重慶農村土地交易所。 資料照片

    一些專(zhuān)家和業(yè)內人士在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，重慶農村土地交易制度創(chuàng )新和“地票”交易模式設計，作為中國農村集體建設用地制度改革的一次重要探索，可能會(huì )對于解決進(jìn)城農民的宅基地處置，助推戶(hù)籍制度改革帶來(lái)十分有意義的嘗試。

　　激活城鄉要素市場(chǎng)

　　重慶市市長(cháng)黃奇帆表示，“地票”交易制度是“先造地后用地”，農村閑置土地資源依法有序退出，先把農村建設用地轉化成耕地之后，才在城市新增建設用地，對耕地的保護力度更大、保護效果更好。同時(shí)，“地票”交易制度創(chuàng )新可以有效解決當前城鎮化和工業(yè)化加速期，城市建設用地緊張的矛盾，而城鄉建設用地總量不增加、耕地總量不減少。
　　“地票”模式在解決城市建設用地緊張矛盾的同時(shí)，也降低拆遷成本，減少了拆遷矛盾�！暗仄薄蹦Ｊ綄�(shí)現了在遠郊區縣偏遠地區進(jìn)行拆遷安置，在近郊區縣用地。在遠郊偏遠地區，農戶(hù)對集體建設用地的增值收益預期不高，降低了拆遷難度。在城市近郊區，農民對土地特別是對房屋的增值預期很高，政府和開(kāi)發(fā)商不愿意面對近郊區對村莊和宅基地的高拆遷成本以及引發(fā)的社會(huì )矛盾。據榮昌縣測算，在縣城旁邊，僅房屋拆遷補償和住房貨幣安置費用就要超過(guò)30萬(wàn)元/戶(hù)。如果是重慶主城區城鄉接合部，拆遷補償價(jià)格更高。而“地票”價(jià)格每畝在10萬(wàn)元左右，目前最高每畝也不超過(guò)20萬(wàn)元。
　　在黃奇帆看來(lái)，“地票”模式還有利于激活城鄉要素市場(chǎng)，完善城鄉市場(chǎng)體系。土地交易所成立后，通過(guò)開(kāi)展遠距離、大范圍的土地資源優(yōu)化配置，使固化的土地資源轉化為可以流動(dòng)的資本。土地作為農村最主要的生產(chǎn)要素，它一旦流動(dòng)起來(lái)，必然帶動(dòng)農村要素市場(chǎng)的發(fā)育，有力地促進(jìn)資本、產(chǎn)權、技術(shù)等其他要素市場(chǎng)建設。

　　反哺“三農”

　　黃奇帆認為，“地票”模式可實(shí)現城市反哺農村、發(fā)達地區支持落后地區。理清“地票”收益反哺“三農”的思路，必須算清兩筆賬：
　　第一筆賬：政府賬。即政府如何分配地票收益，如何提升農村土地價(jià)值，如何實(shí)施耕地保護？
　　目前，“地票”價(jià)格也隨之走高，目前每畝最高達18萬(wàn)多元�！暗仄薄苯灰變r(jià)款分配辦法規定，“地票”收益全部用于“三農”。
　　重慶市國土資源和房屋管理局副局長(cháng)、重慶農村土地交易所總裁董建國說(shuō)，如果是農民宅基地復墾所得的“地票”，交易成功后，農民可得到三筆收益：農民的房屋及其構附著(zhù)物按當地征地拆遷補償標準進(jìn)行補償；按復墾區縣100平方米鄉鎮房屋市場(chǎng)價(jià)的20%給予農民購房補助；復墾增加的耕地仍由該農戶(hù)承包耕種。
　　而屬于集體經(jīng)濟組織的“地票”(比如鄉村公用設施或鄉鎮企業(yè)廢棄的建設用地)，首先按照鄉鎮國有土地出讓金標準給予所有權補償，主要用于村民的社會(huì )保障；其次在地票收益中還將撥付給復墾區縣一筆耕地保護基金或用于農村基礎設施建設的專(zhuān)項基金。此外，“地票”落戶(hù)區縣還將獲得約占“地票”交易總額10%左右的新增建設用地有償使用費，用于改善當地農村發(fā)展條件。
　　第二筆賬：農民賬。即農民如何從“地票”交易中增加土地收益，如何促進(jìn)農業(yè)發(fā)展？
　　由于“地票”交易，使難以從城市發(fā)展的土地級差地租中獲益的遠郊區農民從中得到好處。江津區的李市鎮孔目村，距離重慶有一個(gè)多小時(shí)的路程，即使到江津區政府所在地，開(kāi)車(chē)也要半小時(shí)。村支部書(shū)記張福云對記者說(shuō)，村里的宅基地和建設用地，如果沒(méi)有“地票”交易，幾乎沒(méi)有任何其他的利用價(jià)值。但是通過(guò)“地票”交易后，價(jià)值提高了很多，解決了新農村建設中資金短缺的問(wèn)題，使得部分村民的住房條件得到了改善，還配套了水、電、燃氣(沼氣)、閉路電視、信息網(wǎng)絡(luò )、污水處理、垃圾處理等基礎設施進(jìn)行了相應的配套，并配套了生產(chǎn)用房。

　　助推戶(hù)籍制度改革

　　專(zhuān)家們認為，重慶市正在推行的“地票”模式，是對中國農村集體建設用地制度改革的一次重要探索。如果把“地票”的形式和農民進(jìn)城落戶(hù)的城鎮化政策結合起來(lái)，可能會(huì )對于解決進(jìn)城農民的宅基地處置上帶來(lái)十分有意義的嘗試。
　　如果由中央政府出資，結合戶(hù)籍制度改革，統一購買(mǎi)進(jìn)城落戶(hù)農民的宅基地，通過(guò)“地票”的形式出讓給用地的城鎮，并把基中一部分收益補償給原農村集體經(jīng)濟組織和進(jìn)城落戶(hù)的農民、農民落戶(hù)的城鎮政府，可能對中國未來(lái)的城鎮化政策以及相關(guān)的農村集體建設用地制度改革具有十分重要的意義。
　　隨著(zhù)農民工外出的增多，收入水平的提高，在家鄉城鎮購房現象已經(jīng)比較普遍。如大足縣高升鎮先進(jìn)村不足50戶(hù)的11組已有10多戶(hù)農民在城鎮購置了住房。江津區的統計顯示，江津城區每年30%的商品房是由農民購買(mǎi)。這些在城鎮購房的農民，對農村宅基地的交易愿望較高。對江津區李市鎮的調研發(fā)現，在第一批137戶(hù)參與“地票”交易的農民中70%已在城鎮購房。推進(jìn)農民進(jìn)城落戶(hù)，“地票”是利用市場(chǎng)化手段激勵他們徹底切斷與農村聯(lián)系的政策工具。