10月30日，2008北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì )在中國國際貿易中心開(kāi)幕。此次秋展匯集了北京、外埠近百個(gè)地產(chǎn)項目，其中國外項目占了2%，分別來(lái)自澳洲和美國。新華社記者:羅曉光 攝

　　經(jīng)過(guò)30年的改革發(fā)展，在我國城鎮化水平由1978年的17.9%上升到目前45%的同時(shí)，城鎮居民人均住房面積也從1978年的6.7平方米提高到目前的27平方米，翻了兩番多。這從一個(gè)側面反映了改革開(kāi)放給經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展以及人民生活帶來(lái)的巨大變化。沒(méi)有全面的改革開(kāi)放，沒(méi)有對“福利分房”舊制度的大膽改革，就不可能在城鎮化水平大幅提升的同時(shí)，也使城鎮居民的居住狀況得到如此大的改觀(guān)。
　　但這也并不等于說(shuō)我國城鎮居民的住房問(wèn)題已經(jīng)完全解決了，事實(shí)上，住房問(wèn)題已經(jīng)成為當前人民群眾最關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一，其矛盾也愈益突出。黨的十七大從保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì )和諧的戰略高度，對加快解決城鎮居民住房問(wèn)題做出了部署，并提出了努力使全體人民“住有所居”的目標。實(shí)現這一目標是政府的執政責任，各級政府必須深刻理解和全面把握科學(xué)發(fā)展觀(guān)的科學(xué)內涵、精神實(shí)質(zhì)、根本要求，明確自身職責和角色定位，走出認識上的某些誤區，探尋出一條解決城鎮居民住房問(wèn)題的科學(xué)發(fā)展之路。

　　確立“民生地產(chǎn)”的發(fā)展取向

　　上個(gè)世紀90年代，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，這一定位給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了千載難逢的發(fā)展機遇。尤其是到了2002至2004年，中國的房地產(chǎn)業(yè)出現了超乎尋常的發(fā)展和擴張態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從2002年的7736.42億元，猛增至2004年的13158.25億元，增幅高達70.08%。2003年中國經(jīng)濟增長(cháng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，產(chǎn)生了廣泛的拉動(dòng)效應。
　　但是，將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的定位，一方面忽視了住房對于民生的保障功能，另一方面也給那種片面追求GDP的非科學(xué)發(fā)展提供了現實(shí)的路徑。它使得始于1998年的住房分配貨幣化改革，從實(shí)施之初就在某種程度上擔負起拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的功能，有些城市又將其推向極致，演變成一種畸形的經(jīng)濟增長(cháng)和財政增收的依賴(lài)模式�？茖W(xué)發(fā)展觀(guān)的核心是以人為本，從執政的角度講就是以民為本。堅持科學(xué)發(fā)展，決不能忽略房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)，必須把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國計民生緊密聯(lián)系起來(lái)，確立起“民生地產(chǎn)”的發(fā)展取向。否則，像我們這樣一個(gè)大國，“不靠科技靠地產(chǎn)”，“不靠企業(yè)靠炒房”，不僅會(huì )使民生受到傷害，也無(wú)益于經(jīng)濟發(fā)展和綜合國力的提升。
　　所謂“民生地產(chǎn)”，其基本內涵應包括三個(gè)方面：一是滿(mǎn)足需要，不是滿(mǎn)足少數人的需要而是以滿(mǎn)足整個(gè)社會(huì )需要為取向，也不是僅僅滿(mǎn)足居住需要，而是以滿(mǎn)足生活、生產(chǎn)、生態(tài)需要為綜合目標。二是消費適度，即從國情出發(fā)建立科學(xué)合理的住房建設和消費模式，引導理性消費，促進(jìn)人與自然的和諧。三是公平正義，不僅強調代內公正，同時(shí)也包括代際公正，實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展，促進(jìn)社會(huì )和諧。民生地產(chǎn)的外延不僅包括住宅地產(chǎn)，同時(shí)還涉及與民生相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、公共地產(chǎn)(如交通、教育、醫療、文化等)。從民生地產(chǎn)出發(fā)，不僅要解決城鎮人口的住房問(wèn)題，還要為他們創(chuàng )造更多的就業(yè)機會(huì )，提供相應的公共服務(wù)，營(yíng)造綠色宜居的生態(tài)環(huán)境，使民生得到多方面改善。
　　民生地產(chǎn)并不否定房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，但不是作為拉動(dòng)GDP的支柱產(chǎn)業(yè)，而是以保障民生為宗旨、以完善住房保障為要義、以實(shí)現住有所居為目標的民生型支柱產(chǎn)業(yè)。否則就會(huì )出現，在房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)下盡管取得了較快的經(jīng)濟增長(cháng)，卻有越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房也租不起房，或者即使有房子住卻又面臨著(zhù)其他方面的生存困難，即經(jīng)濟學(xué)上所說(shuō)的“有增長(cháng)沒(méi)發(fā)展”。因此，在深入學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)中，作為各級政府來(lái)講，確實(shí)有必要在經(jīng)濟與社會(huì )統籌發(fā)展上來(lái)一次思想大解放，對關(guān)系國計民生的房地產(chǎn)業(yè)做出科學(xué)定位，使房地產(chǎn)業(yè)不僅在推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮其應有作用，更要在促進(jìn)民生改善和社會(huì )和諧中體現其重要功能。
　　如果政府不能從“GDP取向”、“財政取向”、“形象取向”轉向“民生取向”，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì )越來(lái)越遠離公眾，甚至出現“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，GDP增長(cháng)了，百姓的住房卻沒(méi)了”；“城市的形象有了，政府的政績(jì)有了，群眾的安居卻沒(méi)了”；“這邊高樓別墅一排排，那邊棚戶(hù)區危房一片片”。只有從民生地產(chǎn)出發(fā)，將房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用與民生問(wèn)題的解決更好地統籌起來(lái)，這樣的增長(cháng)才能帶來(lái)相應的發(fā)展，才符合科學(xué)發(fā)展觀(guān)的要求，也才能實(shí)現住有所居目標。

