[開(kāi)場(chǎng)白] 最近一段時(shí)間，有關(guān)“歐洲向閑置房開(kāi)戰”的消息引發(fā)了眾人的關(guān)注，針對我國一些城市存在的大量空置商品房和一直在高位運行的房?jì)r(jià)，也有人士建議用征稅方式對其“下藥”，以更有效地調控房?jì)r(jià)，提高社會(huì )資源的利用率。這種方式是否可行？大家不妨參與討論。

商品房空置面積增長(cháng)

　　國家統計局對外公布的6月份“國房景氣指數”顯示，截止到6月末，全國商品房空置面積為1.27億平方米，增長(cháng)2.2%。其中，空置商品住宅6425萬(wàn)平方米，下降2.1%；空置辦公樓810萬(wàn)平方米，增長(cháng)6.8%；空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3934萬(wàn)平方米，增長(cháng)3.4%。
　　亞豪機構副總經(jīng)理王英男分析認為，空置房面積的增加是由于多種原因造成的，如戶(hù)型設計不合理、價(jià)格與區位不匹配或項目定價(jià)超出了目標購房客戶(hù)的購買(mǎi)力等。2008年以來(lái)，全國空置房面積的增加正是建立在供求關(guān)系逆轉的背景下形成的。
　　王英男解釋說(shuō)，2007年樓市銷(xiāo)售火暴、房?jì)r(jià)快速攀升，項目定價(jià)已完全脫離了成本加利潤的原則，而是對比周邊其他項目的價(jià)格而定，利潤率的增加令開(kāi)發(fā)商出現惜售心態(tài)，囤積房源，高點(diǎn)拋售，去年空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著(zhù)2007年4季度以來(lái)，購房人的消費能力漸漸無(wú)法跟上瘋漲的房?jì)r(jià)，消費力不足導致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著(zhù)變化。
　　北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)總監常淑娟認為投資炒房行為也是造成商品房空置面積增加的一個(gè)重要原因。她說(shuō)，自從1998年住宅商品化以來(lái)，全國樓市取得了飛速的發(fā)展，而與此同時(shí)，樓市漸漸成了獲取高額回報的經(jīng)濟市場(chǎng)，成為投資、儲備財富的一大工具，漸漸產(chǎn)生了一批以房屋為牟利工具的人群——炒房客，在商品房初期發(fā)展的這十年間，諸多城市的“炒房運動(dòng)”愈演愈烈，投機客、開(kāi)發(fā)商為此樂(lè )此不疲，城市的住房利用率急劇降低，一人戶(hù)下占有多套房產(chǎn)資源的情況屢見(jiàn)不鮮。
　　常淑娟也指出，空置房的大面積出現，給樓市的健康發(fā)展帶來(lái)了一系列的影響，正是因為投機行為的大幅增加，導致很多城市住宅市場(chǎng)的供需比例出現失衡，從而成為導致房?jì)r(jià)上漲的重要原因之一。

專(zhuān)家說(shuō)征稅時(shí)機不成熟

　　針對空置房過(guò)�？赡軒�來(lái)房?jì)r(jià)虛漲等問(wèn)題，有人士建議針對空置商品房征稅，對此，接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，目前針對空置房征稅時(shí)機并不成熟。
　　社會(huì )科學(xué)院金融所研究員尹中立告訴記者，在歐美，總體上是基于打擊對房地產(chǎn)的囤積和提高土地資源的利用效率才采取空置房征稅。他說(shuō)：“空置房征稅的意義是為了提高土地使用效率，是住房制度的一個(gè)組成部分，體現出的是住房公平的需要�！�
　　尹中立指出，空置房征稅的實(shí)際操作存在一定難度，征收空置稅的前提是建立個(gè)人房產(chǎn)權屬與信用數據信息資源共享的平臺，規范標準和查詢(xún)體系，而目前這些配套的體系我們還沒(méi)有建立。此外，稅率多少如何界定才較為合適也是一個(gè)問(wèn)題。他強調說(shuō)：“目前在我國實(shí)行空置房征稅時(shí)機還不太成熟�！彼�認為目前我國市場(chǎng)還存在遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅等更重要的問(wèn)題有待解決。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō)，當前對空置房的理解并不完全一致，無(wú)論是在界定或是在具體操作層面上都會(huì )遇到很多問(wèn)題。同時(shí)，在未來(lái)開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)候可能會(huì )將空置房征稅問(wèn)題加以考慮。

