開(kāi)場(chǎng)白 近日，以房養老成為大家熱議的話(huà)題，是否應該推廣，如何具體操作，我們匯集了記者的采訪(fǎng)、專(zhuān)家的意見(jiàn)、網(wǎng)友的看法、供大家交流、探討。

　　本月18日，北京壽山福海國際養老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽署了共建“養老房屋銀行”的協(xié)議，“以房養老”在我國嶄露頭角；而就在此前一天，民政部副部長(cháng)竇玉沛在做客中國網(wǎng)“中國訪(fǎng)談”欄目時(shí)也表示，“以房養老”可能會(huì )成為我國未來(lái)養老模式的一種選擇。
　　一時(shí)間，“以房養老”成了社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)。

為養老院老人過(guò)生日 　　10月17日，大連黑石礁環(huán)衛所的環(huán)衛工人帶著(zhù)蛋糕來(lái)到星�；▓@養老院，為養老院的老人們集體過(guò)生日。環(huán)衛工人每年都來(lái)養老院為老人們集體過(guò)生日，是黑石礁環(huán)衛所的一條好“家規”。新華社發(fā) 呂文正 攝

“以房養老”漸行漸近

　　所謂“以房養老”通常有兩種方式。
　　一種方式是“反向住房抵押貸款”或叫“倒按揭”，這種模式專(zhuān)門(mén)針對有產(chǎn)權房的老年人。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權抵押給專(zhuān)門(mén)運營(yíng)這項業(yè)務(wù)的機構，按月從該機構領(lǐng)取現金養老。老人身故后，由該機構收回房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)。
　　第二種“以房養老”的方式是“以房換養”。有些老年人把房子交給福利機構，然后住到福利機構享受服務(wù)，房子由福利機構出租，等老人百年之后，房產(chǎn)由福利機構處置。
　　據了解，“住房反向抵押貸款”的模式上世紀80年代起源于荷蘭，如今在美國日趨興旺，隨后歐洲國家、新加坡等紛紛效仿，并逐步發(fā)展成熟。
　　在加拿大，個(gè)性化的設計使“倒按揭”贏(yíng)得了成功。金融機構根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。老年人可用這筆“倒按揭”貸到的錢(qián)給子女支付買(mǎi)房的首付，或旅游、裝修房屋等，老年人的生活質(zhì)量大大提高。
　　借鑒國外成熟做法，我國首個(gè)開(kāi)展“以房養老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險公司——幸福人壽近期已獲得相關(guān)部門(mén)批準。投保人可將房屋產(chǎn)權抵押給保險公司，自己可以終身繼續使用該房屋；保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)。
　　“由于我國社會(huì )保障體系的建設有一個(gè)過(guò)程，養老的資金、服務(wù)保障等方面需求較大，有些家庭承受起來(lái)有困難，‘以房養老’不啻為養老的一種替代方案和一種自我保障的選擇�！币晃粚�(zhuān)家表示，作為我國養老保險保障制度的一種補充，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎和潛在的市場(chǎng)。

“未富先老”的一種選擇

　　“以房養老”之所以收到社會(huì )廣泛關(guān)注，實(shí)際上是基于我國目前嚴峻的人口老齡化局勢。
　　數據顯示，到2050年，我國老年人口預計將達到4.2億，占總人口比重近25%，即意味著(zhù)每4個(gè)人中就有1位老年人。在北京、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長(cháng)，高齡老人增多，預計這一比例將高達35%。到那時(shí)，中國的老齡人口數量，將比英國、法國、德國、意大利、日本這5個(gè)發(fā)達國家的總人口加起來(lái)還要多。
　　浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授柴效武長(cháng)期從事“以房養老”的模式研究。他認為，“以房養老”模式可實(shí)現個(gè)人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實(shí)現住宅資產(chǎn)與金融資產(chǎn)在個(gè)人一生期間的合理配置與價(jià)值轉換。個(gè)人在青年時(shí)用按揭的方式購買(mǎi)住房，中年期逐步歸還購房貸款。退休時(shí)為實(shí)現養老的目的再出售住房，并將全部住房資產(chǎn)的價(jià)值逐步變現，作為晚年期的養老用資。
　　通過(guò)“以房養老”，可有效解決養老資金來(lái)源，減輕家庭養老負擔，有利于調節家庭經(jīng)濟生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置、效用提升提供一種新的思路，同時(shí)可以將養老保險、社會(huì )保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，形成保險金“從養老中來(lái)，到養老中去”的新型社會(huì )保障循環(huán)機制。
　　建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負責人表示，引入反向抵押貸款的“以房養老”模式除了健全社會(huì )保障體系之外，還有兩方面的積極意義。
　　首先，引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續享有住房使用權的情況下，將房地產(chǎn)轉化為現金收入，成為養老資金的重要來(lái)源，使房產(chǎn)具有融資和養老的功能。這就大大拓展了房產(chǎn)的原有功能，增強了居民買(mǎi)房的吸引力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)一級市場(chǎng)的發(fā)展；另一方面，老人去世后，保險公司收回住房的使用權，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應量，有利于促進(jìn)我國還不發(fā)達的“二手房”市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
　　其次，引入反向抵押貸款也有利于保險業(yè)的發(fā)展。我國人口基數大，社會(huì )養老保險保障不足，商業(yè)養老市場(chǎng)十分巨大，反向抵押貸款針對擁有自己住房的老人，解決其養老問(wèn)題，市場(chǎng)潛力可觀(guān)，有望成為商業(yè)保險的一個(gè)新增長(cháng)點(diǎn)。還有益于拓寬保險資金運用渠道，提高保險公司風(fēng)險管理水平。

