2006年是我國宏觀(guān)調控中控制房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一年，國務(wù)院和有關(guān)部委出臺了多項相關(guān)政策。房?jì)r(jià)漲幅比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，調控初見(jiàn)成效。但是，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5%，有些城市房?jì)r(jià)的漲幅仍然很大。怎樣看待房?jì)r(jià)上漲，究竟怎樣才能穩住，甚至可以降低房?jì)r(jià)，需要從經(jīng)濟學(xué)的角度進(jìn)行冷靜并正確的思考。

需求、供給與成本對住宅價(jià)格上漲的綜合推動(dòng)

    從對住宅的需求看，中國剛剛進(jìn)入城市化的加速階段，到2020年，可能有60—65%的鄉村居民變?yōu)槌鞘芯用�，未�?lái)15年將會(huì )有4億人口進(jìn)城；而從人民群眾的消費結構變化來(lái)看，即便城市的居民，其收入提高后進(jìn)一步改善居住條件的支出彈性較大，這里還包括新增城市人口和家庭小型化所需要的住宅；而較為特殊的是，中國一個(gè)國度中有13億人口，加上對外開(kāi)放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地來(lái)自于全國，甚至國外的購買(mǎi)力。我覺(jué)得，中國在2025年以前，強勁的住宅需求可能不會(huì )疲軟。
    而從住宅的供給看，住宅要建設在土地上，中國人多地少，土地的稀缺性使其價(jià)格將不斷地上升，而土地價(jià)格的上升，必然地要攤入建設的房屋之中。從目前土地市場(chǎng)的格局來(lái)看，有三個(gè)土地必然漲價(jià)的特點(diǎn)：一是土地的供應者只有一個(gè)政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無(wú)他店；二是土地的買(mǎi)家是充分競爭的，即在售出時(shí)，采取對幾個(gè)、十幾個(gè)、幾十個(gè)，甚至百家土地購買(mǎi)者進(jìn)行拍賣(mài)，有時(shí)一拍，拍出一個(gè)天價(jià)來(lái)，其價(jià)格必然要攤入房屋價(jià)格；三是地方政府有著(zhù)從土地上獲得財政收入的強烈欲望，寡頭壟斷和拍賣(mài)抬價(jià)，使其在最有利的地位上獲得土地最大的收益。而土地限量供應則有可能導致住宅的即期和預期供給都小于需求。
    當住宅的需求大于住宅的供給時(shí)，一是住宅的價(jià)格會(huì )由需求拉動(dòng)上漲，二是所有的國家本來(lái)想控制房屋需求和產(chǎn)出所增加對房地產(chǎn)的稅費、提高房地產(chǎn)商的貸款利息等等措施，其成本上升必然地要轉嫁給購買(mǎi)者。而提高買(mǎi)房貸款的利息，也使高收入不需要貸款的人獲得越多的未來(lái)價(jià)格，而中低收入的人，買(mǎi)住宅的負擔加重。
    建設住宅的任何成本，如果政府不進(jìn)行減免和補貼，毫無(wú)疑問(wèn)，都要進(jìn)入房屋的價(jià)格。進(jìn)入房?jì)r(jià)的有：一是建筑商的建設成本和利潤，二是政府的各種稅費，三是房地產(chǎn)商要承擔的本來(lái)應當由政府配套的道路、供排水、學(xué)校等公益性基礎設施；四是高昂的土地價(jià)格。目前，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域收取稅費多達幾十，甚至上百種；而讓開(kāi)發(fā)商配套建設政府應當配套的基礎設施，已經(jīng)成為一個(gè)慣例；政府的土地財政，一年要從其中獲得5000億以上的收入。這些本來(lái)不應當進(jìn)入住宅價(jià)格的額外費用，要占到住宅價(jià)格的三分之一左右，甚至一些地方還要多。

