【策劃人語(yǔ)】 被稱(chēng)為史上最嚴厲的調控政策，讓房?jì)r(jià)失去了兇猛的上漲勢頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸理性。但讓多數無(wú)房者居者有其屋還有很長(cháng)的路要走，增加保障性住房供應是解決低收入者住房難問(wèn)題的一個(gè)重要途徑。顯然，這不是一蹴而就的。

　　2015 人口紅利曲終 樓市需求下行

　　住房市場(chǎng)與人口結構之間有著(zhù)密切的關(guān)系。如果一個(gè)城市或一個(gè)國家在某個(gè)時(shí)間段需要買(mǎi)房子的年輕人很多，那么這個(gè)城市或國家的住房需求就旺盛。反之，當一個(gè)城市或國家的老年人口所占比重迅速增加時(shí)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì )陷入低迷。因此，通過(guò)分析人口結構可以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的大趨勢。
　　住房需求與經(jīng)濟增長(cháng)呈現高度的正相關(guān)關(guān)系，因此，在人口紅利期，住房市場(chǎng)一定是繁榮的。中國還處在人口紅利期，住房市場(chǎng)的繁榮應該是預料之中的事情，但需要注意的是，中國的人口紅利期即將結束，這對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)將是巨大的考驗。

　　目前是兩大人群住房需求旺盛期

　　從美國的統計規律看，人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間有很強的相關(guān)性。每個(gè)人的一生中一般會(huì )出現兩次購房行為，首次置業(yè)出現在31歲前后，二次置業(yè)一般在42歲左右，因此人口出生率的波動(dòng)會(huì )導致對房地產(chǎn)的需求波動(dòng)。
　　中國第一個(gè)人口出生高峰是1954年至1957年，第二個(gè)高峰是1962年至1969年，第三個(gè)高峰是1984年至1987年。第一個(gè)人口出生高峰對應的住房需求高峰應該在1985年至1988年，與他們對應的住房二次置業(yè)高峰應該在1996年至1999年；第二個(gè)人口出生高峰對應的兩次住房需求高峰分別是1993年至2000年和2004年至2011年。但1998年之前中國還沒(méi)有進(jìn)行住房制度改革，因此第一個(gè)人口高峰對應的兩次購房置業(yè)需求及第二次人口出生高峰對應的第一次住房需求高峰無(wú)法得到滿(mǎn)足，這些需求都在房改后被一次性釋放。這是2000年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的最主要原因。
　　從現實(shí)情況看，50后的人口高峰出生的人已經(jīng)接近退休年齡，而且他們的人口基數不大，這些人口的住房需求已經(jīng)相當有限。當前的住房需求的主力人口應該是60后，即第二次人口出生高峰對應的人群，這些人的一次置業(yè)高峰應該已經(jīng)接近尾聲。但從2004年開(kāi)始，這些60后的二次置業(yè)高峰已經(jīng)來(lái)臨（主要表現為房改時(shí)分得公房的人開(kāi)始有改善型需求），這個(gè)需求高峰一直持續到2011年。從2010年開(kāi)始，第三次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置業(yè)高峰將出現，該需求高峰又和60后的二次置業(yè)高峰出現重疊�？傊�，2011年后的住房需求高峰無(wú)法與之前相比。
　　這是根據美國的統計規律對中國的住房需求的推測，是全國的平均數，而事實(shí)情況是每個(gè)城市的人口情況有很大差異。在上述分析中沒(méi)有考慮流動(dòng)人口的因素。

