[開(kāi)場(chǎng)白] 正當一系列宏觀(guān)調控政策開(kāi)始發(fā)生效應，部分大城市的房?jì)r(jià)上漲勢頭得到初步遏制之時(shí)，有房地產(chǎn)商和一些專(zhuān)業(yè)人士呼吁政府出臺救市政策。當前商品房市場(chǎng)情況到底怎樣，要不要救市，能不能救市，如何對市場(chǎng)形勢做出一個(gè)理性、客觀(guān)、全面的分析和判斷？以下各方觀(guān)點(diǎn)供讀者參考。

房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結束了

　　“需求受抑制，供應在增加，土地價(jià)格上漲，房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結束了�！北本�師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩近日在“房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展高峰論壇”上表示，全國的樓價(jià)均值還沒(méi)有下跌，都在上漲，但是增長(cháng)幅度明顯受到抑制，其中，“深圳從交易量來(lái)看有好轉的跡象，深圳最困難的日子可能過(guò)去了�！倍�藩認為，“房地產(chǎn)業(yè)仍然有發(fā)展空間，大家要堅定信心”，“但是房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結束了，因為需求受到抑制，供應正在增加，土地價(jià)格漲幅比較大，建材成本在不斷增加，利潤空間大大削減，同時(shí)，增值稅嚴格征收，稅收壓力大大增加，輿論壓力大大增加”。
　　董藩表示：“此前對樓市調整的預期變化明顯，恢復需要較長(cháng)時(shí)間。汶川大地震令樓市雪上加霜，估計調整要持續8個(gè)月以上市場(chǎng)才能逐漸恢復�！�

房產(chǎn)商呼吁金融政策“松綁”

　　中國的房地產(chǎn)行業(yè)也遇到了前所未有的困難，困難是由于資金短缺引起的。在美國的房地產(chǎn)危機中，美國政府拿出幾千億美元來(lái)救市。中國房地產(chǎn)的困難怎么辦呢？
　　SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹表示，銀行一直在減少按揭貸款，尤其是第二套房子的按揭貸款。這是經(jīng)濟過(guò)熱時(shí)形成的政策。美國次貸危機發(fā)生之后，有人把中國按揭貸款簡(jiǎn)單地比作美國“次貸”，這是不對的，是自己嚇唬自己，中國沒(méi)有按揭的衍生金融產(chǎn)品，中國的按揭與美國“次貸”性質(zhì)不同�，F在如果銀行把按揭貸款的政策調整在正常水平，讓商業(yè)銀行根據不同城市、不同家庭的收入和資信情況發(fā)放按揭貸款，而不是一刀切，就有利于刺激目前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，把嚴格按揭政策壓抑了的購買(mǎi)力重新釋放出來(lái)。
　　潘石屹認為，要啟動(dòng)二手房市場(chǎng)。二手房包括已購買(mǎi)的公房，也包括二手商品房。這已經(jīng)是巨大市場(chǎng)，可以增加市場(chǎng)上的供應量，滿(mǎn)足相當一部分市場(chǎng)需求，可以繁榮市場(chǎng)，也給房主方便。二手房交易量放大后，可以讓市場(chǎng)的房?jì)r(jià)回歸到正常水平。目前二手房交易的障礙主要是稅費太高、手續繁雜、沒(méi)有統一交易的平臺。

專(zhuān)家提醒嚴防大起大落

　　撲朔迷離的樓市，在2008年上半年釋放出新信號后，究竟會(huì )走向何方？
　　一些專(zhuān)家認為，種種跡象表明，“房?jì)r(jià)只漲不跌”的神話(huà)開(kāi)始終結，處于艱難盤(pán)整期的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始理性回歸。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量低迷，正是市場(chǎng)步入積極調整狀態(tài)的信號；夸大調整的危害，鼓吹房地產(chǎn)“救市”則是非常危險的。
　　從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢曲線(xiàn)來(lái)看，任何一個(gè)市場(chǎng)都存在著(zhù)一個(gè)波動(dòng)周期。一般而言，越是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的經(jīng)濟體，周期內價(jià)格波動(dòng)越平緩。而越是新興房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟體，房?jì)r(jià)波動(dòng)周期時(shí)間越短，價(jià)格波動(dòng)越劇烈。對于少數房?jì)r(jià)較高的地區，不少專(zhuān)家認為，房?jì)r(jià)的適當回落是正常的。
　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉表示：“中國住房市場(chǎng)要經(jīng)歷一個(gè)相當的調整期，去消化前兩年形成的價(jià)格泡沫，使之回歸與經(jīng)濟基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調的水平。如果宏觀(guān)經(jīng)濟進(jìn)入緩慢增長(cháng)階段，這個(gè)調整期可能還會(huì )延長(cháng)�！�
　　從歷年對樓市調控的過(guò)程看，地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商在內的多種強勢利益相關(guān)群體的影響依然不可小視。特別是一些地方政府以各種理由的托市行為，將加重樓市不可預料的風(fēng)險。進(jìn)入2008年，受美國次貸危機影響，不少歐美國家房?jì)r(jià)回落，一部分熱錢(qián)開(kāi)始尋找新的投資區域和渠道。而受奧運會(huì )、世博會(huì )等利好因素的影響，在人民幣升值預期下，境外資金流入逐利，更是攪動(dòng)了不平靜的樓市。這些都給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)新的復雜性。
　　盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。

