[開(kāi)場(chǎng)白] 近日，國家統計局主管的《中國信息報》發(fā)表了題為“2008年二季度經(jīng)濟述評：市場(chǎng)不支持高房?jì)r(jià)”的文章。文章稱(chēng)，“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結”。文章一出，全國樓市輿論嘩然，房地產(chǎn)暴利時(shí)代真的終結了嗎？本報就此話(huà)題展開(kāi)討論。

究竟何為房地產(chǎn)暴利？

　　以中國社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海為代表的一些專(zhuān)家普遍認為，聯(lián)系到近期來(lái)自房地產(chǎn)界的救市、金融風(fēng)險預警不絕于耳等，這份經(jīng)濟述評指出了不少問(wèn)題，一些判斷和依據也比較符合實(shí)際。但是，我們在報告中看不到敦促擠壓房地產(chǎn)泡沫，或者松動(dòng)房地產(chǎn)政策的建議，也就無(wú)法看清楚這份報告的初衷。
　　究竟何為暴利？曹建海認為，根據已故的諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率判斷，目前我國商品房的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本的比率，大約在3-5倍之間，遠遠大于1，表明現行房地產(chǎn)業(yè)仍有200%～400%的暴利，房屋售價(jià)當中約有67%到80%的泡沫。

樓市要救的恰恰是房地產(chǎn)暴利

　　“最近，房地產(chǎn)救市爭論不絕于耳，房地產(chǎn)救市之討論也五花八門(mén)，不過(guò)，無(wú)論這些房地產(chǎn)救市的理由有多少，實(shí)際上這些主張救市的根本目的，就是要救房地產(chǎn)的暴利，就是希望通過(guò)救市來(lái)維護房地產(chǎn)的暴利模式不改變�！�
　　經(jīng)濟學(xué)家易憲容表示，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面在叫房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將斷裂，企形勢但另一方面房地產(chǎn)的價(jià)格就是不動(dòng)。在國內絕大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，寧可不賣(mài)一套也不降價(jià)。同時(shí)，卻高呼救市。也就是說(shuō)，就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售迅速下降，并不是居民不需要住房條件改善，而是過(guò)高的房?jì)r(jià)把絕大多數居民排除在市場(chǎng)之外。
　　易憲容表示，其實(shí)從2007年開(kāi)始，中央政府認識到這個(gè)問(wèn)題的嚴重性，并開(kāi)始出臺一系列政策來(lái)調整這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡，來(lái)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，終止房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利�？梢哉f(shuō)，這些關(guān)于房地產(chǎn)的信貸管理、土地、稅收等政策，特別是對房地產(chǎn)投資與消費的嚴格區分，增加了房地產(chǎn)投資成本及準入門(mén)檻，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作等，立即使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化。就目前的情況來(lái)看，這種對房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，所影響的范圍仍然十分有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調整也僅是發(fā)生在一些去年炒作十分嚴重的地方。盡管看上去，今年上半年國內房?jì)r(jià)漲幅度有所放緩，但仍然上漲10%。如果說(shuō)，全國的房?jì)r(jià)仍然處于一個(gè)上漲的趨勢，那么應該說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理性回歸還是遙遠的事情。而房?jì)r(jià)不全面地理性回歸，要結束房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代還言之尚早。
　　“歷史可能有相似的地方，但絕對不會(huì )重復。市場(chǎng)內在因素、政府房地產(chǎn)政策、黨中央十七大報告的精神基本上給國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展設定了方向與趨勢。只要讓當前的房地產(chǎn)政策一個(gè)又一個(gè)落實(shí)下來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面理性回歸將會(huì )到來(lái)。屆時(shí)，中國每一個(gè)民眾將真正分享經(jīng)濟改變成果。到了這個(gè)時(shí)候，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利才能說(shuō)真正終結！”易憲容說(shuō)。

房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于超高利潤行業(yè)

