12月17日，國務(wù)院出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三條措施，對第二套房貸款的限制進(jìn)行溫和松綁。在宏觀(guān)經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振之際，中央政府出臺此項政策可謂準確及時(shí)，也會(huì )收到短期快速的回暖效果；但由于政策的制定邊界極為謹慎，且宏觀(guān)經(jīng)濟背景難以短期快速扭轉，因此，對這項政策的遠期效果，仍待觀(guān)察。

　　此次二次房貸的松綁，以城市人均住房面積為線(xiàn)，界定了改善型購房與投資性購房的區別。這說(shuō)明，中央政府、央行和銀監會(huì )對于鼓勵投資性需求仍比較謹慎。事實(shí)上，由于銀行很難界定改善型購房與投資性購房的區別，各銀行多不愿意在全球金融危機蔓延之時(shí)增加二套房貸，其風(fēng)險管控的目的非常明顯。但同時(shí)由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟運行中的比例和作用巨大，中央政府又不得不運用溫和的二次房貸政策，刺激尚待回暖的房市，并意圖借此來(lái)提振基礎設施投資不能迅速改善的宏觀(guān)經(jīng)濟。
　　中國現行的二套房貸政策，執行的是去年9月份制定的標準。2007年9月27日，央行和銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規定“居民購買(mǎi)第二套住房的首付比例提高至40%，貸款利率按基準利率上浮10%”。同時(shí)規定，銀行審核第二套住房的定義是以家庭為單位。
　　去年這一政策制定的背景，是中國經(jīng)濟快速發(fā)展的第29年和房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的第9年。在29年的增長(cháng)下，以房地產(chǎn)等投資為主的固定投資拉動(dòng)和出口拉動(dòng)，是中國經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力。國家信息中心2007年的宏觀(guān)經(jīng)濟分析報告指出，2007年房地產(chǎn)投資的增速在28%左右，遠高于同期GDP的增長(cháng)速度。
　　29年增長(cháng)之后，資源性產(chǎn)品價(jià)格和資產(chǎn)價(jià)格出現了快速增長(cháng)。但與此相比，中國的居民收入水平增長(cháng)緩慢。仍據國家信息中心報告分析，1998年至2006年，以現價(jià)計算的城鎮居民人均可支配收入平均增長(cháng)10.2%，而現價(jià)住宅銷(xiāo)售額的增長(cháng)卻達到32.6%。在房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高過(guò)快的增長(cháng)背景下，不但國家的金融風(fēng)險加大，而且由于預期房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì )繼續大幅上升，許多家庭抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。與此同時(shí)，沒(méi)有消費能力而有巨大產(chǎn)能的中國，只能將過(guò)剩的產(chǎn)能出口。
　　正是在這樣的背景下，中央政府針對二套房貸的調控與經(jīng)濟結構的調整同步進(jìn)行�？梢哉f(shuō)，二套房貸的嚴格控制從遠期來(lái)看，無(wú)疑具有戰略性的調整意義。
　　但以出口拉動(dòng)和固定投資為主的經(jīng)濟結構，在外部金融危機沖擊的背景下，其脆弱性也表現了出來(lái)。去年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，主因一是內需不足的結構性矛盾不足以承擔房?jì)r(jià)無(wú)限度升高的投資陷阱，一是一旦遭遇類(lèi)似二套房貸式的對資金的管控，價(jià)格便很容易回落。也正是從這個(gè)角度而言，嚴控二套房貸被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)成交急速下滑的直接原因之一。
　　但二套房貸政策，顯然不應承擔本應屬于經(jīng)濟結構性矛盾的后果。在宏觀(guān)經(jīng)濟未來(lái)仍然嚴峻的背景下，審視二套房貸政策的松綁也必須考慮上述兩個(gè)視角，即，即便二套房貸在近期內可能改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理結構與短期投資行為，但由于整體經(jīng)濟的結構性原因，二套房貸在近期所起的效果，可能在遠期很難達到。