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| 房地產(chǎn)成本結構，不僅要摸底而且應公開(kāi) |
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| 2009-06-10 社論 來(lái)源:南方都市報 |
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日前，國家統計局已經(jīng)展開(kāi)對40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開(kāi)發(fā)費用的專(zhuān)項調查。即對房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)費用的構成中，項目土地費用、銷(xiāo)售費用、管理費用以及城市基礎設施建設費等各種稅費各占多少進(jìn)行“摸底”。
統計部門(mén)“摸底”來(lái)得正是時(shí)候。最近一段時(shí)間，房?jì)r(jià)出現“回暖”的趨勢，面對開(kāi)發(fā)商、地方政府、消費者各執一詞的局面，調控政策已進(jìn)退維谷。政策制定者唯有徹底了解整個(gè)行業(yè)的利益結構，才能洞悉真相，尋找治理良方。
一直以來(lái)，公開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的呼聲從未停止。很大程度上，民眾的這一訴求，是希望能用成本價(jià)格比照高房?jì)r(jià)，算出開(kāi)發(fā)商的暴利。這固然部分出于民眾的情緒宣泄，但更重要的是，這一訴求不僅指向開(kāi)發(fā)商的利潤，更指向開(kāi)發(fā)商與地方政府之間的利益分配關(guān)系。因為開(kāi)發(fā)成本中包含了土地出讓成本、稅費收入以及地方政府在房地產(chǎn)價(jià)格中的獲利比例。
據統計，目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達14種，其中實(shí)際征收的有12種，占我國實(shí)際征收稅種數量的一半。收費項目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過(guò)百種。由于稅、租、費界限不清，且在保有環(huán)節稅負畸輕而流轉環(huán)節稅負畸重，這些都構成提高房?jì)r(jià)一次性交付成本的壓力。掌握成本結構，無(wú)疑有利于厘清地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)的利益分配比例，以及洞悉地方政府對市場(chǎng)的干預動(dòng)機。
但正因為此，地方政府與開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本一直諱莫如深，雖然曾經(jīng)有過(guò)幾個(gè)省份宣布將公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，但后來(lái)無(wú)不被以各種理由推脫搪塞。不少省份都以房?jì)r(jià)由供求關(guān)系決定、與成本無(wú)關(guān)，而且開(kāi)發(fā)成本屬于商業(yè)機密為由，明確拒絕公布房地產(chǎn)成本。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本真的與房?jì)r(jià)無(wú)關(guān)嗎？2006年廣州樓面地價(jià)為2872元/平方米，但到2007年，樓面地價(jià)已經(jīng)接近翻了一倍，為5227元/平方米。開(kāi)發(fā)商正是在這個(gè)節骨眼上，宣稱(chēng)政府土地供應過(guò)少，導致未來(lái)可能出現“地荒”，倘若加上建設周期的時(shí)滯，地價(jià)上漲正好對應2008年樓價(jià)上漲一倍的瘋狂。而在稅費成本方面，2008年3月8日，全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌等在《關(guān)于減少政府收費環(huán)節，遏制住房?jì)r(jià)格上漲的建議》中提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要繳納50余項費用，涉及到約25個(gè)政府部門(mén)，總體費用占到開(kāi)發(fā)成本的15%-20%。這些事實(shí)無(wú)不說(shuō)明，地方政府實(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的獲利主體之一。
正是由于在開(kāi)發(fā)商與政府之間的這筆賬算不清楚，房?jì)r(jià)虛高的真實(shí)原因往往陷入公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理的雙重表述：地方政府歸咎于開(kāi)發(fā)商定價(jià)虛高，開(kāi)發(fā)商抱怨土地供應過(guò)少，稅費成本過(guò)高，推高房?jì)r(jià)，一來(lái)二去，民間輿論往往失去焦點(diǎn)，最終不了了之。而這種互相責難，倒能從反面鞏固政商之間的攻守同盟，維持著(zhù)兩者之間的利益共生結構。因此，此次國家統計局的“摸底”行動(dòng)，除了要了解房地產(chǎn)的成本結構外，還應該將調研結果公之于眾，否則，這個(gè)“底”仍然有可能被既得利益的游說(shuō)集團繼續掩蓋。
從當前公布的信息看，統計局此次摸底行為，調查的范圍和對象是北京、上海、廣州、杭州、無(wú)錫等40多個(gè)重點(diǎn)城市部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從2008年1月到2009年4月有銷(xiāo)售活動(dòng)的商品住宅樓盤(pán)項目。截取近期數據，固然有減少調研成本的考慮，但卻存在無(wú)法縱向查明地方政府歷年來(lái)干預房?jì)r(jià)手段的問(wèn)題。必須指出的是，地方政府對房?jì)r(jià)的影響，未必是通過(guò)提升土地出讓價(jià)格以及增加稅費收入的方式進(jìn)行，更為隱秘的方式是通過(guò)調整土地供應以及對開(kāi)發(fā)商囤積土地管理的松緊程度對房地產(chǎn)供應量施加影響。只要減少土地供應，或縱容開(kāi)發(fā)商囤積土地，房?jì)r(jià)就必然飚升，稅費收入也水漲船高。因此，僅僅調查2008年至今的開(kāi)發(fā)成本結構，并不能完整理解房地產(chǎn)市場(chǎng)利益結構，建議有關(guān)部門(mén)一次性調研5年內的稅費收入以及土地價(jià)格、土地供應量、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)供應量數據，從而完整掌握動(dòng)態(tài)的利益結構變化軌跡。
總之，此次國家統計局對40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的調查及時(shí)而且必要。特別是在物業(yè)稅的改革正在醞釀之際，摸清現有利益結構，還可以為“新人新辦法，老人老辦法”作出安排。我們期待有關(guān)部門(mén)徹底公布調查結果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源。 |
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