國家近期出臺了一系列政策來(lái)降低群眾購房負擔，并希望以此保障居民住房。值得注意的是，期待住房消費來(lái)拉動(dòng)投資并不可靠；另一方面，保障居民住房和居民的保障性住房不能混同，否則極可能導致政策誤操作，引發(fā)房產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險，背離良好的政策愿望。

    具體而言，保障性住房是個(gè)非常狹小的概念，而保障居民住房的覆蓋面則要寬泛得多。筆者以為，長(cháng)期內要實(shí)現保障居民住房需求的目的，至少應從如下三點(diǎn)著(zhù)手改變傳統政策思路：
    首先，徹底改變房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。支柱產(chǎn)業(yè)應能夠支撐、拉動(dòng)整個(gè)國家經(jīng)濟和社會(huì )的可持續發(fā)展，但世界上除了香港等少數地域狹小的國家或地區外，主流國家中均沒(méi)有將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)。在美國的正常年份，如1992、1997年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比分別為0.95%、0.94%。
    世界經(jīng)濟史上，大國之中，只有憑制造業(yè)信息產(chǎn)業(yè)，支撐和帶動(dòng)了現代化發(fā)展的案例，尚沒(méi)有依靠“蓋房子”把國家帶進(jìn)現代化的道路。這是因為前者不僅帶來(lái)產(chǎn)品，同時(shí)還刺激科技進(jìn)步，提高效率，形成獲取巨大利潤和擴大再生產(chǎn)的良性循環(huán)，實(shí)現可持續發(fā)展。而房?jì)r(jià)作為資產(chǎn)價(jià)格，一旦上漲超過(guò)一定限度，將會(huì )影響國家產(chǎn)業(yè)政策實(shí)施。
    其次，嚴格限定保障性住房概念范圍。經(jīng)濟問(wèn)題應該大部分通過(guò)市場(chǎng)方式、利用市場(chǎng)機制來(lái)加以解決，市場(chǎng)解決不了的由政府解決。屬于保障居民住房計劃中的限價(jià)房和經(jīng)濟適用房不應納入政府埋單的保障性住房范疇，否則將對商品房市場(chǎng)形成人為切割、多軌并行，產(chǎn)生排隊和黑市交易現象。
    最重要的，限價(jià)房和經(jīng)濟適用房由于仍具有商品性質(zhì)，價(jià)格仍遠離中低收入家庭的支付能力，所謂優(yōu)惠政策并不能使中低收入群體得到實(shí)惠。反倒可能成為腐敗和權力尋租的空間。
    第三，建立中央、地方兩級政府激勵相容的土地出讓利益分成政策。簡(jiǎn)言之，無(wú)外兩條路，一是改革地方官員的考核制度，減弱投資拉動(dòng)數字增長(cháng)的影響，尤其從民生問(wèn)題的解決效果來(lái)考核地方政績(jì)；二是改革土地收益制度，重新確定土地批租和房地產(chǎn)稅收在中央和地方間的合理比例，消除地方政府推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的積極性。
    新加坡等國經(jīng)驗表明，廉租房的供給每增加5％，就會(huì )迫使非保障性住房領(lǐng)域的房?jì)r(jià)下降3％，反之，則會(huì )同比推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。這無(wú)疑給我們提供了某種啟示：落實(shí)保障性住房計劃，推動(dòng)廉租房建設，不僅可以直接為中低收入者提供住房，還可以推動(dòng)保障居民住房計劃的落實(shí)。
    因此，金融、稅費等領(lǐng)域的新政之外，要達到全面貫徹住房保障政策意圖的目的，至少還需要前述三策的落實(shí)，即擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置，明晰保障性和商品性住房的邊界，解決地方政府行政動(dòng)力。否則，一味頭痛醫頭、腳痛醫腳，把市場(chǎng)結構性矛盾等器質(zhì)性問(wèn)題當作信心不足等表面問(wèn)題，看起來(lái)利好滿(mǎn)天飛，其實(shí)無(wú)助于解決中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題。