在中小銀行推出七折優(yōu)惠政策后，建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行四大行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施終于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。人們不禁要問(wèn)，貸款利率的降低有利于各銀行之間爭奪存量貸款客戶(hù)，但是為何國有銀行比中小銀行推出得遲一步呢？實(shí)際上不僅遲一步，而且要求的條件十分苛刻，一些銀行把客戶(hù)的信用等級分為5類(lèi)，其中只有不到1/10的客戶(hù)屬于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，只有這些人能夠享受到七折的優(yōu)惠政策。有人測算，按照四大銀行“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”的要求條件，九成房貸難享利率七折優(yōu)惠。

　　筆者認為，四大銀行之所以在存量房貸優(yōu)惠利率上反應“遲鈍”，主要有以下原因：首先，四大銀行考慮的是效益損失。如果一個(gè)2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優(yōu)惠的房貸客戶(hù)，在申請七折優(yōu)惠利率后，以房貸尾款30萬(wàn)元，貸款期限20年計算，購房者在支付0.85倍基準利率的時(shí)候，需要支付利息30.29萬(wàn)元，如果按照基準利率的七折計算，購房者所支付的利息約為24.94萬(wàn)元，兩者相比七折利率可為購房者節省5.35萬(wàn)元的利息，也就說(shuō)銀行損失5.35萬(wàn)元利息收入。最新數據顯示，目前個(gè)人住房貸款余額2.95萬(wàn)億元，比1997年底增長(cháng)155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。如果按照四大國有銀行現行設定的標準，那么能享受七折優(yōu)惠利率住房按揭存量貸款大致3000億元左右，與2007年底利差水平相比，國內商業(yè)銀行實(shí)行優(yōu)惠利率將減收在15億元左右。
　　其次，從總體上說(shuō)，四大銀行這幾年對于貸款風(fēng)險的控制越來(lái)越重視，貸款客戶(hù)準入門(mén)檻越來(lái)越高，對客戶(hù)質(zhì)量要求越來(lái)越嚴。在享受房貸七折優(yōu)惠上，四大行規定的條件相對苛刻，比如：對信用記錄、貸款額度、優(yōu)質(zhì)客戶(hù)、首套住房等都提有要求。國有銀行既要考慮信貸風(fēng)險又要考慮國家政策要求。這些苛刻條件出臺后，申請者來(lái)者不拒，通過(guò)審批者寥寥無(wú)幾。特別是對于“房貸搬家”，至今還沒(méi)有發(fā)現有哪家國有銀行辦理成功一筆。
　　再次，四大銀行重視公司類(lèi)批發(fā)信貸業(yè)務(wù)而輕視個(gè)人零售信貸業(yè)務(wù)是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。從四大銀行的信貸制度上，基本上都是面向大企業(yè)、上市公司、壟斷性行業(yè)制定的，其他信貸客戶(hù)很難符合其要求和標準。從信貸營(yíng)銷(xiāo)上看，主要瞄準大企業(yè)、大公司客戶(hù)，類(lèi)似個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)四大銀行根本就看不到眼里。一筆貸款無(wú)論金額大小，調查、評估、審批、發(fā)放、貸后管理等程序、手續、成本基本差不多，而發(fā)放一筆一個(gè)億貸款與發(fā)放一筆一百萬(wàn)貸款銀行收益相差很大。四大銀行當然喜歡發(fā)放大企業(yè)、大公司貸款，怎能把零售業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)呢？而一些股份制銀行特別是地方性股份制銀行，其很難介入大企業(yè)、大公司，自然而然地就把業(yè)務(wù)放在了零售業(yè)業(yè)務(wù)上，比如：個(gè)人房按揭貸款等。四大銀行從思想上、主觀(guān)上對個(gè)人住房按揭貸款重視不夠是優(yōu)惠利率實(shí)施遲緩的一個(gè)主要原因。
　　而當前四大國有商業(yè)銀行之所以也松口開(kāi)始有條件推出房貸利率優(yōu)惠政策，主要是考慮到利率未來(lái)可能還有下調的空間。中國人民銀行副行長(cháng)易綱日前發(fā)表文章稱(chēng)，由于中國的利率水平高于美國和日本，因此中國貨幣政策有較大的運用空間。在利率未來(lái)繼續下調預期下，四大銀行可能認為與其硬扛著(zhù)還不如順勢而為以?xún)?yōu)惠利率為名慢慢向未來(lái)利率靠攏。