調控房?jì)r(jià)的一些建議

    既然我們從上面三個(gè)方面分析了中國房?jì)r(jià)持續堅挺和上漲的原因，我們就應該從其入手，來(lái)調控房?jì)r(jià)。
    從需求方面講，對于城市化和居民消費結構變化引起的正常的住宅需求增長(cháng)我們不要去壓抑。需要抑制的是不合理的住宅需求：比如，擁有多套住宅，占地較多的別墅，超大面積住房；比如購買(mǎi)住宅是為了擇機再拋售，投機升值。對于這類(lèi)不合理的住宅需求，包括資產(chǎn)投機，因為只有房產(chǎn)稅不能當期轉嫁到房屋成本和價(jià)格上，加大房屋的持有成本，并加大投機的風(fēng)險，因此，只能用房產(chǎn)稅和房產(chǎn)累進(jìn)稅，包括對別墅等容積率低的開(kāi)征土地使用稅和土地使用累進(jìn)稅的辦法來(lái)進(jìn)行抑制，對房屋投機別無(wú)它法。因為中國個(gè)體、微型和中小企業(yè)創(chuàng )業(yè)投資受到注冊登記、政府稅費、嚴苛的執法等等限制，居民有錢(qián)主要去理財，要么投資于股票，要么投資于房產(chǎn)，如果不對房產(chǎn)投機進(jìn)行有效地控制，股市如果下落，必然又會(huì )引起新一輪的房市投機，導致房市資產(chǎn)泡沫增多。
    而從供給方面看，我覺(jué)得要做工作更多。首先，可能需要增加土地的供應，特別是適當增加住宅建設土地的供應。這樣在房屋供給增加的情況下，可以改善住宅供給與需求平衡，減弱供給與需求差太大引起的需求對價(jià)格的拉動(dòng)。需要多說(shuō)幾句的，一是需要通過(guò)利用灘涂、四荒，甚至改造沙漠等，明晰投資改造土地的產(chǎn)權，擴大土地的供給。有的專(zhuān)家認為，中國如果規劃、政策、投資得當，有增加5億畝耕地的潛力。二是農業(yè)生產(chǎn)要規�；�，要集約化，要技術(shù)進(jìn)步，從而在耕地相對減少的情況下，保持甚至增加糧食產(chǎn)量。三是也許值得商榷，但是我認為，雖然不能依靠大規模進(jìn)口食糧來(lái)保證中國的糧食安全，可以適當進(jìn)口一些糧食，相當于進(jìn)口土地資源和水資源，相當于進(jìn)口別國政府對農業(yè)的直接和間接補貼，相當于轉移農業(yè)的一部分面源污染，相當于減輕陳化糧增多的風(fēng)險和負擔。而國際糧食市場(chǎng)，不是一個(gè)壟斷的市場(chǎng)，是一個(gè)多國供給競爭性的市場(chǎng)。進(jìn)口少許的糧食，并不意味著(zhù)國際市場(chǎng)糧食價(jià)格會(huì )大漲。這樣就可以有一些土地分配用于城市化的需要。
    其次，應當改變和調整土地供給高度壟斷的市場(chǎng)結構。修改土地法，按照憲法精神，農村集體用地用于非公益用途的，不再經(jīng)過(guò)國家征用，而是直接以集體土地的產(chǎn)權性質(zhì)進(jìn)入建設用地市場(chǎng)。村里每一戶(hù)村民土地入股，村集體與用地商進(jìn)行出售長(cháng)期使用權、入股、租用等方式的談判，國家收取一定比例的增值稅，或者所得稅即可。即使用于公益性質(zhì)的土地，也需要用地單位與集體按照等價(jià)交換的原則進(jìn)行土地所有權的交易，增值部分國家可以收取增值稅。這樣，多個(gè)土地使用商，在符合用地規劃的前提下，可以選擇的是多個(gè)土地供應者。土地的供給市場(chǎng)不再是政府高度寡頭壟斷的市場(chǎng)了，土地的供應價(jià)格就有了一定的競爭性。
    再次，需要改變住宅消費的供給結構。除了競爭性的商品房市場(chǎng)外，一是要允許合作建房。合作建房在許多國家已經(jīng)證明是有效的住宅建設和供給方式，能大幅度降低住宅的價(jià)格，并且對房地產(chǎn)商的住宅價(jià)格形成競爭，有時(shí)迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不降低他們的房?jì)r(jià)。而且，在住房制度改革初，在我國一些城市，也積累了一些經(jīng)驗。我認為，可以放開(kāi)。二是政府可以適當建設一些經(jīng)濟適用房，以供應低收入者，使他們有房可��；三是應當發(fā)展房屋租出租市場(chǎng)，鼓勵居民出租房屋，解決一部分青年家庭和流動(dòng)性較大人口的居��；并且，建設一部分廉租房，供城市中低收入和較貧困人口居住。但是，需要指出的是，像北京、上海、大連、深圳、杭州等等這樣的城市，房?jì)r(jià)比其他大中小城市高可能是正常的，如果房?jì)r(jià)低得像縣城的水平一樣，這類(lèi)城市的人口規模就會(huì )爆炸。因為，城市經(jīng)濟學(xué)的研究表明，較高的房?jì)r(jià)和高昂的其他生活費用，是大城市控制人口規模的自動(dòng)的經(jīng)濟調節機制。因此，房屋方面的上述優(yōu)惠政策，可能要對城市的原居民，退休者，原低收入者有所差別地實(shí)施。如果無(wú)差別地進(jìn)行普惠，出發(fā)點(diǎn)肯定的是好的，但結果會(huì )吸引更多的人口向這里遷移，必然會(huì )導致城市人口規模的惡性膨脹。
    而從住宅的成本看，我認為，一是要清理合并房地產(chǎn)的各種稅，特別是要清理政府各部門(mén)的收費項目，稅收用房產(chǎn)稅來(lái)替代，許多政府各部門(mén)收費項目應當廢除，這樣既在當期降低了房屋的稅費成本，也將納稅長(cháng)期化和穩定化；二是允許政府發(fā)債建設城市的基礎設施，發(fā)債的還本付息列入經(jīng)常性預算，不再使房屋開(kāi)發(fā)商建設住宅相關(guān)的配套設施，使居民房屋成本不再分攤政府的基礎設施配套；三是盡快改革中央與地方的財政稅收關(guān)系體制，開(kāi)征的房產(chǎn)稅，留地方使用，使地方政府不再以高價(jià)拍賣(mài)土地、轉嫁住宅配套設施來(lái)維持地方財政運轉。這樣，不再讓地方政府將建設的住宅當成生財的渠道之一，使居民能住上較為便宜的住宅。

(作者單位：中央黨校)