最近房地產(chǎn)市場(chǎng)上“一漲一降”的新聞引起了廣泛關(guān)注。一邊是深圳某些樓盤(pán)價(jià)跌引發(fā)的業(yè)主斷供話(huà)題；另一邊則是專(zhuān)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國逆勢而動(dòng)，試圖以漲價(jià)促銷(xiāo)售，宣布從9月1日起旗下樓盤(pán)漲價(jià)5%。

　　聯(lián)想到今年年初的房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”，也是引發(fā)一場(chǎng)“口水”大戰。不久前，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團董事長(cháng)孟曉蘇曾引用董建華的話(huà)表示，什么價(jià)格都可以降，只有房?jì)r(jià)萬(wàn)萬(wàn)降不得。孟曉蘇以香港為例，香港發(fā)生過(guò)房?jì)r(jià)下跌，當時(shí)人們也是盼望房?jì)r(jià)下跌給大家帶來(lái)福音，結果是17萬(wàn)人成了“負翁”，2萬(wàn)多套房子積壓，香港經(jīng)濟為此受到損失，香港社會(huì )為此不斷發(fā)生動(dòng)蕩。
　　那么，房?jì)r(jià)真的降不得嗎？開(kāi)發(fā)商的定價(jià)有漲有跌，僅僅是營(yíng)銷(xiāo)手段，還是對市場(chǎng)走勢的判斷出現了分歧？我們不妨從當前市場(chǎng)的現狀來(lái)分析房地產(chǎn)是否進(jìn)入下降周期。
　　從全國總體來(lái)看：房地產(chǎn)投資增速回落，成交量下降，房?jì)r(jià)漲幅趨緩。根據房地產(chǎn)周期分析，我國房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入衰退階段。
　　一般認為，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)是房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的擴展和收縮的交替循環(huán)。房地產(chǎn)標準周期分為四個(gè)階段：第一，繁榮階段(膨脹)，特征是交易量急劇上升，市場(chǎng)中投機者活躍；房?jì)r(jià)越來(lái)越高，逐漸達到頂點(diǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤非常高，投資量急劇增加；樓花交易大。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現欣欣向榮的景象。第二，衰退階段(收縮)，特征是交易量急劇減少，房?jì)r(jià)雖仍在上升但漲幅減緩，并出現下跌跡象；市場(chǎng)推出樓盤(pán)逐漸減少，實(shí)力差的發(fā)展商難以維持。第三，蕭條階段(停滯)，特征是交易量銳減，樓花交易量降幅更大，樓花價(jià)繼續下降，甚至大大低于現樓價(jià)。第四，復蘇與增長(cháng)階段(調整與恢復)，特征是交易量回升，房?jì)r(jià)上升并呈持續增長(cháng)趨勢；房地產(chǎn)投資逐漸增加，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入繁榮階段。
　　1998年，我國住房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入真正的市場(chǎng)化時(shí)代。房地產(chǎn)市場(chǎng)在北京、上海等大城市率先激活。從2003年以來(lái)，中國各地房?jì)r(jià)一直處于快速上漲態(tài)勢，雖然2005年實(shí)行的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，使房?jì)r(jià)上漲速度暫時(shí)停頓了一下。然而進(jìn)入2007年，房?jì)r(jià)一路沖高，全國商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅高達10%以上。北京、深圳、上海的房?jì)r(jià)漲幅盡管統計數據也在10%左右，然而房?jì)r(jià)的實(shí)際漲幅數倍于10%，實(shí)際上是處在最后的瘋狂階段。
　　進(jìn)入2008年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續低迷、融資渠道受阻，去年開(kāi)發(fā)商的瘋狂拿地，使大多數開(kāi)發(fā)商陷入前所未有的資金困局。今年上半年，內地土地市場(chǎng)顯得尤為冷清，深圳、廈門(mén)、南京等地土地流拍現象屢屢出現，并有大量土地以底價(jià)成交。昔日的“地王”不惜以被扣罰數千萬(wàn)元人民幣土地出讓金的高昂代價(jià)，紛紛退地自保。以上這些特征正是房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退的表現。
　　如果說(shuō)房?jì)r(jià)只能漲不能跌，那就太一廂情愿了吧。近日有媒體報道：某樓盤(pán)售樓處闖入一些前期購房的準業(yè)主，拉住一些前去看房甚至準備簽約的購房者，告誡他們不要買(mǎi)房，否則遲早也會(huì )淪為“退房團”的一員。房?jì)r(jià)跌了就要退房、斷供的人士這種基于個(gè)人情緒化基礎上的“只能漲不能跌”，其實(shí)只說(shuō)明中國投資者的不成熟，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)可以回避自身經(jīng)濟周期規律的理由。
　　中國股市從6000多點(diǎn)大跌到目前的2300多點(diǎn)，跌幅高達60%以上。當股市處于高位時(shí)，當時(shí)輿論也是說(shuō)只能漲不能跌，理由更是一大堆。事實(shí)上，任何一個(gè)市場(chǎng)都存在經(jīng)濟周期的問(wèn)題。我國宏觀(guān)經(jīng)濟未來(lái)發(fā)展的不確定性，引發(fā)對未來(lái)經(jīng)濟的擔憂(yōu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能獨善其身的。股市有風(fēng)險，入市需謹慎。由于房地產(chǎn)價(jià)格數額巨大，其流動(dòng)性又相對較差，因此樓市的風(fēng)險其實(shí)更大，入市更要謹慎。