　　發(fā)展是硬道理不可用硬手段

　　實(shí)現住有所居不僅需要資金支持，同時(shí)還要有土地資源。近年來(lái)，由于許多城市建房預留用地已面臨枯竭，為了得到土地資源，這些城市在征用城郊農村土地的同時(shí)，也把目光投向了舊城拆遷。而無(wú)論征用城郊土地還是舊城拆遷，都是極容易引發(fā)社會(huì )矛盾的工作，甚至有“天下第一難”之說(shuō)，讓許多城市陷入困局。
　　不言而喻，城郊土地征用或城市拆遷中的征用方和被征用方之間總會(huì )存在一定矛盾，因為他們畢竟是不同的利益主體或者不同的利益代表。但這種矛盾在我們這樣的社會(huì )主義國家，是人民內部根本利益一致前提下的矛盾，不存在根本的利益沖突。所以，正確的途徑應當是采用和諧的手段，取得被征用方的理解與配合，不但要按照市場(chǎng)經(jīng)濟原則給予公平合理的補償，還應當保障被拆遷人的居住條件，不可以使用帶有暴力性質(zhì)的強制手段。而這也正是我國《物權法》的基本精神，通觀(guān)整個(gè)《物權法》找不到“強制征用”或“強制拆遷”一說(shuō)。
　　發(fā)展才是硬道理，尋求發(fā)展不可以使用硬手段也是硬道理�？茖W(xué)發(fā)展觀(guān)不僅將經(jīng)濟、政治、文化建設，也將社會(huì )建設納入“四位一體”的中國特色社會(huì )主義建設格局之中，強調促進(jìn)社會(huì )和諧。將暴力強制引入土地征用和城市拆遷，不僅有違國家性質(zhì)，也背離了實(shí)現住有所居是為了促進(jìn)社會(huì )和諧的根本宗旨。對于那些群眾不認可、不滿(mǎn)意、不答應，或者暫時(shí)還不理解的建設項目，即使出于“公共利益”的考慮，也還是要做耐心細致的工作。許多城市的經(jīng)驗都證明，只要補償合理、工作到位，沒(méi)人愿意去當“釘子戶(hù)”�；蛟S有人會(huì )問(wèn)，這樣一來(lái)豈不犧牲了效率？表面看，或者就拆遷方和征用方看，采用強制性硬手段會(huì )取得更高的效率也省去了許多成本付出。但如果算細賬、算大賬，硬手段的成本付出，恐怕是將來(lái)整個(gè)社會(huì )都難以承受得了的。事實(shí)證明，硬手段的后面往往伴隨著(zhù)大量的上訪(fǎng)告狀，加大了社會(huì )的行政成本不說(shuō)，尤其是提高了社會(huì )的政治成本，帶來(lái)難以估量的政治風(fēng)險。在效率與公平的抉擇中，以犧牲公平換取效率是一種危險的博弈，尤其在自由、平等、博愛(ài)已不僅僅是資產(chǎn)階級的政治口號而成為全世界的一面旗幟的今天，犧牲公平換取效率會(huì )讓整個(gè)國家喪失效率并為之付出代價(jià)的。
　　但是，如果姑息征用和拆遷中的漫天要價(jià)行為，那不僅會(huì )失去效率也有失公平。所以，目前世界上許多國家對那些征用和拆遷中的所謂“釘子戶(hù)”，既不會(huì )采用暴力方式強遷，也不會(huì )滿(mǎn)足他們的漫天要價(jià)，而是將其保留下來(lái)，甚至還將其作為標榜和宣傳他們是“文明”和“民主”國家的活廣告。然而我們卻往往認為，這會(huì )損害“城市形象”，影響“政府威望”。其實(shí)，如果用普適性的人類(lèi)文明思想和同國際接軌的社會(huì )心態(tài)看問(wèn)題，這不但絲毫不會(huì )損害政府形象，反而會(huì )給當地政府在人民群眾心中樹(shù)起“依法執政”和“公平正義”的形象，這是比城市景觀(guān)更重要的城市形象，用這樣的形象昭示后人，我們這個(gè)國家才會(huì )更有希望。