　　就今年的形勢來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售放緩導致資金回籠速度減慢預售款減少、建材價(jià)格上漲、建筑標準提高等因素增加了商品房的成本，房?jì)r(jià)上漲幅度減小又抑制了利潤率。為了增加銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商普遍加大了打折促銷(xiāo)的力度，但打折行為主要針對少部分朝向與戶(hù)型欠佳的房子，房?jì)r(jià)并沒(méi)有出現實(shí)質(zhì)性的下跌。另一方面，建設成本的增加幅度對利潤的影響有限。
　　菲律賓首都集團中國特別代表、南洋地產(chǎn)總經(jīng)理鐘沛說(shuō)，以南京河西新城區某項目為例，今年上市的是該項目的第三期。該項目的樓面地價(jià)是1300元/平方米，第一期上市時(shí)的單價(jià)是6000元/平方米，如果扣除全部建設成本和稅收，利潤率并不高。但2007年河西新城區的房子普遍銷(xiāo)售價(jià)格是8000元/平方米，該項目也推出了第二期，稅前利潤大約是1500元/平方米。今年以來(lái)，河西的房子普遍超過(guò)了10000元/平方米，該項目第三期將獲得超高利潤�？傮w上看，該項目三期的平均利潤率至少為20%-30%。再比如說(shuō)，江寧區普通住宅每平米超過(guò)7000元的比比皆是。按照這個(gè)區今年土地最高拍賣(mài)價(jià)格2660元/平方米，再加1500元/平方米的建設成本，如果今后房?jì)r(jià)穩定，建成樓盤(pán)的毛利潤率將超過(guò)70%。事實(shí)上，有許多項目的土地獲取并不是通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)，這類(lèi)項目的利潤率將會(huì )更高。也就是說(shuō)，目前房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于超高利潤行業(yè)。

