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商業(yè)銀行第一階段房貸壓力測試剛剛結束，有消息稱(chēng)“即使房?jì)r(jià)下跌50%，銀行基本上也不會(huì )有太大風(fēng)險”。為何房?jì)r(jià)一直調不下來(lái)？
SOHO中國董事長(cháng)潘石屹最近通過(guò)郵件向本報表示，住房?jì)r(jià)格跌不跌，決定因素并不是新國十條�！暗貎r(jià)房?jì)r(jià)完全亂套了，沒(méi)有邏輯關(guān)系了。今年3月15日，一塊在北京大望京區、靠近五環(huán)的地，樓面價(jià)拍到每平方米27500元，這就意味著(zhù)這個(gè)地方的銷(xiāo)售價(jià)格會(huì )達到四萬(wàn)五。如果緊靠五環(huán)邊上的住宅價(jià)格都達到45000元，這正常嗎？”
問(wèn)題在于，如果這幅大望京區地塊周邊的房?jì)r(jià)跌到15000元（目前均價(jià)25000元左右）以下，那拿這塊的企業(yè)又將面臨多大虧損？
“這里的矛盾其實(shí)很明顯，如果房?jì)r(jià)出現50％的跌幅，那些在前兩年拿了大量高價(jià)土地的房企怎么辦？相對于個(gè)人按揭貸款50％的理論空間，開(kāi)發(fā)貸相應將承受更大的風(fēng)險，這顯然不是房企和銀行能承受的�！币晃粐秀y行的資深人士向本報坦言。
換言之，手持大量高價(jià)土地的央企、國企和控制著(zhù)地方土地供應的地方政府，幾乎壟斷了房?jì)r(jià)的定價(jià)權，這或許才是房?jì)r(jià)易漲難跌的關(guān)鍵。
定價(jià)權之爭
在上海，有一個(gè)著(zhù)名的大型居住區——大華社區，不管是其規模還是房?jì)r(jià)，幾乎都是與上海商品住宅市場(chǎng)發(fā)展同步的。大華社區約十年的發(fā)展，可以視作同期上海樓市的一個(gè)最真實(shí)的縮影。
由于歷史原因，大華社區數平方公里的區域內，大部分的商品房建設用地都在大華集團手中。10年時(shí)間里，大華集團緊握這個(gè)區域的房?jì)r(jià)話(huà)語(yǔ)權。
國內其它很多城市復制著(zhù)同樣的場(chǎng)景：擁有最大土地資源的一方，往往擁有相應區域房?jì)r(jià)最大的定價(jià)權。
綜觀(guān)歷年央企在上海土地市場(chǎng)拿地情況，呈現兩輪高峰，第一輪是2006年，第二輪是2009年。
可以發(fā)現，地王的制造者長(cháng)期以國企、央企為主，2009年，央企拿地面積占比更是達到頂峰。2009年在總地價(jià)前10的成交地塊中，央企占4席，其中中海、中建分別位居前總價(jià)第二、三名，其次是保利及華潤分別為第五、六名。2010年總價(jià)前10中，央企則占兩家，分別是華僑城及招商第二及第八名。
“央企一般不隨意拿地，要拿便是地段佳，或規劃好有待發(fā)展的地塊，并且由于資金勢力雄厚，一般獲取的土地面積也較大，由于這些地塊同時(shí)也是品牌房企的主要追逐對象，以至于進(jìn)一步推高了地價(jià)，而持續上升的地價(jià)也必然推動(dòng)房?jì)r(jià)上揚�！敝性芯孔稍�(xún)部分析師指出。
擁有大量土地資源的央企、國企扮演了市場(chǎng)定價(jià)權的直接擁有者。
近日，一年一度的上海市土地儲備工作交流會(huì )在閘北區大寧會(huì )議中心召開(kāi)。從土地儲備開(kāi)始，地方政府始終是整個(gè)房地產(chǎn)游戲中，對土地最具有話(huà)語(yǔ)權的角色。
這種定價(jià)權格局本沒(méi)有利弊之分，問(wèn)題在于，央企、國企手中的土地成本太高。
值得注意的是，2009年央企取得的土地出讓面積與建筑面積占比與第一輪相當，而土地出讓金額占比卻上一個(gè)臺階，比2006年上漲93%。2010年1-2月土地出讓金額占比依然非�？捎^(guān)，其比值達到21.79%，土地出讓面積及建筑面積占比也達到了頂峰，表明央企拿地熱情前所未有高漲。
在土地品質(zhì)和土地體量等方面擁有優(yōu)勢的央企、國企，其在不同區域的定價(jià)權正在不斷提升，進(jìn)而左右整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格走勢。其定價(jià)權的體現逐漸表現在對樓價(jià)推高者角色的扮演上。
價(jià)不降 地照拿