　　房?jì)r(jià)調控應代表一般利益

　　市場(chǎng)經(jīng)濟不僅需要通過(guò)政府的監管來(lái)構建適于競爭和績(jì)效需求的經(jīng)濟秩序，同時(shí)還要通過(guò)相應的政策手段防止價(jià)格的大起大落，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府理所當然地應充當房?jì)r(jià)調控的主體角色。但是，作為房?jì)r(jià)調控主體的政府又必須代表一般利益，站在兼顧公平與效率的立場(chǎng)上。無(wú)論是為了開(kāi)發(fā)商或政府自身的利益去助推房?jì)r(jià)上漲，或是為了一部分人能買(mǎi)到廉價(jià)住房而利用行政手段刻意打壓房?jì)r(jià)，都不應是政府扮演的角色。
　　1998年的住房貨幣化改革，促進(jìn)了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成，此后的房?jì)r(jià)在經(jīng)歷了最初幾年的小幅攀升后，呈現出愈益加快的單邊上漲態(tài)勢。上漲過(guò)快的房?jì)r(jià)牽動(dòng)著(zhù)普通百姓的心，也引起了中央高層的關(guān)注，于是房?jì)r(jià)調控的相關(guān)舉措便接踵而至。2003年銀行存款準備金率的提高，實(shí)際上已經(jīng)意味著(zhù)本輪房?jì)r(jià)調控的開(kāi)始，此后，2004年國家又收緊了土地的供給，2005年上調了個(gè)人住房貸款利率，而2005年的“國八條”和2006年“國六條”的出臺，再清楚不過(guò)地表明了中央政府抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的目標指向�？墒菑�2003年算起到目前已經(jīng)5年時(shí)間過(guò)去了，房?jì)r(jià)上漲的局面卻始終未能改變。據國家統計局公布的數據，2008年上半年全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比依然上漲10.2%，而同期全國卻有1.27億平方米商品房空置。顯然，不能簡(jiǎn)單地用“供不應求”來(lái)解釋近年來(lái)我國房?jì)r(jià)且調且長(cháng)的尷尬。
　　到底是什么力量推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲呢？除了某些市場(chǎng)因素外，主要有三種力量：一是開(kāi)發(fā)商，二是炒房者，三是某些地方政府。地方政府作為市場(chǎng)的監管者，應當抑制和打擊房?jì)r(jià)的投機炒作才是，怎么竟會(huì )充當房?jì)r(jià)上漲的“推手”呢？說(shuō)到底是和他們的利益有關(guān)。因為房?jì)r(jià)上漲，地方政府的稅收增加不說(shuō)，還給高價(jià)賣(mài)地平添了籌碼，而且房?jì)r(jià)越高、建造檔次越高，越能給地方政府的“形象工程”、“政績(jì)工程”增光添彩。從地方政府的自身利益出發(fā)，房?jì)r(jià)走高帶來(lái)的是名利雙收，這使得有些地方政府對市場(chǎng)上的房?jì)r(jià)實(shí)施著(zhù)與中央政府背道而馳的逆向調節。以至于進(jìn)入2008年，當一路高歌猛進(jìn)的房?jì)r(jià)上漲趨緩，并在個(gè)別城市出現回落時(shí)，有的地方政府竟急不可耐地伸出救市的“援手”。