樓市平穩關(guān)鍵在土地

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲認為，眼下討論房地產(chǎn)市場(chǎng)，不是單純地看一個(gè)行業(yè)，而是要考慮整個(gè)國家的金融安危，國家的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的發(fā)展。
　　蔡穗聲認為，最近房地產(chǎn)銷(xiāo)售額不高，必然影響資金回籠，加上銀行嚴格限制放貸，對房地產(chǎn)企業(yè)放貸少了，一旦開(kāi)發(fā)商企業(yè)資金鏈條斷裂，上世紀90年代中期爛尾樓的歷史就會(huì )重演，“所以我認為當前重要的不是懲罰投機者，現在市場(chǎng)房?jì)r(jià)回調，已經(jīng)對投機者有所懲罰了”。當前更應該關(guān)心怎么樣保持銷(xiāo)售量的穩定，避免對宏觀(guān)經(jīng)濟、銀行金融的危害。
　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌在“房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展高峰論壇”上表示，自去年下半年以來(lái)，政府調控有效，中國樓市正處于供求關(guān)系重要調整期和房?jì)r(jià)高位盤(pán)整期，今年上半年房地產(chǎn)價(jià)格是理性的回歸。但有許多不確定性，正處在一個(gè)重要的關(guān)頭，因為已經(jīng)出現了1998年以來(lái)的首次銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙下降，尤其是銷(xiāo)量明顯下降應該引起警醒。
　　“樓市平穩關(guān)鍵還在于土地供應�！鳖櫾撇龔娬{，樓市穩定首先要各方面努力保證交易量沒(méi)有大起大落，“如果銷(xiāo)售量明顯下降，必然會(huì )影響供應量的下降，會(huì )影響整個(gè)開(kāi)發(fā)投資的規模，會(huì )影響整個(gè)投資規模。房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè)，影響幾十個(gè)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)，如果房地產(chǎn)出現大的波動(dòng)，對就業(yè)首先產(chǎn)生影響”；其次，政府應控制土地供應節奏，開(kāi)發(fā)商應通過(guò)調整價(jià)格保持銷(xiāo)售量。