　　人口結構與住房供給結構性矛盾

　　由于1960年后出生的人口是中國改革開(kāi)放最大的受益者，當前的社會(huì )財富主要集中在他們手里，他們是推高房?jì)r(jià)的主要力量。大多數60后受益于房改，他們大多數人在一次購房之后房?jì)r(jià)出現大幅度上漲使個(gè)人或家庭的帳面財產(chǎn)大幅度增值，因此有較強購買(mǎi)力，對于高房?jì)r(jià)有較強承受力。
　　對于當前正值一次購房置業(yè)高峰的80后而言，他們的購買(mǎi)力取決于他們的父輩購買(mǎi)力，因為他們剛剛進(jìn)入工作崗位，他們在最近幾年得到的工資收入的增長(cháng)速度遠遠低于房?jì)r(jià)的上漲速度，因此，其收入與儲蓄積累是無(wú)法形成有效的購買(mǎi)力的。高昂的房?jì)r(jià)使大量的農村青年被隔離在城市大門(mén)之外。如果勉強進(jìn)入城市的大門(mén)，他們只能選擇蝸居或蟻居。于是，80后出生的農村青年群體應引起決策者高度關(guān)注。
　　另外一個(gè)結構性矛盾是60后的二次置業(yè)與80后的一次置業(yè)的矛盾。對于60后出生的人口來(lái)說(shuō)，他們有強大的購買(mǎi)力，他們二次置業(yè)的選擇是高端的物業(yè)，需求的特點(diǎn)是大戶(hù)型。而80后的一次置業(yè)只能選擇小面積、單價(jià)低的物業(yè)。對于開(kāi)發(fā)商而言，它們理性的選擇應是建造大戶(hù)型住宅，以滿(mǎn)足60后的需求。因此，新建住房很少有適合80后需求的小戶(hù)型了。

　　2015年或許是房地產(chǎn)頂峰

　　從日本經(jīng)驗看，1950年至1990年是日本的人口紅利期，該階段日本不僅經(jīng)濟快速發(fā)展，而且出現了房?jì)r(jià)持續快速上漲，甚至形成泡沫。而1990年后，由于日本的人口結構老化和人口紅利的結束，對應著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)的停滯和房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰弱，乃至泡沫的破滅。日本人口紅利拐點(diǎn)出現在1990年，而房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間與此高度吻合。1990年以后，日本進(jìn)入快速老年化的時(shí)代，不僅經(jīng)濟增長(cháng)陷入泥潭，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一蹶不振。
　　日本的故事對當今的中國有很強的警示意義。從人口結構看，2015年的中國與1990年的日本并沒(méi)有太大的差異。假如日本的經(jīng)驗在中國同樣適用的話(huà)，意味著(zhù)2015年將是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要拐點(diǎn)。
　　有人試圖從城市化水平來(lái)佐證2015年的中國與1990年的日本之差異，認為當前的中國城市化率只有46%，中國城市化進(jìn)程還有很大的上升空間，而1985年日本的城市化率已經(jīng)達到76.7%高點(diǎn)，到1990年時(shí)城市化已經(jīng)接近尾聲。這些差異決定著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的結局不會(huì )重蹈日本的覆轍。
　　但筆者認為，當前中國與20年前的日本在城市化率上的差距更多的是統計口徑上的差異，實(shí)際上并無(wú)大的差距。從經(jīng)濟增長(cháng)的角度看，人口從農村向城市轉移之所以會(huì )帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，是因為農業(yè)勞動(dòng)者轉變?yōu)楣と酥�后生產(chǎn)力水平提高。在日本及其他國家，農民沒(méi)有類(lèi)似中國的戶(hù)籍限制，農民轉移到非農業(yè)領(lǐng)域之后自然成為市民，因此城市化水平基本上代表著(zhù)農村勞動(dòng)力轉移的程度。但中國有戶(hù)籍限制，大多數已經(jīng)轉移出去的農村勞動(dòng)力并沒(méi)有獲得市民的身份，沒(méi)有將其統計在城市人口里面，這樣的人口應該有2億左右。2000年后，中國在統計口徑上作了調整，在城市居住半年以上的農村人口納入城市常住人口中，但由于地方政府官員無(wú)動(dòng)力增加城市人口數量（因為人口數量增加會(huì )降低人均GDP等指標），因此很多進(jìn)入城市的農民并沒(méi)有納入城市人口的統計。如果按照日本的統計口徑，中國當前的城市化水平應該是65%左右，比現在統計局公布的數據高20個(gè)百分點(diǎn)，直觀(guān)的依據是農村已經(jīng)沒(méi)有多少可以轉移的勞動(dòng)力了。
　　因此，2015年的中國與1990年的日本有太多的類(lèi)似之處，2015年中國房地產(chǎn)很可能就是歷史的峰值。
　　但如果結合中國當前用工市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，應該將中國的人口紅利的拐點(diǎn)提前數年。原因很簡(jiǎn)單，因為中國的勞動(dòng)力市場(chǎng)是典型的二元結構，城市職工與農民工分屬不同的勞動(dòng)力市場(chǎng)。對于城市職工而言，他們的勞動(dòng)年齡可以確定為15至64歲，而數億農民工的勞動(dòng)年齡大約只有15至55歲。因此，中國房地產(chǎn)大拐點(diǎn)或許在2015年之前出現。