　　如果中國房地產(chǎn)也像美國次貸危機那樣，出現房?jì)r(jià)大幅下跌，并危及金融安全和經(jīng)濟穩定，政府出手救市那倒也罷�？蓡�(wèn)題是，據國家統計局發(fā)布的報告，直至2008年8月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比依然上漲5.3%，說(shuō)明房?jì)r(jià)仍在高位。從交易量看，盡管目前出現了萎縮，卻并不算低，以北京為例，一個(gè)周末就成交500多套，要知道即使在樓市最火爆的時(shí)候，一天成交也才不過(guò)600多套。來(lái)自國家統計局的數據還表明，與去年上半年相比，進(jìn)入房地產(chǎn)的資金非但沒(méi)有減少反而增加了22.8%。再從住房貸款看，同樣呈增長(cháng)態(tài)勢，以房?jì)r(jià)下跌幅度最大的深圳為例，截至8月31日，當地中行、建行、農行的房貸余額分別較年初增長(cháng)35.18億元、33.76億元、19.15億元。所以，無(wú)論是從價(jià)格和交易量，還是從投資和需求來(lái)看，目前都不足以支撐政府救市。相反，面對在較短時(shí)間已經(jīng)上漲了數倍的房?jì)r(jià)，倒應當繼續尚未奏效的調控政策，迫使房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)，讓那些中等收入家庭也能買(mǎi)得起房子，這才是符合社會(huì )一般利益的公正抉擇。
　　房?jì)r(jià)調控不僅是實(shí)現住有所居目標的需要，也是防范金融風(fēng)險和維護經(jīng)濟安全的需要。因為住房作為一種特殊商品，與其他商品的最大不同，就是既可以用來(lái)消費也可以投資，甚至可以像股票、期貨那樣拿來(lái)炒作，這就可能誘發(fā)泡沫經(jīng)濟。而那些炒房的資金，不僅有來(lái)自國內銀行的貸款，更有來(lái)自國外的熱錢(qián)，一旦在樓市上賺得盆滿(mǎn)缽盈的熱錢(qián)出逃，泡沫經(jīng)濟破滅，就會(huì )給整個(gè)國家經(jīng)濟帶來(lái)滿(mǎn)目瘡痍。所以，從科學(xué)發(fā)展觀(guān)出發(fā)，堅持發(fā)展是第一要義絕不意味著(zhù)對于市場(chǎng)上可能發(fā)生的危機放松警惕，相反，不僅要時(shí)時(shí)保持應有的警覺(jué)，還要對來(lái)自于各方面的風(fēng)險隱患采取及時(shí)有效的防范措施。值得關(guān)注的是，進(jìn)入2008年以來(lái)隨著(zhù)美國次貸危機的加深，以及國內個(gè)別城市房?jì)r(jià)的滯漲，部分進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的國外資金正準備撤離。例如，摩根士丹利就正籌劃著(zhù)出售在我國的部分住宅項目，以及上百套酒店式服務(wù)公寓。如果這時(shí)各個(gè)地方政府再紛紛出手救市，那豈不恰好給這些外資或者國外熱錢(qián)提供了在高價(jià)位獲利出逃的機會(huì )？而由此可能給中國帶來(lái)的經(jīng)濟災難，恐怕不亞于一場(chǎng)汶川地震。
　　國家利益是社會(huì )一般利益最集中的體現，尤其從國際經(jīng)濟視角看問(wèn)題，房?jì)r(jià)調控必須把國家的根本利益放在第一位。這就需要各級政府必須按照中央政府的統一部署，實(shí)施上下協(xié)調一致的房?jì)r(jià)調控，決不可以像有的行業(yè)組織設想的那樣，讓各個(gè)城市實(shí)施所謂“各自為政”的救市舉措。要知道，所有市場(chǎng)經(jīng)濟國家宏觀(guān)調控目標的確定及其政策的出臺，都是被置于中央政府的權力之下，即使經(jīng)濟高度自由化的美國也是如此。因為只有中央政府或者說(shuō)只有國家，才能充分代表一般利益，而不是某個(gè)地區或某一部分人的特殊利益。當然，這并不否定各個(gè)地方政府可以從本地實(shí)際出發(fā)，創(chuàng )造性地履行好自身職責，推動(dòng)當地房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但是，作為地方政府又必須同中央政府的調控目標和調控政策保持一致，從而維護好國家利益，以及與這種國家利益相統一的社會(huì )一般利益。(未完待續)

(作者單位：中共大連市委黨校)