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為了遏制樓價(jià)的不合理上漲，今年以來(lái)，國家連續出臺了一系列樓市調控政策。伴隨著(zhù)這些政策的出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷波動(dòng)的同時(shí)，也難免撲朔迷離，尤其是首付提高、利息增加、貸不出款等三個(gè)最根本的問(wèn)題，不可避免地會(huì )在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行中引發(fā)爭執。那么，在樓市新政的背景下，應該如何應對樓市糾紛呢？
無(wú)力履行能否解除合同
2010年3月8日，平時(shí)并不是很富裕的姚芳決定購買(mǎi)一套價(jià)格百萬(wàn)的房屋。與房地產(chǎn)商簽訂購房合同時(shí)，不但已是傾其所有，而且借遍了親朋好友，才算湊夠了20萬(wàn)元首付款及稅費�？刹坏桨雮�(gè)月，姚芳便接到房地產(chǎn)商通知：根據新政，首付應不低于30%，即最少應補交10萬(wàn)元，同時(shí)貸款利率也將提高。這對經(jīng)濟承受能力已達極限的姚芳來(lái)說(shuō)，不僅根本不可能承受，而且將導致日后生活嚴重困難。姚芳為此想到只有解除合同。
【點(diǎn)評】通常情況下，如果適當增加貸款首付、提高利率，買(mǎi)方仍有條件繼續履行合同，是不得解除合同的。但《合同法》第九十四條規定：因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的的，當事人可以解除合同。不可抗力是指不能預見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀(guān)情況。樓市新政帶來(lái)的交易風(fēng)險，不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險，對于購銷(xiāo)雙方來(lái)說(shuō)，都因沒(méi)有商量余地而必須接受，無(wú)條件執行。但如果只讓買(mǎi)方承擔首付提高、利息增加后果，并非公平。本案也不例外。更何況，費用的增加不僅使姚芳無(wú)法正常生活，而且也因無(wú)法履行而不能實(shí)現合同目的，故其可提出解除合同。
購房者能否收回預付款
2010年3月12日，張虹以《意向性購房合同書(shū)》形式，向房地產(chǎn)商訂購了一套總價(jià)120萬(wàn)元的套房。根據房地產(chǎn)商的要求，也為體現自己的購房誠意，張虹當即向房地產(chǎn)商交付了20萬(wàn)元的預付款，但雙方當時(shí)并沒(méi)有約定何時(shí)簽訂購房合同。4月6日，張虹根據房地產(chǎn)商的電話(huà)通知要求，前去簽訂正式購房合同時(shí)，被房地產(chǎn)商告知，根據樓市新政，應增加首付及房貸利息。張虹一番考慮之后，表示不購房了并要求房地產(chǎn)商退回預付款。
【點(diǎn)評】預付款是指在合同成立后，一方當事人預先向對方支付的部分金錢(qián)。它只是一種支付手段，其目的是作為合同履行的誠意，解決合同一方周轉資金短缺，并不具有擔保性質(zhì)。該款能否退回，要看合同的約定。有約定按約定執行；沒(méi)有約定的，則按照有關(guān)規定執行。對此，建設部發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中規定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，向買(mǎi)受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費用應當抵作房?jì)r(jià)款。當事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向買(mǎi)受人返還所收費用�！�
退房能否索要已交定金
2010年3月18日，秦璐與房地產(chǎn)商就一套價(jià)格為120萬(wàn)元的房屋簽訂了認購書(shū)。根據認購書(shū)的約定，秦璐交付了23萬(wàn)元定金，并由房地產(chǎn)商出具了收據。4月8日，秦璐從有關(guān)樓市新政中得知，已無(wú)法貸出80%的按揭房款，加之貸款利率上提，房地產(chǎn)商也明確要求至少必須交30%的首付，遂不想履行合同，并要房地產(chǎn)商退回定金。房地產(chǎn)商則以《合同法》第一百一十五條已明確規定，給付定的一方不履行合同時(shí)，無(wú)權要求返還定金為由拒絕。
【點(diǎn)評】能否退回定金，得看合同是否約定“貸不到款或不足，必須自籌資金補足�！比绻�，購房人必須履約合同；如果沒(méi)有，則因樓市新政引發(fā)的房貸變更屬不可歸責于當事人的事由，也就應按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條之規定處理，即：“出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人�！�
能否要求開(kāi)發(fā)商承擔差價(jià)
2010年1月3日，趙婷在商談購買(mǎi)一套出價(jià)為98萬(wàn)元的三居室套房時(shí)，就曾風(fēng)聞房?jì)r(jià)可能會(huì )在近期下跌。鑒于多年在外打工的兒子、兒媳回家過(guò)年急需用房，加之樓房銷(xiāo)售人員拍著(zhù)胸脯表示房?jì)r(jià)下跌之說(shuō)純屬謠傳，即使有新的政策出臺，也只是限制不得漲價(jià)，而不是降價(jià)，于是便放心地買(mǎi)了下來(lái)。誰(shuí)知，僅僅過(guò)去兩個(gè)多月，因樓市新政的紛紛出臺，同類(lèi)房的價(jià)格便直降了21萬(wàn)元。心里極不平衡的趙婷遂要求房地產(chǎn)商退回差價(jià)。
【點(diǎn)評】趙婷不能要求房地產(chǎn)商退回差價(jià)。一方面，樓房銷(xiāo)售人員的說(shuō)辭只是對市場(chǎng)前景的預測，并不屬于要約。另一方面，該預測的內容并未寫(xiě)入合同并成為合同的風(fēng)險條款。而《合同法》第四十四條、第六十條已分別規定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效�！薄爱斒氯藨敯凑占s定全面履行自己的義務(wù)�！惫试诤贤呀�(jīng)生效并實(shí)際履行的情況下，即使房?jì)r(jià)猛跌的，趙婷的此項權利自然也不復存在。當然，如果購房者和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時(shí)，已在合同中明確，如果日后房?jì)r(jià)下跌，房地產(chǎn)商應補償全部房屋差價(jià)，則購房者有權依約向房地產(chǎn)商主張房屋差價(jià)損失。
(文中當事人均為化名) |