從各國舉辦奧運會(huì )的經(jīng)濟效應來(lái)看，由于奧運需要大量的場(chǎng)館建設和交通基礎設施建設，這不僅對商品房?jì)r(jià)格帶來(lái)“示范效應”，同時(shí)，由于這些奧運場(chǎng)館的建設要擠出一部分住宅土地，理論上會(huì )造成住宅市場(chǎng)供給的減少，再加上奧運所帶來(lái)的經(jīng)濟增長(cháng)效應，這三方面的因素都會(huì )刺激房地產(chǎn)價(jià)格上漲。通常，這被歸類(lèi)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“奧運效應”。但筆者認為，這樣的奧運效應實(shí)際上是指奧運會(huì )的前期效應。

    正是在“前奧運效應”的刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格持續暴漲，大大超出消費者的購買(mǎi)能力，購房者于是持幣觀(guān)望，但是潛在需求仍存在，只要價(jià)格出現一定回落，這部分潛在的需求就會(huì )變成現實(shí)的購買(mǎi)。而這部分潛在的需求者又恰恰把奧運會(huì )看成房地產(chǎn)價(jià)格調整的分水嶺，因此把購房計劃挪至奧運以后，根據奧運后房地產(chǎn)價(jià)格的變化重新啟動(dòng)購房計劃，這就形成了所謂的 “后奧運效應”。
    “后奧運效應”只是在房地產(chǎn)價(jià)格下跌之后才能產(chǎn)生的一種效應，是一種有條件的效應。不可否認，眾多房地產(chǎn)企業(yè)不愿降價(jià)主要基于兩個(gè)原因：第一，前期所拿到的土地價(jià)格高昂導致其開(kāi)發(fā)成本很高；第二，唯恐市場(chǎng)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，擔心一旦房?jì)r(jià)出現集體的松動(dòng)反而會(huì )導致市場(chǎng)進(jìn)一步觀(guān)望。
    的確，部分房地產(chǎn)企業(yè)所拿土地的價(jià)格較高，而且這部分主要是去年房?jì)r(jià)暴漲之時(shí)所購，但筆者認為，這部分高價(jià)土地并非占據了房地產(chǎn)企業(yè)的大部分，并且絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年的價(jià)量齊漲的帶動(dòng)下獲得了超高利潤。即使目前房地產(chǎn)企業(yè)下調所售房屋價(jià)格，也并不會(huì )造成企業(yè)大面積虧損，況且在當前市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應該將其考慮重點(diǎn)轉移到企業(yè)生存上來(lái)，而通過(guò)降價(jià)擴大銷(xiāo)售無(wú)疑是自救的最佳途徑。
    再說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所擔心的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理未必存在，至少這種現象并沒(méi)有想象的那么嚴重。如果房地產(chǎn)完全用來(lái)投資，當然容易形成“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”。但是房地產(chǎn)還是一種生活必需品，即用于自住，只要存在自住需求，并且沒(méi)有超過(guò)其購買(mǎi)能力的話(huà)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )出現“既買(mǎi)漲、又買(mǎi)跌”的現象。不過(guò)，目前有部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)買(mǎi)房送車(chē)等一些“暗降”的方式來(lái)銷(xiāo)售并未起到預期的效果，反而引發(fā)進(jìn)一步的觀(guān)望情緒，這似乎正好驗證了房地產(chǎn)企業(yè)所擔心的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”現象。但是我們也需要看到，房地產(chǎn)企業(yè)推出的這種“暗降”措施并沒(méi)有使房地產(chǎn)價(jià)格真正回歸到居民所能承擔的購買(mǎi)水平，并且從相關(guān)機構的統計數據來(lái)看，房?jì)r(jià)只是增幅放緩，這樣高企的價(jià)格水平又怎能引發(fā)市場(chǎng)需求呢？
    今年年初，萬(wàn)科在全國掀起了一股“降價(jià)風(fēng)”，盡管并未完全引發(fā)集體降價(jià)，但萬(wàn)科卻因此搶占了市場(chǎng)先機，迅速回籠了資金，減輕了資金緊張的壓力。同時(shí)，萬(wàn)科降價(jià)也并未引發(fā)公司虧損，從其中報來(lái)看，仍然取得了172.6億元營(yíng)業(yè)收入和20.6億元凈利潤，并且其市場(chǎng)份額也由去年上半年的1.9%大升到今年上半年的2.7%。而多數房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)持續低迷的背景下，仍然咬住價(jià)格不放，試圖死扛著(zhù)等待政府出面托盤(pán)救市。
    乍看起來(lái)，在本輪經(jīng)濟調控中宏觀(guān)調控措施由“兩防”轉變?yōu)椤耙槐Ｒ豢亍�，政策似乎有放松的跡象，但是筆者認為這種放松也只是結構性的調整，而不會(huì )出現全面放松，而且這種結構性的放松也不會(huì )針對房地產(chǎn)市場(chǎng)。這主要是基于：第一，房地產(chǎn)價(jià)格最近幾年上漲過(guò)度，已完全透支了未來(lái)的增長(cháng)潛力，現在需要調整。第二，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲已經(jīng)影響到了民生建設，成為建設“和諧社會(huì )”的障礙。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，過(guò)多的資金聚集在房地產(chǎn)領(lǐng)域不利于資金流向高科技行業(yè)，減少了企業(yè)研發(fā)的動(dòng)力，不利于創(chuàng )新型國家的建設大計。如果此時(shí)政府對漸漸開(kāi)始理性回歸的房地產(chǎn)市場(chǎng)去托市，無(wú)疑就會(huì )惡化目前已經(jīng)扭曲的市場(chǎng)機制，只會(huì )為未來(lái)經(jīng)濟的健康發(fā)展埋下隱患。另外，既然目前房?jì)r(jià)已經(jīng)嚴重超出居民購買(mǎi)力，在需求減少的情況下，價(jià)格理應下降，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟規律的表現。
    須知，從來(lái)就沒(méi)有人能夠戰勝市場(chǎng)，以前沒(méi)有，現在不會(huì )有，將來(lái)仍然不會(huì )有。因此，面對 “后奧運效應”，房地產(chǎn)企業(yè)唯有自救，而降價(jià)是目前最好的自救方式。否則，房地產(chǎn)業(yè)很有可能通過(guò)高昂的機會(huì )成本等來(lái)市場(chǎng)的雪崩。
    最近，有報道稱(chēng)萬(wàn)科又要刮起第二道“降價(jià)風(fēng)”。如果說(shuō)萬(wàn)科第一道風(fēng)屬于“小聰明”的話(huà)，那么筆者以為，這即將要來(lái)的第二道風(fēng)顯然是“大智慧”。