大家談 市場(chǎng)說(shuō)了算      ■ 畢舸 　　“房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結”,這恐怕是第一次以主流話(huà)語(yǔ)的形式戳破了“房?jì)r(jià)只漲不跌”的神話(huà)，具有一定程度的時(shí)代進(jìn)步意義，也受到了民眾的認同與好感。 　　然而，“房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結”究竟是僅僅停留于美好的愿望， 還是已經(jīng)成為事實(shí)，恐怕不來(lái)源于某個(gè)政府部門(mén)乃至民眾的主觀(guān)意志。當下房地產(chǎn)格局依然錯綜復雜，房產(chǎn)商的“挺漲派”依然占據絕大多數；而地方政府與其他職能部門(mén)的意見(jiàn)由于受到多種利益因素干擾，態(tài)度模棱兩可。截止到目前為止，房?jì)r(jià)回調30%以上的不過(guò)是深圳與東莞兩地，中心大城市如北京、廣州的基本形勢不變；國家統計局公布的最新數據顯示，今年上半年，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個(gè)百分點(diǎn)。歐美國家的房地產(chǎn)利潤一般是5%——6%，而我國的房地產(chǎn)利潤卻是30%——50%之間，甚至更高。在這樣的情況下說(shuō)“房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結”，恐怕為時(shí)尚早。 　　尤其值得注意的是，當下的房市遇冷，主要來(lái)自于政府監管新政下的金融杠桿收緊、各大銀行在三令五申下壓縮房貸規模，導致開(kāi)發(fā)商銀根吃緊、按揭購房者成本上升，行政干預下的雙重壓力使得投機風(fēng)潮有所減退。但在目前金融信貸模式單一的情況下，擁有較高利潤附加值的房地產(chǎn)領(lǐng)域還屬“績(jì)優(yōu)投資”，是國內各大銀行和國際投機資本的心頭所好。一旦行政管制效應有所減弱，銀行信貸、國內外游資勢必再次涌入，掀起又一股炒作熱潮。 　　政府所面對的是個(gè)復雜的形勢。要讓“房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結”獲得現實(shí)驗證，就應在建設經(jīng)濟適用房、廉租房為主的房屋保障體系建設上下工夫，同時(shí)要嚴厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的幕后交易、腐敗尋租現象，最終讓市場(chǎng)來(lái)檢驗房?jì)r(jià)的合理回歸，還社會(huì )一個(gè)可持續的良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 網(wǎng)友之聲 　　■ 房?jì)r(jià)沒(méi)降多少就結束了暴利時(shí)代？開(kāi)發(fā)商暴富時(shí)代終結了，為什么房?jì)r(jià)還比建筑成本高幾倍，甚至十幾倍？ 　　■ 樓盤(pán)沒(méi)有顯著(zhù)降價(jià)，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已終結的標志是什么？是統計部門(mén)得到的數據有誤，還是開(kāi)發(fā)商們在忽悠人？ 　　■ 沒(méi)降多少就結束了暴利時(shí)代，那什么價(jià)格才是暴利時(shí)代呢？ 　　■ 先要搞清楚房地產(chǎn)的成本是多少，才能知道是否暴利！國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)利潤大概是5%左右。 　　■ 房地產(chǎn)暴利終結論是沒(méi)有依據的。就像高速路工程一樣，房地產(chǎn)的官商權利交換的黑幕還未揭開(kāi)就斷言終結讓人難以理解。 　　■ 房地產(chǎn)價(jià)格仍在漲，誰(shuí)說(shuō)暴利時(shí)代已終結？！ 　　■ 國家應加大廉租房、經(jīng)適房、兩限房的建設力度，為低收入群眾解決安居問(wèn)題，同時(shí)也給高房?jì)r(jià)以下跌的動(dòng)力，促使房?jì)r(jià)回歸理性?xún)r(jià)位。 　　■ “當一種商品的價(jià)格，上漲至遠離其基本價(jià)值，或是遠超國民的消費能力時(shí)，其價(jià)格的最終回落就成為必然，樓市也是如此�！睕](méi)錯，房?jì)r(jià)遠遠高于群眾消費能力和心理承受能力，焉有不跌之理？跌30-50%才能回到理性?xún)r(jià)格區域。 　　■ 這一斷言與事實(shí)完全不符，且不說(shuō)房?jì)r(jià)并沒(méi)有真正回落，有的地方只是增長(cháng)幅度下降；即使房?jì)r(jià)真正回落了，按照現在的房?jì)r(jià)，依然大大高出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、依然大大高出群眾的收入水平。 　　■ 我是建筑設計院的。建筑成本：不算土地價(jià)格，6層以下每平米800元。小高層每平米1200元。高層每平米1400元。地區差別不大。住宅按壽命50年設計。最近建材價(jià)格正在上漲，每平米成本增加不超過(guò)100元。 　　■ 買(mǎi)房吸干了人們的畢生積蓄，便基本放棄了其他消費，這是國內消費增長(cháng)遠低于整體經(jīng)濟增長(cháng)的根本原因。 　　■ 現在說(shuō)房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結，為時(shí)過(guò)早。因為還有不少官員仍然熱衷于房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，增加GDP，彰顯政績(jì)，這樣的想法對調控高房?jì)r(jià)十分不利。 背景鏈接

國家統計局公布的最新數據顯示，今年上半年，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個(gè)百分點(diǎn)。相關(guān)月度數據顯示，1-6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%和8.2%；月度環(huán)比數據顯示，1-6月份，全國70個(gè)大中城市新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。 　　分地區看，6月份新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅較大的主要城市包括：烏魯木齊20.2%、�？�18.1%、寧波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%。環(huán)比價(jià)格下降的城市有14個(gè)，其中，降幅較大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和無(wú)錫-0.4%等。 　　從總體走勢看，房?jì)r(jià)漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，從近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢看，推動(dòng)并保持房?jì)r(jià)的理性回歸任重道遠。(據新華網(wǎng))