“以房養老”任重道遠

　　然而“以房養老”模式短期內在我國還很難全面實(shí)施。
　　一些專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，首先是觀(guān)念問(wèn)題，中國人的傳統是“但存方寸地，留于子孫耕”，因此國人對這個(gè)新生事物恐怕很難接受；其次，“以房養老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì )保障、保險以及相關(guān)政府部門(mén)，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預期等多個(gè)因素，成熟和完善還需要一個(gè)過(guò)程；再次，目前我國住宅使用權只有70年，這不利于“住房反向抵押貸款”的實(shí)施。
　　銀行及保險公司等金融機構則表示，目前承接“倒按揭”業(yè)務(wù)尚不成熟。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(cháng)期走勢、人均預期壽命等難以預測，對銀行來(lái)說(shuō)，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著(zhù)時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，隨著(zhù)時(shí)間的推移，風(fēng)險不斷增大。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個(gè)大難題，貸款額少，老人不樂(lè )意，貸款期長(cháng)，銀行可能要吃虧，銀行控制風(fēng)險的難度很大。
　　銀行業(yè)內人士表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒(méi)有國家有關(guān)部門(mén)的政策扶持，減輕銀行風(fēng)險，“以房養老”很難大范圍推廣。
　　“以房養老”模式的倡導者之一、中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團前總裁孟曉蘇表示，“反向抵押貸款”的壽險服務(wù)使產(chǎn)權住房成為一種“養老儲蓄”，這種金融產(chǎn)品一直面臨重重困難。其中最大的阻力，不是來(lái)自市場(chǎng)，而是金融機構的猶豫。孟曉蘇認為，房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險正是金融機構最為擔心的因素。
　　廣州媒體曾做過(guò)的一次調查顯示：八成老人不接受“以房養老”，認為這種“用放棄親情和關(guān)愛(ài)來(lái)?yè)Q取養老金”的方式并不可取。在這種現實(shí)背景下，老年人是否能繞過(guò)根深蒂固的傳統倫理觀(guān)念而接軌“國際通常采用的做法”是一個(gè)未知數。因此，有專(zhuān)家曾預言，在中國可能只有孤寡老人才會(huì )有“以房養老”的需求。
　　竇玉沛表示，以房養老”問(wèn)題在西方已經(jīng)有多年歷史，現在在國內也開(kāi)始有了。但如果進(jìn)行推廣，還需要一個(gè)探索實(shí)踐的過(guò)程，同時(shí)需要一些相關(guān)的制度和辦法進(jìn)行配套，這樣才能夠保障廣大老年人合法權益。

