國新辦1月6日上午舉行2009年首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì ),關(guān)于加大保障性住房建設會(huì )不會(huì )沖擊正常的房地產(chǎn)秩序問(wèn)題,住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥表示,增加保障性住房的供應,不會(huì )沖擊商品房市場(chǎng),反而有利于平穩商品房市場(chǎng)的價(jià)格。

　　齊驥的這一觀(guān)點(diǎn)很可能遭遇一些人的反對。因為市場(chǎng)上有兩種截然不同的觀(guān)點(diǎn):一種觀(guān)點(diǎn)認為增加保障房不會(huì )沖擊商品房市場(chǎng);另一種觀(guān)點(diǎn)卻認為保障房對商品房需求與價(jià)格會(huì )構成實(shí)質(zhì)性沖擊。顯然,齊驥的觀(guān)點(diǎn)難以獲得持后一種觀(guān)點(diǎn)人群的認同。
　　不認可增加保障房會(huì )沖擊商品房市場(chǎng)的理由是,不僅保障房與商品房的供應人群不一樣,而且兩類(lèi)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格也不一樣。更重要的是,保障房所占的市場(chǎng)份額相比商品房少得可憐,不足以沖擊商品房市場(chǎng)。即使算上未來(lái)3年政府再投資9000億建設的保障性住房,實(shí)際上保障房所占的市場(chǎng)份額也僅有12%左右。
　　但保障房的大規模投資計劃在另外一些人看來(lái),對商品房市場(chǎng)是致命一擊。因為保障房大量供應不僅會(huì )改變市場(chǎng)供需關(guān)系,更有可能影響消費者的心理預期,將對商品房?jì)r(jià)格造成極大的壓力。尤其在當前,增加保障房將會(huì )使商品房市場(chǎng)積壓更加嚴重。甚至在一些人看來(lái),中國樓市從2007年底進(jìn)入深度調整期,就有保障房的功勞。
　　在筆者看來(lái),增加保障房是否會(huì )沖擊商品房市場(chǎng),不能簡(jiǎn)單地認為“會(huì )”或“不會(huì )”。因為“會(huì )”和“不會(huì )”兩種觀(guān)點(diǎn)都將保障房與商品房割裂了,而樓市是由保障房與商品房共同構成的。
　　那么,在什么情況下增加保障房會(huì )沖擊商品房市場(chǎng)呢？筆者認為,當保障房與商品房發(fā)展嚴重失衡時(shí),或者說(shuō)當商品房?jì)r(jià)格畸高時(shí),保障房的大量入市就會(huì )對商品房市場(chǎng)形成一定沖擊。之前幾年,房?jì)r(jià)之所以瘋漲,原因之一就在于保障房供應太少,相當數量的消費者被擠到商品房市場(chǎng)去了。相反,當保障房與商品房發(fā)展平衡時(shí),保障的歸保障,市場(chǎng)的歸市場(chǎng),增加保障房則不會(huì )沖擊商品房市場(chǎng)。
　　2007年,英國政府抑制高房?jì)r(jià)的一個(gè)手段便是推出“公屋計劃”,實(shí)踐證明效果不錯�？梢�(jiàn),當保障房與商品房發(fā)展失衡時(shí),增加保障房就會(huì )沖擊商品房市場(chǎng),促使商品房?jì)r(jià)格回落到平衡點(diǎn)。所以,對于增加保障房會(huì )不會(huì )沖擊商品房市場(chǎng)這個(gè)問(wèn)題,不可輕易斷言,要視具體情況而論。
　　其實(shí),保障房有兩大功能:一是保障,即在任何時(shí)候政府都有責任解決低收入人群的住房問(wèn)題;二是調控,即保障房既可以分流部分需求,又可以拉低平均房?jì)r(jià)以改變買(mǎi)房人與投資人的預期,來(lái)穩定樓市。因此,無(wú)論是樓市的可持續發(fā)展還是社會(huì )的和諧進(jìn)步,都離不開(kāi)保障房。
　　筆者以為,就現實(shí)情況而言,商品房?jì)r(jià)依然處于高位,住房保障還有很多空白。惟有增加保障房建設,才能填補保障空白以及穩定商品房?jì)r(jià)。