zhì)的住房戶(hù)共有。也就是說(shuō)，在這種公共住房配置領(lǐng)域，政府毫無(wú)疑問(wèn)是絕對和唯一的“地主”與“業(yè)主”，要牢牢控制住保障房供給體系，不讓炒買(mǎi)資本染指，以免陷于被動(dòng)和混亂。
以往的教訓告訴我們，正因為保障房供給體系失去控制，致使炒買(mǎi)勢力不斷孳生。一個(gè)明顯的標志，就是這些保障性住房居然可以與商品市場(chǎng)對接，其產(chǎn)權，可以在一定期限后進(jìn)入市場(chǎng)流通、交易，如此一來(lái)，不是給無(wú)孔不入的漁利者留下了充足的牟利空間么？
所以，筆者以為，目前的經(jīng)濟適用房購入5年后即可轉化成商品房上市流通的做法，需要重新考慮，可轉換，便承認了保障住房的商品性、投資性，最終必然流入投資交易一端，被翻過(guò)來(lái)調過(guò)去地炒作。既是保障性住房，那就必須絕對地去市場(chǎng)化。只要政府切斷了保障住房與商品市場(chǎng)對接這個(gè)通道，消除長(cháng)久以來(lái)附著(zhù)在保障性住房身上的投資品屬性，相信不會(huì )再有資金愿意去投機保障性住房，因為它已不是一件潛在商品。
當前的保障性住房制度，應該是一種不涉及房屋權屬變動(dòng)的保障安居系統。一個(gè)沒(méi)有能力解決住房問(wèn)題的公民，有權利在政府提供的保障房里面住下去，由生到死，都不應該有此顧慮，但他不可以具備處置這宗房產(chǎn)的權力，因為占有大部分所有權的是政府；當一個(gè)居住在保障性住房的公民到了能依靠自身能力去改善居住水平的時(shí)候，他可以選擇離開(kāi)，進(jìn)入商品房市場(chǎng)。而在離開(kāi)之前，他必須將在這宗房屋中持有的一部分權屬賣(mài)給政府。政府要做的，是為此相應支付一定的補償（也就是贖回費用），然后將房屋收回，分配給另外一些需要的住戶(hù)。這是一種系統內的循環(huán)分配。如此一來(lái)，絕了炒資的漁利指望，當可以還保障住房領(lǐng)域一片藍天凈土。
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