根據最新報告，房產(chǎn)新政實(shí)施后的幾個(gè)月來(lái)，房?jì)r(jià)仍在逆風(fēng)飛揚，不光是北京，目前國內各大城市(除上海稍降外)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在異常上漲現象。這種價(jià)格與價(jià)值相背離的長(cháng)期上漲，必然會(huì )導致房地產(chǎn)泡沫。中國目前的形勢，讓我們回憶起世界發(fā)生的三次房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟危機。

日本的房地產(chǎn)金融泡沫

    20世紀80年代后期，為刺激經(jīng)濟的發(fā)展，日本中央銀行采取非常寬松的金融政策，鼓勵資金注入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，其間日本六大城市的地價(jià)指數10年內上漲6倍，地價(jià)市值總額高達2400兆日元，相當于當時(shí)美國地價(jià)總值的4倍，單價(jià)為美國的100倍，一般工薪階層即使用畢生儲蓄也無(wú)力在大城市買(mǎi)下一套住房。到1990年，隨著(zhù)國際資本獲利后撤離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)金融泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌，1996年的地價(jià)指數降到1989年的1/3，地價(jià)總值從2400兆日元縮水至1700兆日元。1990年以來(lái)，股價(jià)、地價(jià)市值共減少約1000兆日元，相當于日本GDP的兩倍。與此同時(shí)，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，壞帳高達6000億美元，日本由此陷入了長(cháng)達15年的經(jīng)濟蕭條和低迷，遭受了該國歷史上最為漫長(cháng)的經(jīng)濟衰退，至今未能徹底走出陰影。

泰國的房地產(chǎn)金融泡沫

    20世紀80年代，泰國為了發(fā)展外向型經(jīng)濟，在未形成完善有效的金融監控體系的情況下，過(guò)早實(shí)行了金融市場(chǎng)開(kāi)放，海外資金大量進(jìn)入其房地產(chǎn)市場(chǎng)，到1996年，該國房地產(chǎn)的外商直接投資達188.1億銖，約占泰國外商直接投資總額的1/3。與此同時(shí)，泰國金融機構被眼前房地產(chǎn)的虛假繁榮所迷惑，加大了信貸投入，泰國金融機構實(shí)際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的50%，由此而使國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過(guò)需求，形成了大量經(jīng)濟泡沫。1996年，泰國的房屋空置率持續上升至22%，其中辦公樓空置率高達50%。1997年，東南亞金融危機爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導致各國經(jīng)濟嚴重衰退。