網(wǎng)友之聲 　　■ 我們可以推行以房養老和社會(huì )養老結合的養老方式。 　　中國跟國外不一樣，中國人的關(guān)系是情感血肉相連的關(guān)系，我們子孫后代不要放棄善待老人意識。人早晚要老的，老人的生活像年輕人一樣嗎？真是的。 　　■ 以房養老，有的人房子又大又好；有的人房子小、質(zhì)量差，怎么辦？沒(méi)房子又怎么辦？ 　　■ 這個(gè)想法很好，我們這些無(wú)兒女的人不需把財產(chǎn)留給誰(shuí)。我夫妻35歲，90年代懷揣鄉親湊來(lái)的10元路費，扛起鋪蓋卷，背井離鄉到城市苦苦拼搏的那一群體�，F貸款買(mǎi)房，20年月供4000多元，還要養車(chē)、物業(yè)費、暖氣費、保險費等等，倍感壓力巨大，無(wú)力再撫養孩子。政府無(wú)力顧及我們這些群體，如果能以房養老的話(huà)，我們夫妻晚年生活不會(huì )太難過(guò)。 　　■ 中國的傳統是水往下流。70平方米的房子是我為國家干了40多年分得的福利房，房改后才辦證，是我留給我獨生孩子的惟一遺產(chǎn)，我得留給孩子。 　　■ 這里必須有一個(gè)前提：老人有自己產(chǎn)權的房子。對那些沒(méi)有產(chǎn)權房的老人呢？ 　　■ 在國家還無(wú)力為全民提供養老的情況下，以房養老不失為一種個(gè)人的有效選擇。值得提倡，可以先試點(diǎn)后推廣。 　　■ 設想不錯，但要有適當的操作規范。保險公司對此種業(yè)務(wù)應列入非營(yíng)利性的，稅務(wù)應出臺免惠政策，以便造福于社會(huì )，造福于老年。 　　■ 在經(jīng)濟不發(fā)達而又提前進(jìn)入老齡化的社會(huì )，以社會(huì )養老為主，以房養老為輔，不失為是好思路。它比讓人們先拿錢(qián)買(mǎi)商業(yè)保險，而后享受養老保險高明。贊成這個(gè)選擇，但在考慮和醞釀這個(gè)方案過(guò)程中，應盡量避免與物業(yè)稅以及其它方面政策撞車(chē)。 　　■ 是個(gè)好方法，現在就是保險公司能不能推出的事了。我以后首選這個(gè)方法。 　　■ 以房養老對城里人是一種選擇，但對于鄉下人來(lái)說(shuō)是不行的。 　　■ 思路不錯，具體操作辦法還有待研究。但交給以盈利最大化為目標的普通保險公司似乎不妥。 　　■ 既然有房子可用于出租，就不愁沒(méi)有生活費，何必有勞保險公司？何況老人過(guò)世后房子本身也是一筆巨大的遺產(chǎn)，要交遺產(chǎn)稅，也只是很少的一部分，子女照顧不了，還可以進(jìn)條件好的老人院?jiǎn)帷?/P> 　　■ 讓每個(gè)子女都有養老的能力和道德，才是根本。 　　■ 問(wèn)題是有房產(chǎn)的老人能沒(méi)人養嗎？ 　　■ 人只能由人養。孩子小的時(shí)候，由他爸他媽養，他爸他媽老了自然由孩子來(lái)養。 　　■ “以房養老”非常符合中國國情！強烈要求推行！ 　　■ 面對老齡化擴大的中國社會(huì )這是一個(gè)非常好的方法，具體問(wèn)題可以借鑒其它國家的先進(jìn)經(jīng)驗！ 　　■ 既然保險公司當作業(yè)務(wù)來(lái)做，就應該承擔一定的風(fēng)險，況且還有很多人等不到反按揭用完呢？ 　　■ 奇談怪聞。把房子租出去，或者部分租出去，老人不就有生活費了？子女既然要繼承房子遺產(chǎn)，就應該承擔贍養老人的義務(wù)。把養老問(wèn)題都推給住房，就是缺乏道德、不忠不孝的逆子行徑。 　�。ㄕ�自新華網(wǎng)）

　　名詞解釋
　　“倒按揭”也稱(chēng)“反向住房抵押貸款”。是指房屋產(chǎn)權擁有者，把自有產(chǎn)權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現在價(jià)值以及預計房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢(qián)。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。
　　目前，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。比較流行的主要有三種類(lèi)型，依據不同的貸款發(fā)放單位來(lái)區別：首先是聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類(lèi)型；其次，是政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì )辦理；第三種是專(zhuān)有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據客戶(hù)群分類(lèi)而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財型產(chǎn)品。

    [大家談]“國情”在變

    “以房養老”牽涉到諸多的“國情”。以房養老是西方人發(fā)明的制度，是舶來(lái)品。很多專(zhuān)家和百姓都認為，中國人重視親情，以房養老影響了傳統的子女養老、老人關(guān)愛(ài)子孫的習俗、感情。這是國情。其次，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全、不穩定，保險體制不成熟，不敢輕易接受這種用住房抵押養老的倒按揭式的業(yè)務(wù)。這也是國情。這些國情制約著(zhù)以房養老的推行。[詳情]

    [實(shí)例解讀]百萬(wàn)房產(chǎn)每月可得近萬(wàn)元

    “以房養老”險種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產(chǎn)權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)。[詳情]

    [相關(guān)報道]北京推出首家“養老房屋銀行”

    京城首家“養老房屋銀行”18日由北京壽山福海國際養老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司共同推出。
　　根據相關(guān)“養老房屋銀行”協(xié)議，60歲以上的老人只要向養老機構提出養老需求，便可入住北京壽山福海國際養老服務(wù)中心，享受五星級標準房間和24小時(shí)保健護理服務(wù)，而老人原有房屋可以委托中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司對外出租，所有租金用于抵扣老人在養老中心產(chǎn)生的相關(guān)費用，真正實(shí)現老年人“以房養老”。[詳情]

    [背景鏈接]民政部副部長(cháng)竇玉沛：我國老齡化形勢非常嚴峻

    10月17日，民政部副部長(cháng)竇玉沛在中國網(wǎng)·中國訪(fǎng)談欄目和網(wǎng)友在線(xiàn)交流。他說(shuō)，1999年，我國正式步入老齡化社會(huì )。不過(guò)，和其他國家不同，我國呈現出典型的未富先老的特點(diǎn)。歐美國家是在人均國民生產(chǎn)總值5000-10000美元時(shí)進(jìn)入老齡化社會(huì )，而我國則是在人均1000美元時(shí)就“提前”撞線(xiàn)了�，F在我國老齡人口在1.44億左右，而到2037年這個(gè)數字將超過(guò)4億。[詳情]