業(yè)內之人支招空置房治理

　　對于具體如何治理空置商品房，接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士也給出了具體建議。
　　王英男認為，在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未全面市場(chǎng)化的背景下，治理空置房宜疏不宜堵。對于空置時(shí)間較長(cháng)的房屋，如空置2至3年以上，可以肯定，已經(jīng)不存在開(kāi)發(fā)商囤房惜售的因素，那么如何加快推向市場(chǎng)，來(lái)解決部分還未得到滿(mǎn)足的居民住房需求，提高使用效率成為解決問(wèn)題的關(guān)鍵。
　　他建議政府相關(guān)部門(mén)與持有空置房的開(kāi)發(fā)商協(xié)商，以較低的價(jià)格打包收購，經(jīng)過(guò)改造后銷(xiāo)售或出租給保障性群體，一方面相比新建住房加快了供應效率，且可挖掘的供應潛力相對較大，能夠即時(shí)增加保障性住房的供給；另一方面，開(kāi)發(fā)商的資金沉淀問(wèn)題也能得到有效的解決。
　　北京“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，一方面，控制空置房的增量面積，是解決空置房增長(cháng)過(guò)快問(wèn)題的根本。他說(shuō)，政府應該有效合理地實(shí)現商品房建設規劃，避免同區域在短時(shí)間內大幅度增加商品房供給量或投資過(guò)多，出現供過(guò)于求現象，變成將來(lái)的空置房。
　　另一方面，除了控制空置房的增量面積外，快速消化現有空置房，將其基數減少到最小化，也是有效地解決空置房增長(cháng)過(guò)快的一個(gè)重要環(huán)節。
　　對于如何消化現有空置房，金育松認為可以從三方面入手，首先，建立權威的空置房信息網(wǎng)，加大空置房的信息披露，促進(jìn)市場(chǎng)上的有效需求與空置房之間做到最大匹配；其次，實(shí)現銷(xiāo)售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進(jìn)空置房實(shí)現最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售兩全”等新的銷(xiāo)售模式，讓空置房在空置期依然產(chǎn)生價(jià)值；再次，通過(guò)一些政策措施刺激空置房的消化。