5月20日，在朗詩(shī)地產(chǎn)聯(lián)合有關(guān)部門(mén)發(fā)起的“2010長(cháng)三角城市居民居住環(huán)境調查”的啟動(dòng)儀式上，朗詩(shī)地產(chǎn)董事長(cháng)田明告訴記者，目前國內節能住宅價(jià)格一般高于普通住宅，決定因素并非節能建筑本身，也不是因為節能建材等的額外投入所致，“而是其他眾所周知的原因所致，是整個(gè)中國房地產(chǎn)價(jià)格的整體格局形成的�！�
包括國家綠建委主任委員王有為在內的諸多人士清楚，綠色建筑的成本只比普通建筑增加約5%—10%，真正決定整體房?jì)r(jià)高企的最大因素在于高企的土地成本。而截至目前，地價(jià)并沒(méi)有出現明顯下調。
據對國內主要的十二個(gè)城市住宅用地出讓情況監測顯示，此次調控新政前后，住宅用地出讓數量、出讓流標率以及出讓溢價(jià)率等方面，并未發(fā)生明顯變化。最近四周，住宅用地周平均出讓面積約153公頃，流標率24%，溢價(jià)率37%，相比2010年1-3月的宅地交易情況（周平均出讓面積214公頃，流標率13%，溢價(jià)率56%）而言，雖然呈現下降態(tài)勢，但是幅度并不明顯。
中原集團研究中心總監陶琦表示，近期市場(chǎng)已呈現微妙變化：熱點(diǎn)地塊仍然受到大型實(shí)力發(fā)展商的青睞，其中資金雄厚的國企、央企及上市公司出手闊綽，比如保利、富力、綠地、陸家嘴、北建、金融街等均榜上有名。
這種情形下，央企、國企的土地擁有量相對進(jìn)一步提升，相應的定價(jià)權自然還是牢牢掌握在這些企業(yè)手中。
上海永慶房屋最新發(fā)布的監測數據顯示，5月份上半個(gè)月上海一手房平均成交單價(jià)比4月底再上漲7%。而7%的漲幅是在上海4月房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲的基礎上的延續。世聯(lián)地產(chǎn)4月研究報告顯示，上海4月公寓房均價(jià)上漲14%。
記者從最近上海幾次土地推薦會(huì )上看到，對于此輪即將出讓的地塊，興趣濃厚、躍躍欲試的開(kāi)發(fā)企業(yè)依然大有人在。大部分推介會(huì )現場(chǎng)，到場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商數量甚至超過(guò)政府部門(mén)的預計而不得不臨時(shí)加座。
“目前，開(kāi)發(fā)商對中遠期市場(chǎng)抱有較高期望，轉而繼續增加土地儲備�！碧甄f(shuō)。
很大程度上，價(jià)位依然處于高位的土地繼續放量出讓?zhuān)匝肫�、國企為購地主力的開(kāi)發(fā)商手頭的高價(jià)地塊體量進(jìn)一步增加，恰恰成為高房?jì)r(jià)難以出現明顯下調的最大阻力，這一阻力則在不斷加強的過(guò)程中。
降價(jià)的唯一理由：活不下去了
另一位業(yè)內人物萬(wàn)通集團董事局主席馮侖日前說(shuō)，此輪調控房?jì)r(jià)要跌30％，開(kāi)發(fā)商能活下來(lái)很不錯。
從開(kāi)發(fā)商的角度，只要還能“活下去”，主動(dòng)降價(jià)的概率其實(shí)并不高。而且現在看來(lái)，很多企業(yè)認為還能“活下去”。
Wind資訊數據顯示，2009年度，113家房地產(chǎn)上市公司現金總額達到1930億元。其中，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金融街和首開(kāi)股份4家公司，處于“上市房企現金榜”前4位，賬面現金均超過(guò)100億元；有4家公司賬面現金在50億元-100億元之間，38家公司的賬面現金在10億元~50億元之間，67家公司的賬面現金在10億元以下。
因此，至今我們還沒(méi)有看到保利等企業(yè)有明確的降價(jià)促銷(xiāo)舉動(dòng)。相反，這些企業(yè)還在到處看地，出手和準備出手拿地，土地儲備體量還在進(jìn)一步增加。
不過(guò)，企業(yè)的生存危機已在步步逼近。
據本報了解，由于融資渠道被逐步緊縮，包括銀行信貸和資本市場(chǎng)融資，均保持持續收緊的態(tài)勢，多位上市公司的高管曾向本報記者表示，“公司的融資計劃很多很難在短期內付諸實(shí)施，雖然手頭還有資金可以應付一段時(shí)間，但如果沒(méi)有后續資金的話(huà)，撐不下去時(shí)，降價(jià)求生可能是最為直接的方式了�！� |