美國的房地產(chǎn)金融泡沫

    20世紀30年代，位于美國東南端的佛羅里達州由于氣候宜人、地理位置優(yōu)越而成為冬日旅游勝地。此前，該州地價(jià)一直低于美國其他州，隨著(zhù)許多美國人來(lái)此購買(mǎi)房地產(chǎn)需求的增加，佛州地價(jià)出現了驚人的升幅，1923-1926年間，該州地價(jià)最高漲幅達到5倍。據統計，1925年僅有7.5萬(wàn)人口的邁阿密市居然出現了2000多家地產(chǎn)公司和2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀人，受其狂潮的催動(dòng)，銀行界也加入了炒房者行列。然而，到了1926年，佛羅里達州的房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，許多企業(yè)家、銀行家破產(chǎn)，這場(chǎng)泡沫不久激化了美國的經(jīng)濟危機，引發(fā)華爾街股市崩潰，最終導致20世紀30年代的世界經(jīng)濟大危機。
    從以上三國發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟危機中，我們得到那些警示呢？
    警示之一，增強房地產(chǎn)泡沫危機意識
    對于我國持續攀升的房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國摩根士丹利出臺的一份研究報告認為，中國可能爆發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫危機，多年前中國房地產(chǎn)泡沫曾引發(fā)兩位數的通貨膨脹，大量投機行為令資金無(wú)法收回，而導致銀行壞賬激增，這種危機正再次顯現。同期，美國《華爾街日報》也稱(chēng)中國大興基建項目，連同入世帶來(lái)的外國投資熱潮，可能會(huì )使20世紀90年代初的房地產(chǎn)泡沫死灰復燃。美國《華盛頓郵報》前不久也載文指出，中國房地產(chǎn)及其破裂將是中國銀行體系危機的導火索。文章分析認為，銀行是中國資本的主要來(lái)源，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就意味著(zhù)銀行將增加新的壞賬。日本《東京新聞》披露，“日本內閣一份報告稱(chēng)，中國有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的危險”。由于大量外資持續流入中國，目前已近1萬(wàn)億美元，國內流通的人民幣急劇增多，人民幣已經(jīng)出現過(guò)剩流動(dòng)的現象，這將在今后造成房地產(chǎn)泡沫。目前我國在GDP中房地產(chǎn)業(yè)占有相當大的份額，如何讓過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻下來(lái)，是擺在目前全國上下的重要任務(wù)。
    警示之二，減少房地產(chǎn)過(guò)度投資
    今年1月至7月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9411億元，同比增長(cháng)24%。來(lái)自國家統計局的數字顯示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源中的國內貸款高位反彈，并且顯現出越漲越快的趨勢。這一數字去年全年只是同比增長(cháng)了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月則分別比上年同期增長(cháng)了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，貸款突破2000億元，達2187.9億元，同比增長(cháng)42.9%。上半年達到2743.33億元，與去年同期相比漲幅達到56.4%，增幅比去年全年高35個(gè)百分點(diǎn)，至6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額已達3.4萬(wàn)億元。由于各商業(yè)銀行銀行大量向房地產(chǎn)市場(chǎng)投放貸款，今年前七個(gè)月就用了全年信貸供應量的95%。高投入必然帶來(lái)高產(chǎn)出，上半年，銷(xiāo)售面積2.3億平方米，同比增長(cháng)16.5%；商品房銷(xiāo)售額7957億元，同比增長(cháng)24.5%。同時(shí)由于過(guò)度開(kāi)發(fā)，全國商品房空置面積為1.21億平方米，同比增長(cháng)17.2%。其中，商品住宅空置面積6715萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)14.1%。大量投資的背后，是利益的驅動(dòng)，房?jì)r(jià)也在日新月異的上漲，泡沫也在一天一月的增大，如果這種投資得不到抑制，泡沫吹到一定程度，總有一天就會(huì )破滅，我們應從日本、泰國和美國房地產(chǎn)泡沫中汲取沉痛的教訓，防止過(guò)度投資帶來(lái)的泡沫經(jīng)濟，只要因勢利導，回歸理性發(fā)展的投資思路，就能使過(guò)熱的投資冷卻下來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。
    警示之三，政策一定要落實(shí)到位
    今年以來(lái)，我國為了抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現，先后采取了多項措施，5月24日國務(wù)院轉發(fā)的建設部等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，5月31日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于調整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》。近日又發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》，嚴把土地“閘門(mén)”。同時(shí)，建設部、發(fā)展改革委、工商總局召開(kāi)“全國整頓規范房地產(chǎn)交易秩序電視電話(huà)會(huì )議”聯(lián)合在全國范圍內集中開(kāi)展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治活動(dòng)。繼建設部、商務(wù)部、國家發(fā)改委、中國人民銀行等六部委下發(fā)的《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》后，被稱(chēng)為限制外資炒樓的細則《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》又由中國國家外匯管理局、建設部聯(lián)合推出。國稅總局也出臺新規加強房地產(chǎn)業(yè)征稅管理。多管齊下，能否抑制房地產(chǎn)出現的泡沫，關(guān)鍵要看是否落實(shí)這些政策，落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門(mén)，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì )落空。所以，一定要加大政策落實(shí)力度，嚴格政策還要嚴格落實(shí)，只有把各項政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。

(作者單位：工商銀行山東濟寧分行)