大家談 對癥下藥      ■ 莊聲 　　一邊大量空置，一邊供不應求，在房地產(chǎn)漲價(jià)漲得人們買(mǎi)不起房的時(shí)候，空置房收稅的話(huà)題又一次浮出水面。 　　所謂空置稅，是針對空置房而征收的稅款。對于不自用又不出租的房屋，通過(guò)征收空置稅，可以迫使房主將房子賣(mài)出或出租，以增加市場(chǎng)的供應量。 　　民用房屋的空置率居高不下，是十分嚴重的資源消耗。不管是開(kāi)發(fā)商囤房，還是炒房客囤房，凡是空置房都在浪費社會(huì )資源�，F在，房屋閑置已經(jīng)成為一種“全球病”，世界各國都普遍存在。對此，歐美國家正在以極其嚴厲的手段，向閑置房開(kāi)刀。 　　我國房屋空置要不要收稅？眾說(shuō)紛紜。我國對開(kāi)發(fā)商的囤地囤房行為已有明確的規定，從收取空置費直至沒(méi)收土地。但對于已賣(mài)出的房屋，以及投資房來(lái)說(shuō)，目前并無(wú)措施。有觀(guān)點(diǎn)說(shuō)，應該征稅，以強制的方式增加其持有成本，也有人認為征稅不好操作，應以收物業(yè)稅比較合適。其實(shí)，費改稅后，會(huì )迫使開(kāi)發(fā)商及時(shí)開(kāi)發(fā)土地。由于利用稅收來(lái)調控囤地現象，具有很強的精準度，再加上稅務(wù)部門(mén)的征管力度加強，非法囤地現象自然迎刃而解。 　　土地持有稅在國外早已有成功范例。比如日本從1992年開(kāi)始征收地價(jià)稅，很快就平息了本國的囤地現象，為結束日本房地產(chǎn)泡沫，立下頭功。其他一些國家也有類(lèi)似的措施，實(shí)踐證明該做法對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運轉有積極作用。 　　筆者以為，就我國目前房地產(chǎn)狀況來(lái)說(shuō)，對空置房收稅，應該有效而現實(shí)，即使不能像日本那樣迅速結束房地產(chǎn)泡沫，多少可以增加商品房市場(chǎng)供給，對于囤地囤房、投機炒作現象會(huì )有一定的抑制作用。供給增加，房?jì)r(jià)也將趨于合理。 網(wǎng)友之聲 　　■ 房?jì)r(jià)這么高，許多經(jīng)濟學(xué)家說(shuō)，這是市場(chǎng)所決定的，因為供不應求。土地是稀有資源，用一塊少一塊�？墒悄敲炊喾孔佣伎罩�(zhù)，因為有錢(qián)人買(mǎi)了不住，資源浪費不說(shuō)，讓買(mǎi)不起房的人看了心里很難受。房子真的供不應求了？還是哪里出了問(wèn)題？為什么有人有那么多房子空著(zhù)，又有那么多人買(mǎi)不起房？還讓房?jì)r(jià)那么高？ 　　■ 若對空置房征稅那太好了！如果再明確一下購置房不能空置那將更好。 　　■ 出現大量的閑置和空置房屋的原因，是經(jīng)濟環(huán)境造成的。如果推出物業(yè)稅，用強有力的經(jīng)濟杠桿在保有環(huán)節上，用稅收的形式進(jìn)行制約，那么這種浪費現象馬上會(huì )消失。 　　■ 房屋沒(méi)有得到有效的供應，大量閑置房屋掌握在少數富人手中，導致了住房分配不公，客觀(guān)上造成了房屋供給緊張，房?jì)r(jià)上漲。 　　■ 我覺(jué)得政府就應該學(xué)習西方國家那樣，對空置房征稅，或采取其他措施，提高現有房屋的使用效率。為什么有些人一說(shuō)房?jì)r(jià)就說(shuō)國外的房?jì)r(jià)有多高，要接軌，可一說(shuō)國外的做法，就馬上說(shuō)不符合國情，或時(shí)機不對。 　　■ 這法子不錯，值得推廣！但這項政策下利益受損的人，大部分是精英階層……可想而知，政策執行的難度和可能遇到的非議！ 　　■ 房子是商品，但它是一種特殊的商品，因為它關(guān)系著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)的住房問(wèn)題。不能說(shuō)誰(shuí)有錢(qián)誰(shuí)就可以霸占幾套甚至幾十套。沒(méi)錢(qián)就得睡馬路。政府在這里就應該起到調節和監督的作用。對空置房收稅是一種措施，空置多少時(shí)間就可以讓陌生人住也是一種措施。 　　(據新華網(wǎng)) 背景鏈接

西班牙《起義報》7月14日發(fā)表文章，題目是“歐洲向閑置房開(kāi)戰”，文章摘要如下。 　　荷蘭奈梅亨市政府向無(wú)房者免費提供私人閑置房，這在歐洲并不少見(jiàn)。荷蘭法律允許人們入住閑置一年以上的空房，而空房業(yè)主也愿意在政府的協(xié)調下無(wú)償提供這些住房，因為如果他們希望自己房屋中突然出現的“不速之客”搬走，必須證明其住房的閑置時(shí)間還未超過(guò)12個(gè)月。 　　瑞典針對閑置房的措施則更為有力，為了遏制閑置房數量上升的趨勢，除了加強租賃服務(wù)外，瑞典政府甚至將無(wú)人居住的住房推倒。政府出此下策主要是認為閑置房的增加提高了政府保護下的租賃房屋的價(jià)格，使得公共支出激增。 　　通過(guò)這些措施，荷蘭和瑞典成為了歐盟國家中房屋閑置率最低的兩個(gè)國家，均不超過(guò)2%。 　　此外，英國、意大利、法國、丹麥和德國也采取了強有力的措施，向閑置房開(kāi)戰。 　　在德國，業(yè)主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過(guò)10%的市鎮，當地政府還會(huì )推倒那些無(wú)法出租的住房。 　　而法國、意大利和英國的法律則針對閑置房業(yè)主出臺了一系列處罰措施。在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類(lèi)推。 　　丹麥政府則在50多年前就開(kāi)始對那些閑置6周以上房屋的所有者進(jìn)行罰款。 　　除了歐盟的一些國家外，其他地區的一些城市也對閑置房采取了相應措施。在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區而得到補償。在該城市一些地區，甚至還有業(yè)主出錢(qián)讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣，也將空置房推倒。這也是針對這一全球性問(wèn)題出臺的最嚴厲措施。