背景鏈接 樓市半年遇冷 　　在一路狂奔之后，樓市在2008年開(kāi)始遇冷。今年以來(lái)，房?jì)r(jià)同比漲幅一直呈逐月遞減的趨勢。與此同時(shí)，全國不少城市的樓市成交量大幅萎縮，新房、二手房交易冷清，住房市場(chǎng)出現了濃重的觀(guān)望氣氛。 　　國家發(fā)展改革委和國家統計局發(fā)布的最新統計數據顯示，6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.2%。更值得注意的是，這個(gè)數字在今年5月為9.2%，4月為10.9%，整個(gè)一季度為11.0%，今年以來(lái)房?jì)r(jià)漲幅明顯趨緩。 　　在相關(guān)部門(mén)公布的6月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數中，深圳成了唯一一個(gè)房?jì)r(jià)與去年同期相比下降的城市。而與上月相比房?jì)r(jià)下降的城市達到了16個(gè)。 　　事實(shí)上，與房?jì)r(jià)漲幅趨緩形勢相比，更顯著(zhù)的變化是成交量的萎縮。來(lái)自住房和城鄉建設部的數據顯示，今年1月至5月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。 　　(本報記者 朱立毅 孫玉波) 網(wǎng)友之聲 　　■ 某些學(xué)者專(zhuān)家炒作的一些救市理由根本經(jīng)不起推敲。比如，“樓市繼續下滑，中國居民手中的30萬(wàn)億資產(chǎn)會(huì )縮水”、“深圳負資產(chǎn)的人數過(guò)30萬(wàn)”之說(shuō)，就都是一些胡話(huà)。真正在中國居民手中的房子既不怕升值也不怕貶值，貶沒(méi)了也是居住，升到天價(jià)還是居住。 　　■ 斷供現象只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商抓極個(gè)別現象然后無(wú)限放大的一個(gè)陰謀，騙那些不調查的媒體和信以為真的市民。 　　■ 房?jì)r(jià)的下跌才剛剛起步，如果在這個(gè)時(shí)候便吵吵嚷嚷地要出臺政策去救市，差不多正好是在地產(chǎn)商想瞌睡的時(shí)候送上一只棉花枕頭。 　　■ 讓政府救市，無(wú)非是以斷供的“災難性”后果要挾政府，再給優(yōu)惠政策，讓消費者繼續為房地產(chǎn)的暴利買(mǎi)單。所以，各級政府千萬(wàn)不能被地產(chǎn)商刻意營(yíng)造的假象蒙蔽！ 　　■ 在基本數據仍然存疑的情況下，救市論是蒼白無(wú)力的。對于政府來(lái)說(shuō)，首先需要摸清深圳斷供的真相——現在究竟有多少斷供者，如果房?jì)r(jià)進(jìn)一步下跌，斷供現象又會(huì )如何。 　　■ 救市不救市的關(guān)鍵不應當取決于輿論的壓力，甚至是相關(guān)利益集團的游說(shuō)，而應來(lái)自于對房市風(fēng)險真實(shí)的調查與科學(xué)的分析。政府要加強對房市風(fēng)險的監控與預警。 　　■ 據新聞報道，日前住房和城鄉建設部的“房地產(chǎn)預警預報系統初步設計概算”已獲批。對風(fēng)險評估越精確，救市效果才會(huì )越佳。 　　■ 過(guò)去家電價(jià)格狂跌時(shí)，沒(méi)有人替家電產(chǎn)業(yè)呼吁救市，結果是“跌跌更健康”。家電是產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)也是產(chǎn)業(yè)，為何房?jì)r(jià)一跌政府就非得救市不可？ 　　■ 房?jì)r(jià)下跌符合經(jīng)濟規律，不必大驚小怪！沒(méi)有只漲不跌的房市，屬于正常范圍。 　�。ㄕ�自新華網(wǎng)） 大家談 “霧”里看樓

■ 表里 　　眼下市場(chǎng)，最讓人琢磨不透的要算商品房?jì)r(jià)格。節節走高的房?jì)r(jià)，好像撐不住要大幅“跳水”了，甚至有專(zhuān)家稱(chēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)岌岌可危，呼吁政府“救市”。 　　然而，來(lái)自北京市統計局和國家統計局北京調查總隊的數據卻顯示，今年上半年，北京四環(huán)路以?xún)茸≌�期房�(jì)r(jià)格上漲仍然“較快”，四環(huán)路以?xún)茸≌�期房�(jì)r(jià)格上半年均價(jià)為18398元/平方米。一項專(zhuān)門(mén)調查說(shuō)，目前只有廣州、深圳、成都、東莞、南京、上海、重慶這七個(gè)城市的房?jì)r(jià)出現了明顯下跌，其他很多城市房?jì)r(jià)都是在上漲，特別是二三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，基本上都是在不斷上漲。 　　截然相反的信息，懸念頻出的市場(chǎng)，叫人看得滿(mǎn)頭霧水，很難找到真正的“北”。貌似專(zhuān)業(yè)、權威的分析預測，一天一個(gè)說(shuō)法，各有各的觀(guān)點(diǎn)�；蛟S，有些人就是從自身利益出發(fā)，企圖將池水攪渾，好渾水摸魚(yú)？不是有炒房者稱(chēng)“斷供”是為給銀行點(diǎn)顏色看，可見(jiàn)樓市亂象背后隱藏的東西很值得深究。 　　所以，討論是否需要“救市”的問(wèn)題，前提是必須摸清當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，比如房?jì)r(jià)泡沫還有多少？房貸風(fēng)險到了什么程度？市場(chǎng)需求究竟如何？開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況到底怎樣？諸如此類(lèi)的問(wèn)號不一一找出實(shí)際答案，總是在“霧”里看樓，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標恐怕很難實(shí)現。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)信息缺乏必要的權威性，莫衷一是，將影響我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控。與其在“救市”與否的問(wèn)題上糾纏不清，不如多到下邊走走，耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)。唯有客觀(guān)真實(shí)的第一手資料，才有助于對癥下藥，并且標本兼治。